怎麼評估公寓被建商相中做都市更新或t者重建的機會?(15點)

Question

我舊家是新竹市 住一的23年五層公寓..前面巷子是6米..整個基地約幾百坪
前陣子聽說有人在問重建的意願,不過剛好沒遇到.
我想請問,如果依照新竹市的容積率限制
住一 的建避率60容積率200%,實際上現在的公寓已經超過法定容積了
這樣為什麼還會有重建的利基呢？因為頂多就是蓋足現在容積率而已..
這樣建商就沒多的房子可以出售了...
還是說,假設我家原本40P,可能重建後剩下30,這樣建商賣10P
都不知道到底該不該把這房子處理掉???

小蜜桃愛上小橘子,
我補充一下,
我家這邊基地面積應該有500P左右,
一棟有五樓, 每一層有70P (兩戶)
改建最重要的是樓地板面積,就是建坪.
但是就覺得我們這邊實際上已經超過現有容積率限制了,那到底建商著眼於什麼地方呢？除非是我們40P變成30P建坪
我這幾天會去查是不是處於市政府劃定的都市更新區域,如果是當然容積率獎勵就如同你說,可以獎勵更多了

規劃師你好,

我剛翻了家裡的地籍謄本,土地面積是3000 平方公尺,大概是900P.
一棟五樓,每一樓有四戶,每一戶約34.x坪,扣除陽台剩30P
我不知道有幾棟,不過假設七棟(900/(30 * 4)),
目前的建築面積已經達到4200坪 (容積率467%)
遠超過目前法定的200%, 即使各種都市更新獎勵以及建築設計的獎勵 好像都沒法超過現有容積. 所以改建也頂多是維持目前的容積率,這樣建商好像沒什麼利基耶？
不知道我這樣算對不對？

另外,未在都發局劃定之都市更新區域內,辦理自行劃定,也同樣享有各種獎勵嗎？

Answer 1

先來看看新竹市都市更新地區容積獎勵核算標準的項目
1.原容積高於法定容積部份：用現在的建築面積反算回使用容積減去現有的容積可以加回
2.更新後居住水準不及當地平均水準：意思是更新後的新房子比新竹地區的住宅平均水準還要小，可以加回
3.協助興闢公共設施：蓋村里辦公室、捐路...等等，花費的成本除以銷售淨利得到的面積可以算
4.更新地區的時程獎勵：1年內5%2年內3%3年~6年是1.5%
5.綜合設計項目：很多細項
6.安置原佔有他人土地之舊違章住戶所花費的成本：可以用花錢折算及現地安置
1+2+4+6不能超過1+2+3+4+5+6的50%
另外1.5倍的容積獎勵是上限，通常是達不到。不過建築上還有很多設計的規定可以運用，看建商的本事。

這樣應該可以解決你的疑問，當原容積高於法定容積的時候如何處理

另外，如果不是市政府劃定的都市更新區域，在符合條件的情況之下還是可以自行申請劃定。

2006-06-14 18:25:36 補充：
基地的建坪約是500*2*1.5=1500，地下室還可以挖車位另外算錢

2006-06-14 22:34:51 補充：
1.不會，如果原容積很高，另一項算法是用原容積加上30%的法定容積來檢討容積獎勵上限。另外，還是有很多其它的方式可以讓建商爭取容積的。2.自行申請劃定更新地區的優惠跟政府劃定的一樣，同樣的條件下獎勵還更多，因為時程的獎勵自行劃定的起算點比政府劃定的要晚，應該懂我意思吧。

Answer 2

他跟你有 一樣的問題
TA777.NET

Answer 3

有些部分的問題看的不是很清楚，但還是試著幫你回答。
在尚未實施容積管制之前，蓋房子的高度限制是依照面前道路寬度的1.5倍加6米計算，臨6米道路可以蓋道15米高，以一層樓概略3米來算，舊房子是可以蓋道5層樓的。但是實施容積獎勵之後，要重建就要依照現行的容積規定了。
假設若依你所言，基地有幾百坪，用200坪粗算，如果建蔽率只蓋40%，那就可以再蓋到5樓了，而且每一層樓都還有50坪唷！不曉得你們的老公寓一層樓有幾坪呢？
另外，如果是用都市更新還可以獲得容積獎勵，最多可以有1.5倍的容積，也就是說容積最多可以獎勵到300%，再用剛剛的假設，就可以蓋到7樓半囉！
其實重點不應該放在樓層數，而是在樓地板面積(FA)。假如舊公寓一層樓有40坪的話，5層樓的總樓地板面積是200坪；而未來重建可以蓋的總樓地板面積就是基地面積乘上容積率。因為你說幾百坪，我也不曉得是幾百，不過看起來應該是會比原本的舊公寓多啦！
畢竟建商賣的是樓地板面積，而且重建後新房子的每坪單價一定會比23年的舊公寓來的高，所以說囉，你覺得如果不賺錢的話，會有人想投資嗎？

2006-06-14 04:26:33 補充：
剛剛算錯了，基地有幾百坪，用200坪粗算，如果建蔽率只蓋40%，那就可以再蓋到5樓了，而且每一層樓都還有80坪唷！

2006-06-15 16:20:20 補充：
ㄜ...你給的資料說五層樓公寓，每層70P，那麼樓地板面積也才350P；所以你所說的500P基地裡，應該是不只有一棟5層樓公寓吧？另外你補充給規劃師的資料也有點問題，如果每一棟的建築投影面積是120P，也不太可能蓋到7棟；因為通風採光的關係，棟與棟之間必須留設一定的距離與空間，若依建蔽率規定的話，也只能蓋到540P唷！

2006-06-15 16:34:48 補充：
換句話說，我還是不很清楚你的基地內目前到底蓋了幾棟公寓，每棟公寓的建築投影面積是多少？你所說的7棟共4200P是現在的使用狀況嗎？就算是用舊的建築法規去蓋的，我也很懷疑是不是真的可以蓋到這麼密，或許有參雜了部分違章也說不定。至於更新後可開發容積，規劃師已經說明的很清楚了，妳也可以參考新竹市都市更新地區建築容積獎勵核算標準，無論如何，容積上限就是1.5倍的法定容積，或者是0.3倍的法定容積加上原建築容積。另外只要依據主管機關所定的更新單元劃設基準所自行劃設的更新單元，當然也適用更新獎勵。