我在台北市信義路四段巷內有一層舊公寓,我的土地持分是45平方公尺,最近有建商來談改建,由於改建的基地包含附近鄰居,所以總地基超過4000平方米,我家原本的土地為\"住三\",不過現在台北市政府網站上查到的土地使用分區為\"商三特\",建商在計算容積率時是使用225%, 我在想,如果申請變更為商三,好像要繳回饋金,但是容積率可以上升為約600%左右,2004年好像北市政府已經有調降回饋金,如果真是如此,我是不是應該與建商討論地目變更的可能呢,變更成商三是不是會比較划算呢?
2006-07-03 19:03:39 · 4 個解答 · 發問者 Roger 2 in 商業與財經 ➔ 租賃與房地產
感謝規劃師您這麼詳盡的解釋,對我真是有莫大的幫助,我試圖在網路上尋找資料,但是都難以了解其中的奧妙!!
您文末說到"不如弄都市更新還比較簡單明快些",我會朝這方面去了解看看,謝謝您!!
2006-07-05 08:26:18 · update #1
建商的說明會上面有提到都市更新,但是我要如何知道建商使用權利變換還是合建方式?看了多位先進的建議,我蠻傾向使用權利變換來做,建商給我的同意書上面卻寫著"合建契約書",這是不是就是所謂的"假都市更新"呢?
2006-07-12 16:12:59 · update #2
這個問題可能不是這麼單純的從住三變商三特這麼來看，因為臺北市的變更「修訂台北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」內有關商業區變更回饋相關規定案中的變更精神在於變更土地容許使用的項目而不是強度，因此原則上變更是可以變更，程序也簡化了，現在住宅區變更為商業區之基地，原分區依本市土地使用分區管制規則已附條件允許使用之項目，申請作變更後商業區許可之商業使用，免予回饋。但是結論是....強度還是不會增加。如果強度要增加，那麼基地規模在2000平方公尺以上可經台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會同意後或於擬(修)訂都市計畫時酌予調整，而容積增加上限不得超過原基準容積30％，容積增加數量將來由台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會或臺北市都市計畫委員會審議決定。另外所增加之容積樓地板，於扣除營建及管銷成本之淨利益，應回饋50％，並登記為臺北市所有，或著由代金方式代替。
因此總歸一句話，上面的條件意味著要變更可以，但是搞了半天能增加15%的容積→225*1.15=258%，就不錯了，而且還要搞半天，不如弄都市更新還比較簡單明快些。
2006-07-05 23:29:40 補充：
台北市現在停車獎勵政策還是未定之數，開發還是重風險，能掌握的先掌握才是
2006-07-12 21:49:51 補充：
都市更新也包括協議合建做為實施方式，因此不能說這是假都市更新。權利更新的確有很多好處，但是建商跟地主之間的合作如果協議合建能得到更好的結果，用合建未嘗不是一件樂事。至於是否合算這還要看你所分配的內容而定。
2006-07-04 20:21:00 · answer #1 · answered by 魏經執行長 7 · 1⤊ 0⤋
請問一下商三(特)的房子來開店面(眼鏡行),它是否可以申請藥商許可證嗎?
2006-07-12 19:43:27 · answer #2 · answered by 美玲 1 · 0⤊ 0⤋
認同規劃師的論點...住三變成商三特並沒有放寬容積率,僅就使用組別上的放寬...但也要先考量是否可以自行劃定都市更新地區,而就時效性則採商業區變更回饋較為快速~
停獎的部分已經要廢除了...
2006-07-08 22:45:27 · answer #3 · answered by ? 3 · 0⤊ 0⤋
我的答案不太一樣,基本上原始容積225%沒錯,改變商三特並不會改變225%.不過由於建商會考慮停車獎勵這一塊,所以容積會提高至270%.都市更新的開發期程比較久,約一兩年
2006-07-05 18:32:08 · answer #4 · answered by 建築師事務所 2 · 0⤊ 0⤋