買法拍屋收房租的問題

Question

不點交房子可以標嗎？我爸爸想買法拍屋置產收房租.標不點交是不是反而有利.要注意那些事情？

Answer 1

這幾年，不斷下跌的定存利率，讓很多銀行定存族大失血，從定存６％以上到今日１％上下，眼看每月定存一直在縮水，千萬身價的富翁，如僅依靠定存過日子，一個月萬把塊的利息，跟三級貧民没什麼兩樣。腦筯動得快的定存族終於覺醒，定存不足恃，與定存同質性的置產收租終於風起雲湧，成為這一波房地產的主力；不動產的穩定性，租金的高報酬率，讓定存族找回往日的理財水準。尤其投資法拍屋，比市面行情低一截，租金報酬更形突出，所以法拍市場除了短期投資客，自住型買主外，長期置產投資群也一波波的進來。法拍屋具有超低市價，產權清楚的利多，但也相對出現令人頭的點交問題，加上法院投標程序的官僚性，讓很多法拍新手又愛又恨。其實不僅買法拍屋有點交問題，平常將房子出租，遇到惡房客，不付房租時，您上警察局，管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他，當然打官司一定會勝訴，但他還是不搬呢？那您就要拿勝訴判決書，到民事執行處聲請點交，跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋，司法程序約四個月時間才能強制交屋。另外法院為什麼會有不點交呢？民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。得標人要房客提早交屋給他，就要與房客協商，取得對方的同意；甚至要貼補些搬遷費，來彌補搬家的麻煩與損失，這也是合情合理。相對來說，如果令尊是標來置產收租，不僅不要求交屋，還希望房客能繼續承租，挑選有租約不點交的房子說得上是高明策略；一來現成房客，二來競標者少，取得成本偏低。要特別注意，不點交的租約是否善意租約，法拍屋中有一半的租約是假的，臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走，查封時，故意與第三人製造假租約，使法院公告不點交，沒人敢來標，自己再用人頭低價買回。萬一被人標走，再以「不點交」強索高額搬遷費，尤其惡劣是惡性假租約。如　　　一‧租金一次付清　　　二‧長租期，低租金　　　三‧以押金抵租金（或以債務抵租金）　　　四‧以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金）　　　五‧不定期租約那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點，不僅點交不易，還讓您房東長期無租金可收，投標者如果没有高超的法拍功力，保證會讓對方得逞！像這種惡性假租約的案子在法拍市場不多，佔不到５％，但投標前没仔細研判，一旦讓您碰上，一定吃不完兜著走，灰頭土臉。不點交案子形形色色，有單純好解決的便宜貨，有暗藏陷阱高難度棘手案件，您們要找對人，有經驗的朋友，或專業可靠的代標公司幫您操盤，否則一不留神，就要掉入不點交的深坑！參考網址：www.104woo.com.tw 

Answer 2

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法拍屋十數年法拍經驗

Answer 3

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Answer 4

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　　比如說買200萬的房子，貸款280萬，多出來的80萬用來再做投資，或是轉手賣掉先賺價差。房屋貸款利率只要2.62%左右，每個月只要繳一筆錢就好了，利息超低；買下來的房子可以拿來租人繳房貸，還擁有一間屬於自己的房子喔～！
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Answer 5

如果你不是專門經營法拍屋ㄉ我建議你不要標不點交ㄉ房子
很多法律上不明確ㄉ問題 而且
法律無法解決ㄉ就要用民間力量處理
評估自己在行動吧

Answer 6

要先瞭解目前是否有人住在者是否有其他債權或債務人不點交房子有很多問題無法排除所以才不點交的