我的土地在台北市的住宅區(住2)
想要用都市更新的方法來重建
土地面積1113.5坪
我想知道如果要蓋10層樓的公寓
基本的營造工程費
拆除工程費
建築設計費
大概要多少錢
2006-04-01 15:57:36 · 6 個解答 · 發問者 小希 2 in 商業與財經 ➔ 租賃與房地產
我的土地不是山坡地
前面是一條12M的道路
後面有公園
對於容積率
我想要用步道退縮來取得
同時由於我們是輻射屋
所以可以拿到30%的容積獎勵
再來是停車獎勵也有20%
其他的細項加一加
允建容積是396%
所以是可以蓋到10層樓
2006-04-03 16:48:31 · update #1
這是基地圖
http://www.wretch.cc/album/show.php?i=coolbbgirl&b=15&f=1917257755&p=0
2006-04-04 13:28:42 · update #2
SORRY~~打問題的時候沒有再去確定一次
我的土地是"住三"
「住三」即「第三種住宅區」，建蔽率45％、容積率225。
另有「住三之一」即「第三之一種住宅區」，建蔽率45％、容積率300。
「住三之二」即「第三之二種住宅區」，建蔽率45％、容積率400。
我不知道到底是怎麼讓土地容積率可以蓋到這麼高
想要知道如果這樣去設計
要花多少錢
貨比三家不吃虧^^
2006-04-04 13:41:16 · update #3
我有點不懂為什麼只蓋10層樓會浪費??
現況的確是五層樓沒錯
我只是單純的想到一戶改建之後可以拿到兩戶
這樣而已
2006-04-09 07:01:10 · update #4
台北市住二的土地
基本建蔽率為35%.容積率為120%
雖然台北市都市更新自治條例第18條對於建築物高度認定有放寬
但是台北市土地使用分區管制規則第11-1條基本的規定
住二建築物不得超過五層樓及17.5M........可上台北市都市發展局查詢條文
所以要蓋10樓.......免了吧
至於你其他的問題
提供數據太少,無法判斷該基地是否可劃定更新單元
也無法評估各項獎勵額度,怎知道可興建多少樓地板面積(地下幾層)
更無法評估相關都市更新作業費用,建築設計費及其他相關工程費用了
所以我建議自己先把問題想清楚再發問
2006-04-03 13:31:36 補充：
可找一個建築顧問協助你一步一步釐清你要提供你的基地狀況(街廓情形,臨路條件)現有建物條件,預期興建什麼產品?建材等級?地質狀況,尤其你住二是不是山坡地?.......................................................
2006-04-03 13:31:52 補充：
可找一個建築顧問協助你一步一步釐清你要提供你的基地狀況(街廓情形,臨路條件)現有建物條件,預期興建什麼產品?建材等級?地質狀況,尤其你住二是不是山坡地?.......................................................
2006-04-03 23:39:09 補充：
台北市的停車獎勵,預計今年9~12月間將廢止了,你目前連更新單元都沒劃定,更新法規的適用是依更新事業計畫掛件開始公展認定,你是輻射屋,應該是一個社區,,若是市府同意迅行劃定更新範圍,依照正常作業流程,我判斷還有更新事業概要,籌組都市更新會,取得各門檻之同意書,....所以我覺得時間上,停獎20%可能會來不及
2006-04-03 23:40:17 補充：
至於輻射屋30%之獎勵,他不像海砂屋具體有一個善後處理辦法,明確告知有30%優待,(即使海砂屋,也須請建築師核計出原容積後,增加30%容積後,需專案簽市長核准,而且是要在更新會成立運作後,工務局才會考受理,這個流程我有辦過....你現在來的及辦理嗎?)另外,更新單元之劃定,除視為災區,可由市政府迅行劃定外,自行劃定之指標,你列的還是不夠詳細,.......
2006-04-03 23:41:57 補充：
至於更新之獎勵,除退縮人行歩道外,還有F1~F6各項可爭取,包括更新時效,基地規模,建築設計融合......不再贅述最後最重要一點:上面回答已經提出,住二的土地有樓層及高度限制台北市土地使用分區管制規則第11-1條的規定住二建築物不得超過五層樓及17.5M所以還是.....蓋10樓......免了吧
2006-04-06 12:48:24 補充：
搞了半天,原來是住三........要花多少錢,大致列項如下1.更新申請作業費用.......規劃單位2.權利變換作業費用.......三家估價公司3.建築師設計費(鑽探,結構,機電,規費....)4. 公寓大廈基金5.營造費用(拆屋,興建....).....最大筆金額6.更新會行政作業費7.餘屋銷售廣告費.............連更新後能蓋多少樓地板面積都還不曉得怎麼評估要花多少錢????????????
2006-04-09 09:26:51 補充：
規劃師兄:
請問一下,何謂專業
就本地區是否為更新地區
我想,市府劃定百餘處,而目前私人申請劃定中的更多,您不過是評估過該基地罷了,本問題中,除一張簡單配置圖外,及告之為海砂屋外,連基本的住二住三都交代了半天,但若不是您所稱台肥新村案,您回答的是不是又太武斷了
2006-04-09 09:41:06 補充：
停獎辦法預定是(廢止),即不會有停獎之優待了,之前雖有新辦法草案,但此草案也不會實施,況且如上我所提,更新案件的法規適用日(另外輻射屋之申請程序也同,除非已經過市長核定同意),以本案之進度而言,有機會爭取的到嗎?
這麼大的基地，只蓋10樓太浪費了吧？...........請問基地大小跟樓層高度有何直接關係?
況且,在樓地板面積,樓層數,構造方式都尚未確定之狀況下,我不認為您這麼輕易的回答6.95億,2.6千萬是負責任之說法
2006-04-09 09:51:21 補充：
地主/建商分配50/50
是什麼架構下假設分配
原地主只分配回原權狀面積嗎?
我想大樓之公設與原5樓不同您應該知道,您規劃時有問卷徵詢原住戶更新後之居住空間需求嗎?有幫他們試算他們之負擔能力為何?...我的意思是更新後有可能規劃出較大面積之產品,而住戶也有能力分配及負擔,到時候剩餘之戶數可能很少,(當然車位有增加)....這時候會有所謂之建商進場來輔導嗎?
更遑論五五分配了
2006-04-09 09:53:02 補充：
另外,我想大家在此提供一些意見及看法,用不著人身攻擊吧
2006-04-09 10:27:49 補充：
不好意思,不知道原來是不是５樓(我亂想的),意思是原來低樓層之設計與更新後高樓層之設計,其公設比會大大不同
2006-04-09 17:03:47 補充：
不予置評
2006-04-09 17:42:57 補充：
我所謂30%輻射屋之優待,確實是要委由建築師先行核算原社區容積後,加計30%容積,完成簽証,並由更新實施者(目前有實施者嗎?)送工務局簽市長核定(要有馬市長核准之同意函),並不是併事業計畫送件由更新審議委員同意(職權在工務局非發展局)....所以不是由住戶或建商告知適用就可以,希望您有完成查證之工作
適用輻射屋我也是認為可以適用,但這個專簽之動作,恐怕要花掉二~三個月,因為可能要簽會市府法規會後,才會由市長核定發函
2006-04-09 17:59:17 補充：
台北市合建案,如上您所提地主:建商=65:35.....很合理啊,何專業之有?
除非您是指地主:建商=35:65,那麼建商和您就太厲害了,
但我強調,這是更新案件,必須要有適當之利基,才有建商會願意投入,在尚未掌握原住戶分配需求及負擔能力之狀況下,建商貿然進來整合,一廂情願五五分配,恐怕不是這些受災戶之福啊，
所以我還是建議應由原住戶自組更新會的方式,委由規劃單位及建築師來推動更新的工作
我之所以提出許多反問,無非是提醒要了解更新之工作非常艱辛罷了
2006-04-10 10:12:10 補充：
最後補充
1.我想大家在此討論,用不著批評對方之專業來突顯自己
2.輻射屋30%程序優待請規劃師兄向建照課再澄清（不是在審議時由相關單位提出審查）
3.本案我有關更新之回答為通案性，並非針對「台肥新村」，您可參考佳如提問時間及本人回覆時間
4.未進行取得輻射屋優待獎勵與否，將問題拋給建商與住戶，是專業之表現嗎？
5.強調一點，針對本案，我不認為在未確定更新後總樓地板面積之狀況下，貿然提出相關金額是有任何意義的
2006-04-03 09:06:23 · answer #1 · answered by yuyu 3 · 0⤊ 0⤋
我也覺得大家的回答都很棒
讓我懂了更多都市更新的事情
真的很感謝大家
由於兩個人都很用心的在幫我回答問題
就讓大家來投票吧
^^
2006-04-10 19:14:36 · answer #2 · answered by 小希 2 · 0⤊ 0⤋
樓上幾位大大都回答非常詳細了
也對都市更新非常熟悉和了解
所謂一戶換兩戶
如archyush所說的
公設比是大大的不同
簡單的假設
原公寓5樓30坪換回新大樓30坪
那室內面積會差很多
甚至大樓會比公寓少一個房間以上
其實佳如的問題
本就非三言兩語可以回答清楚了
archyush大大回答已屬非常專業了
2006-04-10 21:32:47 補充：
兩位大師其實都回答的很詳細
佳如真是有福氣
能夠得到這麼多好的解答
其實
同一塊基地
每個建築師規劃出來的銷售面積都不一樣
有的雨遮用到滿滿的
有的雨遮用造型
所以銷售面積常常不同
同一塊基地相同的營建坪
每家營造廠報價也不一樣
有的3%獲利承作
有的5%獲利承作
有的10多%不見得要作,還挑客戶作
如大陸工程
所以一個問題有多面解答本來就很正常
兩位大師都是幫助別人的好人
上來幫人解答問題有不同角度的見解
如果有兩票可投的話
那我各投一票
2006-04-09 08:22:51 · answer #3 · answered by Linda 7 · 0⤊ 0⤋
不好意思，您這個是在南港地區台肥新村的案子吧
如果我沒記錯，這個案子我有評估過，詳細的資料我手上有
我目前的初算這個案子的都市更新獎勵有32.18%，
分別是在原容積高於法定容積、量體設計、人行步道以及基地規模的部份
以及加上今年6月到期的延展時程獎勵，另還有5%
加上您說的輻射屋、停獎是可以衝到80%的容積獎勵
不過提醒一下，停獎今年9月以後要暫停，之後或許有新的停獎規定出來
但肯定是比現在少多了。
而且這麼大的基地，只蓋10樓太浪費了吧？
不過以10樓/3地下來計算，目前在台北市都市更新共同負擔的標準裡面
以本案的容積跟設計來說，建築費用約為6.95億
設計費則是以法定工程造價1成來算，為2.6千萬
用都市更新權利變換的更新方式來說
地主/建商的分配比例約為50/50，算是普通
其他還有想知道的可以問我
2006-04-08 18:45:52 補充：
另外，我必須要認真的說樓上的你不夠專業，還是讓專業的來吧
2006-04-08 18:47:15 補充：
這個地方確實是更新地區噢，89.6.06公告，南港台肥新村
2006-04-09 14:01:11 補充：
樓上的archyush，說你不夠專業你還不承認
1.這裡是不是都市更新地區，你看上面的四方道路還不了解嗎？不了解你也可以自己去查地圖跟台北市的都市更新區域劃設吧，要回答問題是不是也應該就案論案？至少我查了資料也很確定就是這裡。
2006-04-09 14:01:23 補充：
2.申請停獎與輻射屋容積獎勵是在申請事業計畫階段提出一併申請，只要在事業概要核定下來之後2年內提出都可以。目前此案比較急迫的是在6月前至都市更新處掛案申請，以便爭取5%的延展時程獎勵。
另外，台肥新村的輻射屋是否可以申請輻射屋容積獎勵30%你不確定第一可以問原住戶，第二我這裡的消息建商找我評估的時候已經確定這裡是可以適用的。
2006-04-09 14:01:32 補充：
3.工程造價與設計費你從現地容積跟獎勵額度與可能的建築限制就可以簡單的推算出來，容積坪與建坪的換算你難道不會？地下室的開挖限制你難道不懂？建築高度量體與建蔽之間的關係你不會推算？容積與屋突、梯廳、機電設施的相對比例你不知道？這些都清楚了要算總銷有何困難？權利變換當中的主要共同負擔也已成形。
2006-04-09 14:01:42 補充：
4.以上的數字清楚了，地主與建商的分配就出來了。基本上地主拿的是就是總銷扣除共同負擔的部份再加上更新期間的租金補貼與建築物殘餘價值。這個部份我這裡的數字就是地主與建商50/50
2006-04-09 14:01:53 補充：
5.至於裡面的各戶能分配到多大，這個牽涉到該戶在估價上的更新前比例問題，提問者沒有提到他是在那一層那一戶，加上沒有進行精確估價無法回答，不過這個可以簡單的用公告現值與樓層效用比來概算，因為更新前價值的目的在決定分配比例，這個數字出來我亦可以求出將來該戶可以分配的價值區間。
2006-04-09 14:02:03 補充：
6.我看你的回答與意見對於權利變換的東西根本不是非常了解，所以才會提出一堆奇怪的反問，這些事實上更顯示出你不夠專業。
比如說建商吧，建商在權利變換計畫裡的角色等於營造廠，所以你說的問題都是透過共同負擔折價抵付的方式承包給建商，因此最後才會有5/5分配的情況，在共同負擔當中也早就已經把建築設計酬金、營建管理、人事管理、風險管理、利息、稅捐...等費用算在裡面了，甚至於建商可能早就已經在本案當中買了幾戶參與分配，找人擔任更新事業發起人，在概要通過之後再委託建商擔任實施者。這樣地主跟建商的利潤都可以賺。
2006-04-09 14:02:12 補充：
所以你如果把合建的概念拿來套在權利變換裡面，當然想破頭也想不透為什麼建商跟地主可以5/5，在我的經驗裡面地主跟建商的分配比例甚至於可以到65/35，為什麼？那就是專業的問題了，還是讓開給專業的來吧。
2006-04-09 19:33:55 補充：
在台北市，與都市更新案有關的容積獎勵申請如停獎、輻射屋、921受災等等，一併同都市更新案送都市更新委員會及幹事會審議，都市更新委員會審議後結果送各部門備查。因此更新審議過程當中，各相關部門就會併同列席提供意見審查了。
2006-04-09 19:37:57 補充：
我的5/5分配是根據權利變換實施辦法以及台北市權利變換共同負擔提列標準所算出來的，至於建商要不要投入那他可以依據這個條件以及他與地主之間可能達成之合議來評估，但是權利變換的方式實施至少可以保障地主建商可以5/5分配。
我可以有所本跟你所謂的一廂情願可是大不同。反過來你連為什麼是5/5都搞不清楚吧。
2006-04-09 19:41:40 補充：
最後，住戶或者建商提供的條件是可以適用輻射屋，我下評估條件就當他是有，他要唬弄我是他自己的損失。
2006-04-10 13:01:10 補充：
不針對別人想問想知道的回答，只就你似是而非的了解做質疑，完全答不到解答的效果，也是沒有任何意義的
2006-04-08 14:43:02 · answer #4 · answered by 魏經執行長 7 · 0⤊ 0⤋
不是你想蓋多少就行的，每個土地有規定可蓋多少面積大小，多蓋的地方都叫違建！你最好找專業的人問清楚！那麼高房子如果不合法被拆，你會損失慘重哦！
2006-04-01 19:51:31 · answer #5 · answered by 海姐 7 · 0⤊ 0⤋
這個部份得看你規畫出什麼產品
地下室挖幾層
建材要用到哪一個級數
還有地段
法規
建蔽
容積
這些才有辦法估算出來
如果你真的有興趣
寫信給我
我介紹個建築師給你唷
2006-04-01 16:47:57 · answer #6 · answered by ♂加藤°鶴 6 · 0⤊ 0⤋