詢問曾參與政府主導的都市更新經驗的人

Question

今天跟朋友去看了一區老久以前是眷村後來改建成國宅（公寓）的房子，每棟都是五層樓，屋齡二十幾年，而同塊地還有很多老舊的公家宿舍及日式建築，我們今天去看，發現高雄市管理都市更新的單位已經進駐這裡，想來市政府應是有都市更新計畫才會在這裡設一個辦公室。我想請問，有否曾經你家就是類似這種舊房子，後來因政府主導的都市更新，被拆掉舊房子而後換到重建後蓋好的新房子：1. 從你知道你家要被都市更新，到拆掉，到蓋好，歷時幾年？2. 房子拆掉以後，你們一家住的問題如何解決？政府或建商有否補償？3. 舊房子換新房子，換算比例如何？權益有否增減？4. 政府主導的都市更新蓋出來的房子，建築品質如何？空間規劃評價如何？這是經驗分享的問題，分數給分享最多經驗的人，謝謝！！請勿剪貼其他人回答或法規。經驗是無從剪貼的。

參與過的都可以回答.

謝謝, 意思是說, 若以投資的動機, 這時候去買 將來"可能"會都市更新的房子, 期望若干年後都市更新以後能有價差, 事實上是有點不切實際, 變數是蠻大的...是嗎?

對不起至今還沒挑最佳解答, 是希望能更知道關於都市更新這方面的事情. 我說的這塊國宅位於壽山公園後面. 以地段來說這裡是鬧中取靜, 背有山, 林木蓊鬱, 又離都心不遠, 朋友覺得是養老很好的地方. 邀我一起賭它一二十年後會有改建議題, 可以比鄰而居. 不過這塊地不是沒有問題, 日據時代這塊地是省立醫院, 醫院哪裡不死人? 據說那裡的住戶健康啦家庭失和的很多, 我個人个意, 是不考慮自己住了, 所以才來問有否投資價值.

Answer 1

很想回答但是我是做的人不是被分的人。呵呵

2006-07-12 22:34:30 補充：
1.都市更新的過程為分3個階段，第一部份是前期整合跟規劃，這部份都市更新由政府主辦雖然法令程序沒有居民同意不同意的問題，但實務上卻可能比民間建商談都市更新需要更多協商與整合此目的時間，畢竟政府是不會先拿錢出來談的。同時，政府主辦還要面臨是否要鄰選實施者辦理的問題，也就是要公開徵求未來辦理的建商或是機構，這也需要一番功夫。因此第一階段可以說是變數最大。
而第二部份的審議階段，都市更新目前的審議程序跟經驗，臺北市審議的期間約為1年半至2年，不過高雄市在都市更新自治條例中有明定審議程序的時間，因此會比較短，約8個月左右。
第三部份就是建築工期，這就要看建築的規劃，基本上蓋的愈快對於建商在原物料波動及利息負擔上的風險愈小，經驗上在2~3年之間可以完成。
2.在都市更新事業計畫中，會涉及居民安置的計畫，一般而言都會編列居民安置的經費，來做為居民在工期當中的住房補貼。不過這些經費其實相當於居民拿自己未來的一小部份土地做為現在的花費，編列在整個都市更新的成本項目當中。
3.舊房子換成新房子的比例，要看實際上的建築容積量是否有因為都市更新而增加，以及新舊房子之間公設比例的大小而定。經驗上來說，新房子的價值一定是比舊房子要高，但是新房子由於新建築法的規定，在公設比例上遠高於早期的舊房子，因此室內的使用要等同於過去會有相當的困難，除非真的因為都市更新或相關建築獎勵的影響增加了未來的可興建建築容積量，有可能變大。
4.政府主導的都市更新並非意味政府來蓋，如政府以鄰選實施者的方式進行都市更新，則將來的建商也是依法辦理都市更新，其建築成本與產品與其它一般民間申請的都市更新一樣，都會受到都市更新審議委員會的監督。因此，除非政府也是更新案中的大地主，而且本身對於將來的建築設計有所要求，比如是要求要蓋成國宅或是眷宅，不然只要是建商可以拿出來賣創造他本身最大價值的，都可以拿到一般房屋市場上做比較。

2006-07-13 22:59:38 補充：
是的，除非你很確定他會被更新，而且錢很閒。

2006-07-15 01:07:33 補充：
從投資的角度，賭會不會開發或更新是最差的投資，因為風險無限大但是利潤卻是有限。因此誠心的不建議投資。要自住則要看您的考量。

Answer 2

高雄市其實尚未有都市更新事業推動的案例，原本以為這一題沒有可以人回答的；不過從台北的經驗，的確也讓人學到不少。
基本上，高雄市的集合住宅市場目前行情，以最好的美術館周邊與凹子底一帶每坪大概也僅有13萬不到；重劃區的土地都還開發不完，市區商用不動產去化緩慢，連帶影響了都市更新的可行性。
所以可以確定在短時間之內，高雄市的都市更新都會是由政府主導的。若依本案的敘述只是公務單位進駐；似乎能不能成案，變數還很大。
可以請問是在高雄哪一區嗎？

2006-07-14 17:16:35 補充：
鹽埕和南鼓山一帶的環境資源的確很不錯，有壽山有愛河。
不過就高雄市目前房地產的行情；其實大家都在等第一個民間擔任實施者的都市更新案出現。
所以並不建議短期投資，除非你真的想做長期的投資。不要以為市府公務單位或委託的顧問公司去開了更新工作室就代表快要更新了，離實際的更新事業其實還很遠的。