改建？合建？都市更新？

Question

請問：什麼是改建？合建？都市更新？

有層40年的舊公寓，是三層樓的第三層，位於中山區主要道路的窄巷內，巷
寬僅可容一部車過。公寓近主要道路，屬商三，土地面積約27坪。請問：

如果與巷內的左右鄰居合作改建，容積率和建蔽率為何？約為幾層樓高？

如果與面臨主要道路的鄰居談成一起改建，容積率和建蔽率為何？是否可有任何優惠？如停車位獎勵或都市更新之類的？如果有，有細節嗎？有條件嗎？

目前，這一區改建是否有前例可援？我很想知道如果和廠商合建。如何分？如何談？如何作？以保障自身權益及新建物的品質？以及，如何運用各種可能的獎勵？以達到多贏的結果？

請指點。感激！

又，像這類的案件，通常是誰？從哪裡開始？

任何資訊都很感激。

Answer 1

1.依您的條件如果就後巷改建可能成案的機率不高，因為面前道路太小了，可能的深度也不一定夠，在建築利用上的價值不大
2.面臨主要道路一起改建的話會比較好，不過還是要看整體大小。如果要適用都市更新至少要有1000平方公尺以上，面臨主要道路也比較會有適用未來停獎規範的可能。(目前停獎政策在檢討中，未來朝緊縮的方向可能性大，因此交通情況要好才有可能爭取。)
商3的容積率/建蔽率是560/60，容積獎勵要看實際條件才有可能，如果是將來朝自行辦理都市更新獎勵的方向努力，初步能幫您保證至少有15%以上的空間。不過還是需要其它條件的配合。
3.至於中山區更新的前例很多，您可至臺北市都市更新處網站查詢目前正在進行辦理的案件進度。依經驗台北市的商業區談合建的條件應可以朝6/4或是 65/35為談判基礎，至於建商願不願意合作通常是看土地整合的程度而定，如果整合成熟的土地就算是上市公司的建商也很願意投入。

雖然您的問題需要更多基本資料參考才能有比較明確的答案，還是希望能解決您的部份疑問。

2006-06-14 00:52:33 補充：
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