第一次買房子?買屋手續?

Question

我第一次買房子
目前只差辦貸款
因為我是直接透過屋主買賣
也是第一次買不懂,就是自己打電話直接問銀行
後來銀行說還是要找代書比較不會那麼麻煩
1.那請代書費用帶大概多少?是幫你處理什麼?
2.如果確定要買屋了~我事先付多少押金給賣主?
3.假設我先付押金貸款卻待下額度不足怎麼辦?(我是確定可貸到9成~但是這是假設問題~這題是好奇發問^^)
4.買賣合約書是我們買賣雙方簽訂?需不需要經由法院認證?
5.更詳細流程懇請懂的人告知了^^

*代書是由買方找還是賣方?

好感謝兩位大大的知識分享^^
我交付投票~因為兩個都很好
最後在次感謝你們熱心提供知識^0^

Answer 1

1.那請代書費用帶大概多少?是幫你處理什麼?請代書的費用不一定，除了看地區性外還要看交情，北部代書費是分土地過戶一筆5000~6000，每增加一筆加1000~1500，中南部可能一筆約4000，每增加一筆約1000，建物過戶收費同土地，所以總金額北部約1萬~1萬2，如果要請代書辦貸款，北部約收3000~4000，中南部約2000，如果辦塗銷(賣方)大約1000~2000代書是幫你處理土地跟建物的移轉程序、繳增值稅(賣方)、地價稅(賣方)、契稅、向房屋所在地的地政及稅捐處申報、與銀行接洽貸款程序、每完成一樣會跟買賣雙方聯絡一次報告進度2.如果確定要買屋了~我事先付多少押金給賣主?在簽約的時候，代書會在合約上把買賣價的金額分作3部份，看你跟賣家溝通如何才決定要怎麼分，頭期款就是在簽約時要給，第2部份的錢就是完稅時給(代書幫忙繳完契稅、增值稅)，第3部份就是交屋時再給3.假設我先付押金貸款卻待下額度不足怎麼辦?(我是確定可貸到9成~但是這是假設問題~這題是好奇發問^^)你可以先不用付押金，如果自己找不到好的銀行可在買賣前先請代書幫忙找，因為代書有認識許多銀行也合作很多次，可以幫你喬到你要的貸款額度，當然前提是不能差太多，等代書找到可以貸的銀行後你可以再決定要不要買4.買賣合約書是我們買賣雙方簽訂?需不需要經由法院認證?買賣合約書當然是由買賣雙方簽訂，不需要經由法院認證，這就是為什麼請代書的原因在這：代書可當證人，而且代書是有執照有法律效益5.更詳細流程懇請懂的人告知了^^ 代書通常如果是找仲介那就是由仲介的特約代書，如果是自己私下買賣通常是買方找代書，曾經碰過一次是賣方堅持要用自己找的代書，但代書費變賣方要支付在簽約時代書會幫你注意並解釋給你聽簽約流程，首先要注意權狀上的地號、建號、所有權人是否跟賣方同一人或有代理人、土地建物的持分、建物上的地址，看謄本上：申請日期是否是當天、土地的公告現值與前次是多少(這關係到你要繳多少印花稅)，還有可跟賣方要求房子上一些條件，例如：房屋漏水需支付修理費、房屋如為鬼屋需全額退費等等，在交屋前代書會提醒你記得去看屋況；然後你需繳交印章(可隨便拿一個章)、身分證影本即可通常代書會在簽約後會跟買方預收一些錢，因為買方需繳契稅、規費(送件)、印花稅、謄本等大約要2萬多左右，所以代書會先酌收部份錢，當然交屋後有多餘的錢會扣掉代書費後多退少補如果對於房屋移轉過程不懂問代書會較清楚，而我只是告訴你一般人會對於代書工作內容的疑問(就是客戶常問的)

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Answer 6

1.銀行特約的代書代書費ㄧ般收費約為10000元左右如果是民間的ㄧ般代書事務所大概約為15000元.
代書會幫你處理事項:簽約注意事項:
1.(簽約)時應備齊所有權狀、身份證、印章、登記簿謄本等
買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議，對於買賣流程，價款給付方式，買賣條件以文字方式詳載於合約書上，並且雙方親自簽名蓋章，經代書見證簽約之程序。
簽約前買方應申請簽約當天的土地及建物謄本，注意坪數是否正確（目前謄本計算面積以平方為單位，平方公尺*0.3025=坪），或是否有限制登記（如假扣押、假處分等）尚未塗銷，土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。而目前賣方銀行抵押設定金額多少，尤應特別注意，以作為支付各期價款的依據。
契約當事人原則上應由本人親自簽約，否則應有特別授權之書面證明。簽約時通常由代書核對雙方身份證，確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。若本人未能出面，應提授權書，其內容並應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利，並提出本人之印鑑證明（需與授權書所用印者相同）， 買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時（未滿二十歲且未結婚者），則應由法定代理人出面簽約。
2. 買方應向銀行查明賣方尚未償還的貸款額與應付利息總額，以調整應支付的尾款金額
3.應於契約書中明訂雙方分擔稅賦方式（如增值稅、地價稅等贈品如冷氣、沙發等裝潢或傢俱應一一盤點，並名列如契約書中逐一檢查，以避免日後產生糾紛
4.最後，簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章，簽約書如為兩張以上， 應於騎縫處雙方蓋章等，逐一檢查，以避免日後產生糾紛。
二:(用印)
買賣雙方將報稅、過戶所需證明文件交付代書，代書並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續，稱之為用印。
簽約至用印約3～5日
聯絡買賣雙方用印時間、地點
用印時賣方須備證件及款項
1.印鑑章
2.印鑑證明2份（6個月內）
3.戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份
4.近期房屋、地價稅單正本
由代書整理申報契稅及增值稅資料後送件
稅捐收件：增值稅自用件（14個工作天）增值稅一般件（7個工作天）
若買方需貸款，應於用印同時
•請買方決定貸款銀行
(提供身份證.戶口名簿影本或戶籍謄本.印章.買賣合約書影本土地、建物登記簿謄本•薪資所得證明影本 •地籍圖、平面圖)
•由代書整理報稅及貸款資料後送件
•稅捐收件：自用件（14個工作天）
一般件（7個工作天）
-銀行收件：審查、估價、對保、用印（約2至3星期）
三:完稅
當稅單（增值稅及契稅）核發後，代書通知買賣雙方出面繳稅，買方並於同時支付完稅款項，此稱為完稅。
•核發稅單
•通知雙方完稅時間、地點
•賣方須備證件及款項
1.印鑑章
2.繳納增值稅（現金1日內，支票3日內）
3.簽收完稅款
•過戶、設定送件
•權狀核發
若買方有貸款，於完稅後
•銀行盡可能配合在稅款繳清同時領取設定文件
•過戶、設定送件
注意事項
•完稅後通常代書會開始辦理過戶及貸款手續，此時買方須開立與尾款相同之商業本票以作為尾款之擔保，該紙本票通常由代書保管，並於買方尾款交付賣方同時返還買方。
•過戶即義務人將其名下不動產移轉於權利人名下。過戶時應注意兩點:
•契稅、增值稅須無欠繳地價稅、房屋稅、工程受益費
•印鑑章須清晰，並與印鑑證明相符
四.交屋流程:
買方支付尾款，賣方將房屋騰空移交給買方使用，並以現場點交方式為之。
1.代書至地政機關領取核發之新權狀
2.產權登記完畢3日內通知買賣雙方交屋時間、地點
3.買方備齊尾款、代書費、規費、服務費
4.現場點交，完成手續
5. 取回權狀、本票、鑰匙、搖控器、住戶規約
注意事項:
1.予簽收尾款時同時點交房屋（最好能在房屋現場點交），且於點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵，附贈設備是否與契約簽訂相同，交付之鑰匙是否正確等。
2.地價、房屋、水電、瓦斯、管理費應一併分算及找補清楚。可至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費情事。
3.應向代書索取土地增值稅單正本、公契契稅單影本等文件。

2押金以你的情況是為買屋之一成左右如果可以的話也可跟屋主商量都交由代書保管

3那請在買賣合約上註記以免違約被沒收訂金或自己先送估銀行確定你的額度

4.請用公契是最好因為上面所註明之事項較為詳細對買賣雙方都有保障.不用經 由法院認證
補充.如果可以的話自己找會比較好比較好掌握~其實代書費是由買賣雙方ㄧ起支付在買賣合約上註明即可

希望幫的上忙