三重（大同南路）透天房子買在都市計劃更新區內對地主利弊何在？

Question

想請問各位業界的專業人士：
日前在三重大同南路巷弄內相中一間透天（地坪10建坪18）
但無奈該屋落於都市計劃更新區內
不知此情況對於購屋者是利是弊？是否為一降價的因素？
另政府半強制購此等房屋時之換算標準為何？

都市計劃更新有其優點我明瞭，但最主要的一個想法是：若未來被更新後的價碼比我現在購買的金額還低該怎麼辦呢？對於一個有意接手承購的人而言，是否為一考量的點呢？

另請教何處可查証房屋座落地段確為都市計劃更新區及為住一、住二或住三？

醬喔..
那麼可以說「座落於都市計劃更新區是一個利基點」嗎？
因為我的仲介建議我不要買，因為怕假設未來政府或建商的收購價比我現在買進的價格低..

（感謝各位大大耐心回答這麼沒有概念的問題，你們一定會多子多孫多福氣喔..）

感謝樓下的規劃師大大，不僅專業又有善心。
對於大致上的試算有一個概念了，但有疑慮之處是一些細項的部分，例：
(1)容積率部分是否因道路寬度未達八公尺者，不得大於　200%？而道路未達八公尺係指更新前或更新後呢？
(2)10x300%x1.25x1.5
　10→地坪
　300%→容積率
　1.25

感謝樓下的規劃師大大，不僅專業又有善心。
對於大致上的試算有一個概念了，但有疑慮之處是一些細項的部分，例：
(1)容積率部分是否因道路寬度未達八公尺者，不得大於　200%？而道路未達八公尺係指更新前或更新後呢？
(2)10x300%x1.25x1.5
　10→地坪
　300%→容積率
　1.25→容積獎勵
　1.5→？
(3)56.25x0.55x30+120
　56.25→建坪
　0.55→？
　30→每坪單價
　120→車位價

Answer 1

都市更新區其實不應是個減分而是加分，因為未來進行都市更新時會有比一般建地優厚的容積跟獎勵條件。
而未來更新的開發方式多是以合建或是權利變換為之，價格會反映未來增值，無需考量政府半強制的負面影響。

2006-06-08 17:55:24 補充：
你的基地位置所在的都市更新區是台北縣政府民國91年劃定的都市更新地區3-1號，你可上台北市縣政府城鄉局查詢。至於使用分區只有住宅區跟商業區兩種。三重地區的都市計畫管制是住宅區300/60至於你將來可分多少，簡單用合建的概念來看由於你買的是老房子透天，肉地很多，所以至少可以用一實坪換一實坪的方式來談，換成建坪大約是更新前的一建坪換更新後的1.2~1.3建坪，再加上一個車位。

2006-06-08 18:09:39 補充：
初步概算，假設未來更新有容積獎勵25%，則住宅區土地的可建地坪就是10*300%*1.25*1.5=56.25坪，跟建商5/5分，地下室可以開挖跟建商對分，假設是70%挖3層，那就是10*0.7*3/2=10.5，差不多是一個車位大小。再以目前三重地區的地價來看，新成屋開20~25之間，車位120萬左右，則未來的總價值約是56.25*0.55*30+120=964萬，如果你現在買的價格超過這個附近....那就是不合，再加進你的時間成本跟投報假設(3年/50%)，那買進成本就不能超過640萬以上。不曉得這樣夠不夠清楚。

2006-06-08 18:11:04 補充：
30萬是假設未來真的有捷運，所以大膽提高到30萬/P

2006-06-09 12:53:52 補充：
1.如果是做更新一定是以整體基地做考量，不太可能就你那一塊小基地來計算，因此特殊的容積率限制可以忽略。2.1.5是容積坪換算成產權坪3.0.55是假設55/45分的情況。您可以自己做調整。

2006-06-09 16:53:48 補充：
根據台北縣都市更新自治條例，容積獎勵的項目當中只有F3是依都市更新審議委員會要求與地方政府的需要配合興建公益設施。其它的5大項目並不是，請您要再多多了解一下台北縣都市更新的規定噢。

2006-06-09 16:54:39 補充：
更正：是臺北縣都市更新地區建築容積獎勵核算基準的規定。

Answer 2

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Answer 4

可遇不可求！你先去請地籍圖出來，看你要的房子的街廓是否夠大？裡面的組成成分，例如是舊公寓多？還是舊透天多？如果街廓內最近有新蓋大樓，機會更低。都市更新目前基本上都是民間去推動比較多，因為政府的公務人員不會沒事找事做。都市更新中的權利變換，事涉很多人的利益。都市更新要成功，街廓要完整、要夠大，才會有利益。民間開發公司跟建商才會想要進去。能夠通過政府都市更新計畫的審核，房價因為有容積獎勵、建物更新、住宅品質變佳等蛻變，房價沒聽過變低的。加上大同南路附近有菜寮站的加持，基本上如果能都更，價格會很驚人。三重地區只有住宅區，我是沒聽過有分住一住二的。

2006-06-09 14:19:20 補充：
都市更新，請優先考量基地的大小與街廓完整性是否符合可以申請都市更新的基礎條件，其他問題再來談！

會有容積獎勵，主要是因為要回饋公設用地出去給政府。