地政事務所調閱房屋謄本的問題 (15點)

Question

有親友要買房子，據朋友說買房前可去掉房屋謄本，
可了解該房屋的來龍去脈看是否有被做不動保設定或被私人設定，
還可查該房的公告現值，這樣跟仲介議價時較有依據..

Q1. 請問這說法是正確的嗎??
Q2. 若是，是依據該房屋住址門牌去申請就好嗎??
Q3.任何人都可以申請調閱房屋謄本嗎?? 即使這房子不是自己的??
Q4. 該房的公告現值也是列示於房屋謄本上嗎?? 還是其他的申請項目??
Q5. 該如何適當的依據公告現值跟仲介議價呢??

以上，先謝謝各位~~~

謝謝各位前輩的解答，大家都回答的很詳細，讓我不曉得選哪位當最佳解答，所以只好開放投票了~~ 再次感謝!!

Answer 1

Q1對一半,因為一間房子通常包含其建築基地的土地所有權狀及房子本身的建物所有權狀(這是最普通的情形),是可以看出是否有被做任何他權利設定,也可以看出房子建築基地的公告現值,但是看不出房子的評定價值(這個資料是在稅捐處申請的,但是必須是當事人或是受託人才可以申請)Q2是可以用門牌號碼反查Q3對阿,因為這屬於公開的資料,除了所有權的人的出生年月日,身分證字號不公開(第2類謄本)Q4房子的公告現值不會列在上面,那是稅捐處的資料,要去稅捐處申請,但因為那是屬於納稅資料,所以僅有房屋所有權人或權利相關人(如法拍屋的拍定人,但預備要買的人不在其中)及這些人的受託人,才可以申請可經由房子建築所在土地,算出其持有土地的公告現值Q5(1)建物評定價值高低,關係到你到時應繳的契稅的多寡,一般買賣為評定價值的6%(2)土地的公告現值,是否高於現所有權人移轉時的價值,這是賣方須負擔的成本(3)這宗不動產如有設定給銀行,通常銀行會要求設定的金額為其真正放款金額的1.2倍,再來銀行通常依其估價貸放7成的金額,如此可換算出銀行對此宗不動產的估價為何,但要注意適合時貸放,因為10年前的估值,到現在是有差距的,因為10年前的是值可能有1000萬,但現在可能僅有500萬,但也有可能現在市值1500萬.

Answer 2

一‧一半對一半不對

二‧最好先了解房屋的地號跟建號，但是現在門牌也查的到

三‧任何人都可以申請，只要付謄本費就行了

四‧上面只會有土地的公告現值

五‧公告現值跟價格實在沒什麼關係，只能當做繳納增值稅的依據(賣方繳)，還是自己要多了解附近的行情才行哦~~~

Answer 3

1.誰都能調謄本 是對的 我每天都在調
2.是的 或你去所在地政查 地 建號 (櫃台都有放冊子) 再請地政人員查
3.沒錯 因買房前有權清楚知道該屋的產權
4.謄本 分 土地所有權部 土地標示部 建物所有權部 建物標示部 他項權利部
公告現值是在 土地標示部裡 其他有無被私人設定或假扣押等 在他項裡有
5.這是不好的估價方式 公告現值跟市價差很多 用公告現值估價意義不大
但是可以看出各地區 哪裡的價值較高 是漲是跌的趨勢
要估價最好的是比較法 同區裡其他房子賣多少? 其它區域相似物件賣多少?
以這個來跟屋主議價比較能被接受 用公告跟他議 屋主會很不爽吧?

Answer 4

1.如果要了解房屋及土地的面積、所有權人、抵押權設定等相關資料，的確應該調閱謄本，裡面都有資料。如果是買房子，記得應該同時調土地及建物的謄本，而非只有房屋的。因為這是不同的兩份，也有可能所有權人及抵押權設定狀況不同的情況。不過，這個謄本資料，通常調閱的只是目前現況的資料，如果要了解「來龍去脈」，可能要多調閱過去所有權變動的歷史才有。
2.調閱「建物謄本」，應該用建號而非地址作為索引，地址是戶政機關用的，建號是地政機關用的，在權狀上面就有建號。
3.謄本是可以提供公開閱覽的，不限定是所有權人。
4.土地才有公告現值，如果調閱土地謄本，新式電腦列印的謄本上面的確有公告現值；建物有的是評定價值，而非公告現值，則必須看房屋稅單上面才會有。土地的公告現值甚至在地政的網站就可以依據土地地號查到，而無須調閱謄本，每年七月一日才會更新，更新後用一年；建物的評定價值是在新建完成時訂出的，然後一路折舊到殘值後就不再變動，無法在謄本中查到。如果沒有房屋稅單，可以到各地稅捐稽徵處的財產稅科查。
5.如上所述，公告現值是土地的、評定價值是建物的，何在一起才是政府機關對房地認定的價值，通常用在贈與稅、遺產稅的計算，卻與市場行情無關，很難用來做為議價的基礎。不過，通常這個價錢都偏低，因此可以用的是作為議價的下限。例如：光是公告現值跟評定價值就有XXX萬了，怎麼可能市價才XXX萬呢？

Answer 5

A1.是
A2.對
A3.是 .只要有身分證.
A4.是其他的申請項目.申請公告現值.
A5.其實要看附近的成交價 及房屋現況 也可上地政或房地產網站 收集相關資訊