都市更新計劃該注意些什麼事項

Question

各位大大,
我最近在景美有20坪的土地r建商要求每坪交換五坪,但是他們要蓋20樓以上的房屋src的,請問1.這樣划算嗎?我的地價目前有2400萬的價值是店面, 目前市價有2400 萬的價值,請問我該如何談判,他們是用都市發展的名義和我洽談, 小弟真的不懂,請各位大大給我意見好嗎??謝謝

我的建坪是(商三):20.8725,建商告訴我建蔽率0.65容積率5.6,政府獎勵容積率0.3(都是建商自己說的),他們說我可以分得地上104.3625坪,地下分31.30875坪,這樣好像沒有55分阿,都被他們搞亂了

謝謝規劃師,感恩喔

Answer 1

1.1坪換5坪的什麼？建坪還是容積坪？
如果是建坪，反推回去是5/1.5=3.33，等於你的容積是用333%在算
如果你的土地是在商業區，那就虧大了，商三的容積率是560%
經驗來說，景美的商業區幾乎都是商3

2.建商的算法，1坪換5坪，現在景美的房價如是30萬/坪*5*20=3000萬
然而你的土地如果是在商業區就不能用建商的算法，而應該是30/坪*5.6*1.5*20=5040萬

建議：景美地區有很多地方是都市更新地區，意即具有都市更新容積獎勵，會比一般的法定容積還要更高，提供您土地的位置座落可以知道更進一步的資訊

2006-06-03 18:45:52 補充：
另外，整合階段不會有人拿都市更新事業計畫書出來的，大部份的建商頂多是跟你用合建的方式談，這樣才能吃到你的容積獎勵。所以重點還是在確定你土地的坪效是多少，也就是一坪土地可以換多少建坪。P.S都市更新事業計畫書是都市更新事業階段才會出現的東西，如果一個更新案已經出現都市更新事業計畫書，那早已過了整合階段了，似是而非的觀念需要再釐清。

2006-06-08 00:34:54 補充：
20.8725*5.6*1.3*1.5=227.92771.5是初抓的容積/建坪比，降到1.4地上才會有可能是104附近，地下室用反推的，大概是開挖70%的地下四層跟你對分。不過經驗上1.4的建坪比太少了，建商不是騙你就是自己腦袋有問題。不過誠心的建議，商業區地主的條件可以談的很好，基本上以建商要蓋20層樓SRC的房子來算，建商的營建成本加上30%的投報約為17萬/坪，目前的景美的新成屋應可以開到35萬左右，商業區應該可以談到40萬。因此與建商對談的基礎應該是23/17，575/425，至少也要爭取到55/45才合理。

Answer 2

1.他有給你都市更新事業計劃書嗎2.因為都市更新可以有較高的容積率獎勵 所以他們會開這樣的價格跟你談3.但是都市更新要經過當地政府的都委會審查跟委託鑑價才會有一個權利變換價值計算出來喔4.我目前也在做一些都市更新計劃的投資規劃  如果你要談判  你必須把它的資料給我看喔  你也可以把你的地號先給我  我先幫你初步評估一下  再回答你該怎樣做比較有利喔請先寫信告訴我喔