〈20點〉舊公寓與建商合建新大樓

Question

有一間三十年左右的四樓公寓〈在巷內〉，建物權狀有40坪〈主建物35坪、附屬建物5坪〉，土地權狀約14.5坪，建商有意願合建新大樓〈建商擁有旁邊一塊約4倍大的地，但地點較不好〉。目前附近新大樓行情約為路口45萬、巷內40萬。請問：
一、原來舊公寓主建物35坪是否有內含公設？
二、依一般行情，若原屋主不用付錢，大約可換得多大的建物坪數？其中主建物、附屬建物和公設各約是多少？〈此公寓土地區分為住三，建商稱新大樓容積率有225%〉
三、現有四樓住戶，早年已在屋頂加蓋，據說現在已是合法違建，並向建商要求要比其他樓層主張更多權益，請問是否合理？

Answer 1

1.主建物雖然為35坪，但是四樓公寓還是有使用梯間，所以公設還是有只是比例比現在小。
2.原屋主不用付錢是意指合建，那就必須看現在土地已使用的容積有多少，假如是住3~225%的情形，則按過去建築設計的經驗現有四層樓設計的容積使用率約為240%，明顯已無法負擔一坪容積對一坪容積的抵換。
至於住戶要求建商抵換的原則乃是以上一坪室內坪對一坪室內坪容積的概念，舊有室內坪對公設的單坪比例較高，約為1:0.9，而現在建築設計的公設較高，約在1:0.7~1:0.65之間，因此室內坪前後的抵換水準會落於1:1.2~1:1.3之間，至於附屬建物的多寡則比較難有參考經驗。
3.四樓住戶的加蓋如已按程序申請為合法加蓋，則其所有之部份具有較多的建物殘餘價值，但是並沒有更多的土地持分，因此在討論重建時，並沒有更多的權益可言，而只是可與建商要求更多的建築殘值補償。這兩點必須分開討論。

Answer 2

一、原來舊公寓主建物35坪是否有內含公設？

三十年左右的四樓公寓應該是沒有申報公設面積,可詳讀權狀上共同使用面積一欄有無顯示坪數?若無?即不含公設在內！

二、依一般行情，若原屋主不用付錢，大約可換得多大的建物坪數？其中主建物、附屬建物和公設各約是多少？〈此公寓土地區分為住三，建商稱新大樓容積率有225%〉

這完全要看與建商協商結果，新建物是否有優先選擇權？

三、現有四樓住戶，早年已在屋頂加蓋，據說現在已是合法違建，並向建商要求要比其他樓層主張更多權益，請問是否合理？

不合理！早年合法違建亦是違建，只是礙於法令較晚實施無奈之下就地合法。
建商亦不願意因此損失更多，況且就算收購？位處四樓價格只會更低，貪心會得不償失，只要一二三樓屋主願意出售給建商！他完全沒有說話的餘地，依據土地法，所持分面積達三分之二人數達二分之ㄧ，或人數達三分之二持分達二分之ㄧ，即可處份共同持有的不動產，只要按比例分配給他應得的部分即可、但共同持有人有優先承購權！
所以。。。只要價位拉高到四樓買不下手即可排除阻礙