「拍定有點交，惟實際使用情形，投標人應自行查明」，這有矛盾

Question

我在高雄法院網站找到數間法拍屋，朋友提醒我找有點交房子才有保障，但我挑選這幾間房子，雖然都有點交，只是每一間公告都註明「拍定有點交，惟實際使用情形，投標人應自行查明」請問點交房子還會有問題嗎.

Answer 1

法院進行查封時，會對現住人使用情形做查封筆錄，這筆錄在法律上有絶對的效力；但因是否還有其它未出現的現住人，在投標前，查封後向法院呈報使用情況，而使點交產生變化；或者有爭議性的租約發生。基於法院執行拍賣的單位為民事執行處，對有爭議之紛爭，秉持「形式上之審查，不做實體上認定」，實務上各法院法官做法不一，法官的查封筆錄模糊、預留尾巴，也就不足奇怪了。從民國７０年代經常出現的筆錄：「依實際使用現況點交」，到８０年代：「如債權人陳報屬實則點交，如不屬實則不點交」，到９０年代「實際使用情形，請投標人自行查明」。不明確的點交筆錄，履見不鮮。辦理強制執行事件應行注意事項第41、43點，明文規定，執行法院應確實調查占有人及占有関係，並詳載公告筆錄。然而，在實務上仍有不少比例，占有權源標示不明。［拍定後依債務人占有現況點交］，即是依債務人實際占有部份點交；萬一有第三人主張租約，則債務人部份點交，第三人部份就要另以訴訟解決。所以投標人，除了依公告筆錄外，另實地現場訪查，只要是債務人自住，没有出租第三人情形，法院應點交給得標人。 目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種：一．可確定點交(佔４０％)查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將房屋點交給得標人。二．有條件點交(佔４０％)查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。三．確定不點交(佔１０％)查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造文書之刑責居多，遇上強勢的債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。四．點交變不點交(佔５％)拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。五．不點交變點交(佔５％)拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移轉證書」，即可自行開鎖點交房屋。以上五種點交狀況，對於有專業經驗之投標人，因個案及承辦法官的自由心證，而有不同判斷及解決方法；但如亳無經驗投標人，經常會有誤判情況及不正確處理，造成拍定後交屋極大困擾，不可不慎　！！  參考網站：www.104woo.com.tw

Answer 2

這表示有些使用情況書記官還無法確定他只能確定是該屋主自己居住或空屋吧其實你也不用擔心你可以去附近跟街坊鄰居打聽看是否為屋主自住是否為空屋是否有出租是否有第三人佔有在投標前一日你再去詢問該案的書記官該案是否還是點交確認清楚之後在投標也不遲