法拍屋公告點交.還會有什麼變化

Question

朋友跟我介紹一間不錯的法拍屋.拍賣公告點交的但隔壁的代書卻提醒我.點交會有變化.為什麼

Answer 1

目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種：一．可確定點交(佔４０％)查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將房屋點交給得標人。二．有條件點交(佔４０％)查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。三．確定不點交(佔１０％)查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造文書之刑責居多，遇上強勢的債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。四．點交變不點交(佔５％)拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。五．不點交變點交(佔５％)拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移轉證書」，即可自行開鎖點交房屋。以上五種點交狀況，對於有專業經驗之投標人，因個案及承辦法官的自由心證，而有不同判斷及解決方法；但如亳無經驗投標人，經常會有誤判情況及不正確處理，造成拍定後交屋極大困擾，不可不慎　！！早期法院拍賣公告没有註明「點交」字眼，您一律要當不點交處理；自民國８５年強制執行法大翻修後，公告没有明確表示不點交，得標後卻變成不點交，您絶對可以自力救濟，要求法院撤銷拍賣，返還投標價金。所以在投標前，詳細查看拍賣公告，確定點交才投標；萬一點交發生變化，如對方要求搬遷費太高，就把房子還給法院，撤銷拍賣。但要注意，有權要求法院撤銷拍賣時，記得要在法院完成分配表，把錢分配給債權人前就要提出。所以有經驗的投標人得標後，會立即接洽原屋主，一方面早一點交屋，另方面也可探詢點交有無變化。參考網站：www.104woo.com.tw  

Answer 2

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Answer 3

可能在點交前，會發生前屋主留在法拍屋不走討價還架
或是法拍屋被前屋主破壞。