什麼是限制登記事項，這樣樣的房子可以租嗎

Question

公司的房租到期，我幫公司找房子租（因為我是主管），看中一個辦公室租金還可以，就去調建物登記第二類謄本 ，結果在其他登記項上看到，(限制登記項)94年xx月xx日第1xxxx號，衣台中地方法院民執行處中華民國94年xx月xx日中院清民執94年執全子字第xx號函辦理查封登記債權人:OOO債務人：OOO限制笵圍全部94年xx月xx日登記，
這樣的房子還能租嗎？？？且原先辦公用具都還在說要全部賣給我們公司（１２０坪百萬裝潢賣給我們公司６０萬！！），不用再裝潢？？有這麻好的事嗎？？會不會有問題，幫公司租房子第一次遇到吔！我公司是叫我再看看，但我實在懶得再找！找房子找的很煩

假如我當海蟑螂會有什麼法律上的問題?因為我沒做過，若我有認識的海蟑螂，我先租，再請認識的海蟑螂標起來租給我，這樣可嗎?

還有我並沒有看到他們那裡有貼封條吔，查封登記日期是94年1月14日也超過半年了，且他們還有公司登記在那個地址且有在營業，我去稅捐處查的和商業司查的，那樣還可以租嗎?

我是執全子字是什麻意思呢

Answer 1

被貼上封條的租子，不能再做任何處分，如買賣、借款設定抵押，甚至出租也是無效。被拍賣的屋主，大都有財務問題，貼了封條，不能賣也不能借錢，唯一的屋內動產傢俱裝潢能賣多少算多少了。但原屋主可能不懂拍賣法律関係，有些固著物的裝潢是附在子一起拍賣的，房子被拍出去，您把這些含在拍賣範圍的裝潢拆走，就會惹上刑事毀損罪的麻煩。既然謄本被限制登查封，在查封後的租約，是不能以買賣不破租賃要求法院不點交，因為法院不承認租約的有效。當然，承租房子，不論有無被查封，只要房東有財務危機，緃然在查封前承租，受到買賣不破租賃的保障只是短暫的，如何說呢？民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。承租房屋，法律是對承租人有保障，如果您的租約期限是五年以內，打私約亦有保障，五年以上或不定期租約就要公證。民法第866條〈其他權利之設定〉不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。其實法律更保護財團，所有的租約在第一次拍賣流標後，均會被債權銀行以民法第８６６條排除，此時您的租約不論公證或私約，都是無效。除非貴公司想買這間法拍屋，那先成為房客對您們投標有很大的幫助；因為法院點交程序長達四個月，得標人又怕您破壞裝潢，標到人會預算一筆搬遷費換取貴公司和諧早日交屋。貴公司比別人少一筆成本，又能從投標前來看房子的熱絡情況，對標價會有更清楚的判斷。如果貴公司真的租下來，在投標前租金仍是要給付原屋主，拍賣後要付給新屋主，但實務上點交的四個多月程序，得標人幾乎不會向您追討房租，反而會補貼搬家費。但貴公司的押金不能跟新屋主要，所以打租約時，要向原屋主要求，以查封理由不給付押金，對方應該會接受。再提醒一次，您們有意要投標，否則何必淌這一趟渾水！參考網站：www.104woo.com.tw

2006-04-24 13:49:51 補充：
「海蟑螂」經常惡意霸佔房屋，向法拍屋得標者強索搬遷費用等等，甚至勾結債務人，製造假租約使法院公告不點交，無人來標，他們再低價買回圖利。「海蟑螂」走在法律邊緣，早晚會出事，您請「海蟑螂」協助，無異請鬼拿藥單。

2006-04-24 14:09:21 補充：
貼了封條，不代表馬上要拍賣，可能是保全程序的假扣押，為了防止債務人脫產，先行扣押的封條。仔細查看封條的上的案號，如果為「全」字，是假扣押，是「執」字，才是強制執行的拍賣。從稅捐處或商業司看不出來被查封狀態，可上網即明瞭。

Answer 2

首先...因為是［限制登記］的房子..之後承租的話...有２個條款必須知道...

１.銀行可根據［民法］第８６６條規定：
　　 不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權
利。但其抵押權不因此而受影響。
相關網址如下：
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1B0000001866
及當時債務人向銀行借錢時...銀行會請借款人簽具一張［無租賃切結］及［自動放棄上訴權利］等切結書..
因此不管房子是否［不點交］或是［點交］的情況法院都會被排除你們和［被限制登記房子的屋主］所立的租約...並除去租約...一但被拍賣得標...根據法院點交的程序...到最後如果拍定人不願租給你們或是要租的金額較高...你們是無法用民法第４２５條來保護你們的....
根據［民法］第４２５條：［買賣不破租賃］
　　　 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾［五年］或［未定期限者］，不適用之。
相關網址如下：
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1B0000001425

２.如果你們的租約是訂立在［限制登記後］...那就更沒理由了...只能自認倒楣...根據［強制執行法］第一百十三條準用第五十一條第二項的規定：實施查封後...債務人就查封物所為移轉...設定負擔或其他有礙執行效果之行為...對於債權人不生效力。
相關網址如下：
http://www.license.com.tw/lawyer/exam/91test/9107.pdf#search='%E6%9F%A5%E5%B0%81%E5%BE%8C%E5%87%BA%E7%A7%9F'

所以...凡是經法院拍賣取得的房屋...有租約的情況除非是［拍定人］願意租你...否則你還是得搬走...
而［民法］第４２５條：［買賣不破租賃］原則上是適用於［一般買賣件上］即跟仲介買的房子啦... 法拍屋的情形就我遇到過的租賃情況...都是拍定人願意承租...否則遇到打官司...不管是點交的房子...還是不點交的房子...承租人都是會［打輸］官司的...原因只有一個...就是法拍屋有一個［強制執行法］在撐腰的..

總而言之..千萬不要貪小便宜...因為這是［出租方］針對不懂的人所設下的陷阱..不但收了你的租金及押金...利用漂亮的裝潢吸引承租方並便宜賣給承租方...只是想要再被法院拍賣時多撈一筆錢而已...
除非你們公司有想要買這間法拍屋...而是先成為承租方..也可以說是成為將來法院筆錄的［佔用人］...對於要承購此間法拍屋的您..到不失為是一個好辦法...但是你們也必須用［一定要得標的心態］來看待這件事情...否則如果只是一昧覺得便宜標...就等到拍到在進駐囉！！因為你們如果先租下來...但沒拍到時...不但面臨搬家問題...還得面臨你被上頭指責的問題...
而且雖然是法院的［點交屋］...時間可以長達４個月之久的交屋時間...這時間就像［１０４法拍屋］所說的［得標人幾乎不會向您追討房租］..你是可以省下這４個月的房租...但是補貼搬家費用的可能性是［零］喔！！因為得標人會給［錢］是希望你早點交屋..如果拖了４個月..那就是法院［強制執行點交］..你們不搬都不行了...哪來的搬遷費用...可能你會覺得［那些裝潢的辦公家具花了６０萬買的］...可是得標的人會想買這些舊裝潢嗎？？一般來講他會請你拆下搬走...省下他將來叫人來搬的花費...畢竟下一個承租方不見得適用...得標人也不必買這個風險啊！！如果你是得標人...你會否承接那些裝潢的費用...就算不要６０萬...他說只賣你２０萬...你願意再多付這些錢嗎？？

所以你們真要承租的話..就真要只係打算一下...還有記得不要買他的裝潢...也不要給押金...因為［限制登記］的問題...你跟房東說...他應該不會計較...因為他只想趕快在拍賣前多拿一些錢而已...

不知回答的還滿意嗎？？

Answer 3

買賣是不過租賃契約
但他租賃契約是在他貸款抵押權後的行為
債權人是可以排除的
屆時若拍定，租賃關係排除後仍應點交予拍定人
至於固定裝潢屬房屋的固定物
辦公傢俱最好問清是否也是查封的物品（可依案號去民事執行處詢問）

再者．．．．
若閣下不怕麻煩的話．想做海蟑螂．有那本事的話．．
就去租吧．相關的法律責任也要自負

Answer 4

嗯!買賣不破租約~
基本上對於查封後始發生之租賃，並無相對保障~
法院得依職權或債權人或得標人之聲請除去租賃權~

那麼貴公司花的頂讓金(裝潢費)保障何在?

Answer 5

２８７４１５９那位先生可能看錯內容了
我來幫您仔細解釋一下吧

以謄本上的內容看來
這是屬於查封登記
查封登記以後約3~6月.所有權人如果不清償債務
那就可以依法逕行拍賣
ㄧ般拍賣需要到第三拍.時間約3~6月才會處理的掉

好了
妳問可不可以承租
答案是可以
因為台灣法律明文規定
買賣不破租約
意思就是說
租約的效用比買賣的效用還大
您只要在拍賣前打好承租約
以後就算屋主換人了
他也必須無條件的接受你之前打好的合約
也就是說必須依照合約內容繼續承租給你
他無權.也無法不租給你.或者更改任何租約內容喔

優點
您可以利用屋主線在很缺錢的狀態下
好好的跟他殺價
那些所謂的裝潢
或許貼各10~20萬他就賣給你了拉
嘿嘿
所以不需擔心囉

Answer 6

這樣的房子有問題不能租用
因為你們不是向屋主租房子,而是向債權人租
如果債權人知道房子出租了,他有權來收租金的
那你們是要付給那位呢?
找房子當然不簡單,有耐心點,找好的房子辦公,老闆也會誇你
且是公司要用的,也要注重風水門面財路吧!!

2006-04-21 12:34:25 補充：
ㄛ...了解不好意思沒看清楚