有兩筆土地，價錢寫在那一筆？

Question

朋友告訴我，標法拍屋價錢要加在土地上，才能節省稅金，但我要標的這一件透天房子，有兩筆土地，我要如何加，誰能幫我解惑？

Answer 1

地稅法第３０條第五項五 .經法院拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額    低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已先將設定抵押    金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準。相関網址：http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1G034009630++++&K1=土地增值稅&K2=法院拍賣根據土地稅法規定，如果土地標價高於公告現值，就以公告現值為「移轉現值」，反之則以土地標價為移轉現值，這是稅法從低原則。法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值，假設當年度土地公告現值為200萬，您的土地標價是120萬，拍賣的移轉現值就是土地標價120萬，得標後如馬上轉手出售，得標人就變成賣方；課徵土地增值稅計算時，從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬，短短幾個月，您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬，自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅，一般稅率20~30%，最少要繳160萬稅金。也許你會說，標法拍屋是自用的，不是投資馬上轉手，不用考慮那麼多。但過了20年，您要換更大間的坪數房子時，這一間從法院買來的房子要出售，除20年來的土地增值稅外，還要加上當年買法拍屋，隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳，今日標法拍屋暗藏的增值稅，您能不列入投標成本嗎？所以有經驗的投資客，對於房屋底價300萬，土地底價200萬，總底價500萬的房子，要標550萬，加價50萬時，一定會全部都加在土地上，無非就是要墊高土地取得成本，減少爾後出售的增值稅，這是寫標單最基本，又很重要的法拍常識。萬一房子座落有兩筆土地時，加價金額要加在那筆土地，或者兩筆土地各加多少，牽涉更專業的計算，才能達到最大節稅目標。首先，比對每一筆土地底價與公告現值，每一筆土地增值都是依從低原則，底價低於公告現值金額即跑出增值，總加價部份在分配在每一筆，以達降低土地增值目標。例如第一筆底價５０萬，公告現值為７０萬，第二筆底價１５０萬，公告現值為１９０萬；則標５５０萬，多加價５０萬，可分配第一筆加２０萬即可，餘３０筆加在第二筆；或者第二筆４０萬，第一筆加１０萬，都可達同樣節稅作用。參考網站：www.104woo.com.tw

Answer 2

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Answer 5

您有申請土地登記簿的謄本了嗎？
要標法拍屋最好是查詢該筆不動產的登記事項

請您計算土地公告現值
　土地登記簿謄本的土地標示部
　有一行　民國９５年０１月的　公告土地現值*****XXXX元
　總現值　= 現值 X 面積
再比較那土地的拍賣價格

若土地拍賣價格都低於土地"公告現值"
最好把價錢加價至　公告現值之上

若拍賣價高於公告現值，則沒這顧慮

至於稅金問題
土地部份：
　只有在土地移轉時才會有土地增值稅的問題產生
　而移轉現值就是參照您的"拍定價"
建築物部份：
　契稅是依照房屋的契價（政府會核算）來徵收
　依房屋現值來課徵，也會依屋齡逐年折算
　只有拍定時買受人要負擔，轉售時則買方為納稅義務人