新屋之產權登記，如何才公平(針對新婚夫妻購屋)?

Question

各位先進
關於購屋之產權登記問題如下
新購之房屋，為避免丈夫或妻子，因其中一人，因個人因素私下將土地及建物拿去抵押或變賣等，於購買新屋或中古屋時，如何針對土地及建物進行登記才能防止上述是事件產生呢?

有人可以替我解答嗎?感謝不盡喔!^^

Answer 1

夫妻財產修正比較說明
一、夫妻財產制有三種：法定財產制、約定財產制︵共同財產制及分別財產制︶。

二、夫妻得於婚前或婚後，以契約約定選用共同財產制或分別財產制，並向法院登記，如未約定則採用法定財產制。

三、法定財產制的種類區分為婚前財產與婚後財產，不動產可以登記之時點認定，動產則以取得時間認定，如不能證明為婚前財產或婚後財產時，法律先推定為婚後財產；不能證明為夫所有或妻所有時，例如家中電視機沒有發票或任何支出證明時，法律先推定為夫妻共有，如有反證時可以推翻之。又婚前財產在婚後所生之孳息，應算入婚後財產，例如婚前擁有之股票於婚後產生之紅利，納入婚後財產範圍。

四、婚前財產與婚後財產之區別實益：婚後財產於法定財產制關係消滅時，應為剩餘財產之分配，由夫妻各得二分之一，但如果平分結果對配偶之一方不利時，得請求法院調整或免除。例如夫妻之一方好吃懶做，靠另一方努力辛苦養家，因對家庭無貢獻，所以其剩餘財產分配請求權法院可以調整或免除，以維公平。

五、不論婚前或婚後財產，所有權由夫妻分別所有，各自管理、使用、收益︵例如出租︶及處分︵例如變賣︶。如有負債，亦各自負清償責任。

六、家庭生活費用由夫妻依其能力負擔，包括家務勞動之負擔方式亦屬之。夫妻可以在家庭生活費用外，相互約定一定數額之金錢，供夫或妻自由處分。

七、如夫妻之一方在婚姻關係存續當中，有脫產之行為，將害及未來剩餘財產分配時，不論有償或無償行為，在一定要件下，他方可以向法院聲請撤銷上開有償或無償行為，以保全剩餘財產分配。

八、夫妻離婚或法定財產制消滅時，婚後財產扣除與婚姻貢獻無關者︵包括繼承、贈與及慰撫金︶為剩餘財產，應予平分。所謂法定財產制消滅時，包括夫妻改用其他財產制，因此台商在大陸如另起爐灶，在台配偶為防止財產被淘空，可以聲請法院改用分別財產制，提前進行剩餘財產之分配，以保障權利。

九、剩餘財產的計算，以法定財產制消滅時為準，但應追加計算前五年處分之婚後財產納入分配。惟此一部分法律並無溯及既往之規定，故新法上路後非馬上可以追加五年的處分財產。

十、新法將剩餘財產分配請求權規定為一身專屬權︵舊法未規定，實務上及學者通說均認係普通財產權︶，換言之，依新法僅夫或妻有請求權，夫或妻之債權人或繼承人均無代位請求權，此點攸關交易安全，不可不慎。至約定財產制部分仍維持﹁共同財產制﹂與﹁分別財產制﹂二種，夫妻可視個別需要自行選用。前者尚可選定全部財產之共有或僅以勞力所得部分︵即薪資、工資、紅利、獎金及其他勞力所得︶為共有，其餘財產仍適用分別財產制。共同財產制的特色是將財產所有權共有，管理、使用、收益、處分及負債亦均共同為之，因此處分時，相對人︵夫妻以外之第三人︶應注意是否雙方均同意，未經同意之處分可能無效。

2006-05-14 10:56:39 補充：
一、修正前有關夫妻財產制之條文計四十餘條，內容複雜且缺乏體系化，修正後僅二十六條，內容清晰，體系清楚。
二、肯定家務勞動之價值，具體落實於條文內容，不再淪為口號，並確認兩性在家庭中獨立人格地位，鼓勵兩性共同經營家庭，不論主外或主內，並無區別。提醒適用新法之夫妻應注意之事項： 一、確認婚前財產與婚後財產之範圍。
二、進行自由處分金之約定，並建議以書面為之，約定內容儘量詳實，例如是否會因情事變更而減少數額、增加數額或預留彈性空間，俾免未來產生爭議。

2006-05-14 10:56:46 補充：
三、法定財產制之管理權原由夫妻之一方擔任者，自新法公布施行後，應各自管理，使用、收益、處分。
四、新法刪除有關﹁特有財產﹂之規定，該等財產應依取得時間劃分婚前財產或婚後財產，加以定性。如有其他需要法務部協助者，請將問題傳真本部：︵Ｏ二︶二三八八四二四

2006-05-14 10:57:46 補充：
(一)訂立書面契約：夫妻雙方必須以「書面」的方式訂立夫妻財產制契約。（民法第１００７條）
(二)向法院登記：夫妻財產制契約訂立之後，必須到夫妻住所所在地的法院辦理登記（民法第１００８條）。　　
(三)重為登記：夫妻財產制契約登記之後，如果日後夫妻的住所地有變更，必須在住所變更後三個月內向新的住所所在地的法院重為登記，如果沒有重為登記，三個月期滿，原來的登記就會自動失效。（非訟事件法第４３條）

2006-05-14 10:58:34 補充：
夫妻財產制契約登記之後的效力：

(一)夫妻財產制契約如果沒有到法院辦理登記，這份契約的效力就只能夠拘束夫妻雙方而已，並不能對抗夫妻以外的第三人，也就是說，夫妻一方的債權人或其他利害關係人都可以不承認這份契約的效力。（民法第１００８條）
(二)夫妻財產制契約之登記，對於登記前夫或妻所負債務之債權人，不生效力，亦不影響依其他法律所為財產權登記之效力（民法第１００８條、非訟事件法第４５條）。例如：夫妻雖然在夫妻財產制契約中約定，原來登記在 夫名下的土地應歸屬妻所有，但並未向地政事務所辦理土地有權人的變更，則土地的產權並不會因夫妻財產制契約之約定而發生轉讓的效力。

2006-05-14 10:58:42 補充：
(三)為了保障交易安全，夫妻財產制契約一經登記在法院的登記簿之後，任何人都可以向法院登記處請求閱覽及交付謄本。（非訟事件法第４６條）

2006-05-14 10:59:00 補充：
應該在何時約定﹖
　　夫妻在結婚前及結婚後都可以隨時約定夫妻財產制。（民法第１００４條）當然，如果是在結婚前所做的約定，但是事後雙方並沒有結婚，那麼這份約定就不會發生法律的效力。

2006-05-14 10:59:19 補充：
夫妻財產制」約定之後，可以廢止、變更內容、或改用他種「夫妻財產制」嗎？
　　夫妻財產制約定之後，可以隨時依夫妻雙方的合意予以廢止或變更內容，但仍然必須以書面的方式廢止或變更，並且也要到法院辦理登記。（民法第１００７條、第１０１２條）

Answer 2

這為網友你好

我本身也有遇過這問題

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Answer 3

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Answer 4

針對妳的問題做簡單扼要的解答
對於避免夫或妻將名下不動產拿去抵押借款或變賣
可至地政事務所做一個"預告登記"的設定
該設定係針對該不動產事先做一個程序上的假設登記
講白話一點
我做了一個預告登記
表示我對這個不動產在未來有處分的動作
其他人不管要辦抵押或權利移轉
須等我這個預告登記撤銷後才可辦理

不囉嗦,曹操要拿荊州.....