有關房屋仲介的各種問題

Question

想要請問大家, 透過仲介買房子要注意哪些事項呢? 例如, 付給仲介的佣金一般應該是由買方或賣方負擔? 佔房子成交價的百分之多少? 在哪個階段給付? 還有聽說代書也是由仲介指定的. 那一般代書費多少才算合理呢? 代書費用是跟佣金一起付嗎? 最重要一點就是在簽約時要特別留意哪些事情?

謝謝各位指敎!

Answer 1

先說不管透不透過仲介都要注意的事:

1.屋況:有沒有滲漏水、特別是目前有人住的房子一些衣櫃後面有無壁癌、滲水情形，除了天花板，窗檯、外牆、靠近廁所的牆壁都容易有滲漏水，即使是新房子也有可能

2.產權:是否是剛過戶的(屋主是投資客?法拍屋?)這樣前一手的狀況就很難了解，有的屋主欠錢房子被拍賣了，還是一直有討債公司來騷擾；房子有無高額設定，是否是最近的事，雖然這是屋主的債務，但很有可能會讓你買了之後住的不安穩；有無其他糾紛，記得向鄰居和管理員打聽一下

3.住戶品質:很多房子本身沒問題，問題出在隔壁鄰居，例如:天天喝酒、吵架、打小孩、摔東西；養了很多狗或是房子當基地台、鴿舍；鄰居很難相處，所以屋主要賣；白天很安靜，晚上卻有噪音；雖然是大樓、卻沒有管委會，導致社區有很多設施(電梯、發電機)都無法正常使用，所以要買之前可以先禮貌性拜訪一下鄰居，以防萬一

順便告訴你過戶流程:
1.簽約:買方付完訂金之後，仲介會約雙方出來簽約，就是所謂的私契，內容包含成交金額、付款方式、附帶條件如交屋時間、附贈設備，通常買方要付成交價一成的款項給屋主，然後雙方約定下次用印時間

2.用印:就是公契，用來報稅用的，屋主繳增值稅、買方繳契稅，報稅時間看屋主是否申請增值稅自用，申請增值稅自用約需21個工作天(不含例假日)，如果是用一般的增值稅就大約是14個工作天，通常這時候要再繳一成的款項給屋主；買方也可以趁這個時候去找好要貸款的銀行，或是請代書介紹，買方需要提供財力證明併同房屋資料給銀行評估可以核撥的貸款成數，如果要裝潢也可以先找設計師或裝潢師傅來看

3.完稅:雙方的稅單都核發下來之後，各自繳完稅款，房子就可以送件過戶，過戶大約五到七天

4. 交屋:房子過完戶之後會向銀行申請撥款，如果屋主還有貸款，就會直接由銀行代為清償，餘款交給屋主，買方在過完戶銀行撥款前要再去看一次房子，確認屋況，這時候屋主應該已經將房子清空，就是以雙方簽約時約定好的狀況交屋，如果屋主沒有處理好就可以要求等處理好時再交屋，買方確認屋況後才能撥款，因為撥款後就是買方開始付貸款了；確認屋況時同要確認的就是水、電是否正常供應，屋主有無欠繳管理費等，交屋當天要拿到房子的所有權狀，還有代書會申請最新的謄本，確認房子已經過戶完成、屋主原有的貸款已經塗銷，屋主也要交付房子的鑰匙，雙方分算水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅等費用；交屋程序大致完成囉~

透過仲介要注意的事:
1.在北部的仲介收費是採用買方1%、賣方4%(依成交價)，有的仲介買方收2%，所以要先問，有的仲介簽約成交時就要仲介費全收，有些會分兩段式收費(簽約七成、交屋三成)，南部有些仲介是買方3%、賣方3%，所以都要先問好~
2.代書是由仲介指定，通常直營式仲介公司本身就有契約部，代書是公司的員工，比較不會出問題，看代書的名片就知道他是外包的還是仲介公司的契約部；加盟式仲介就會和一般代書事務所配合，代書的品質就有好有壞了，買方的代書費主要分為簽約過戶9000~12000，代辦貸款1500~3000，設定費1500，這些是買方要付的，全部加起來應該在14000~16000之間，若有兩筆以上的土地或建物，每筆要多收500~1000，另外就是代書事務所的代書會收一筆潤筆費1000；代書的費用除了有收潤筆費是在簽約時收，其他都是在交屋時才收，另外買方還要負的就是印花稅，依照成交價而定，大約幾千元不等，另外就火險地震險的費用(這些也是交屋時收)

大致如此

祝你順利完成購屋美夢

Answer 2

買方或賣方負擔? 佔房子成交價的百分之多少?
a:賣4%.買2%.
在哪個階段給付?
a:交易完.
還有聽說代書也是由仲介指定的. 那一般代書費多少才算合理呢? 代書費用是跟佣金一起付嗎?
a:分開付.
最重要一點就是在簽約時要特別留意哪些事情?
a:查自售網站..太多了.

Answer 3

1.首先仲介開價都會比較高,因為要讓買方殺價,要比較週遭房價,才不會當冤大頭
2.佣金 賣方4% 買方2%(政府規定最高不得超過6%)
有些仲介賣方3%買方1%看你選哪一間囉
3.仲介費簽約付70%完稅付30%
4.代書一定是仲介指定,因為有很多東西都是交由代書處理,如權狀,訂金,證件...等,跟仲介合作的代書都有繳保證金,比較不會有代書跑掉的情形
5.我的代書費是2萬元,或許各家不同吧,代書費是交屋點交後一次付清
6.簽約時必須確認賣方簽約是所有權人本人,另外就是屋況有問題,要提出並註記在合約內,(只要是你不滿意的,或你想要的,一定要提出來,只要對方同意,就一定要寫入合約內,才能再點交時確認,畢竟口說無憑)最後就是確認合約內,是你要買的房屋權狀及土地權狀都正確無誤
7.建議你要用履約保證,費用是成交價萬分之6,買賣方各付一半,600萬約1800元,因為如果你要辦貸款,代書會要你先簽一張本票,有履保比較安全啦