預售屋及成 屋的優缺點

Question

各位大大麻煩告知預售屋及成屋的優缺點
因為考慮要買房子了<但不知哪種比較好

Answer 1

（一）不實廣告風險　　大部分建案的文宣廣告都穿插電腦虛擬圖片，以塑造高雅、高格局的印象，甚至強調優良飯店式管理、全功能休閒設施等，待交屋時，才發現這一切並非如當初廣告所言，理性的消費者該如何保護自己？事實上，建商委託賣屋的銷售人員，為達銷售目的而「蓄意欺騙」，或是作出對於顧客無法兌現之承諾，如經法院認定銷售人員有詐騙之故意時，受騙的民眾可在發現事實之後的一年內，依據民法第92條的規定，向法院提出撤銷買賣契約之訴。　　（二） 面積風險　　如果成屋後的實際面積與當初合約上的面積不符，這時就必須要援用合約「有關房屋面積誤差及價款找補」內容。在合理的誤差以內(通常為百分之一)買賣雙方得互不找補，但超過一定誤差後就需找補，不過買方則只須補至一定百分比（通常對超過百分之一至百分之三找補），因此，只要合約上有明文約定雙方合理找補權利義務，顧客即可放心訂約。　　（三） 施工品質風險　　依據消基會的統計，施工品質不良是引發買賣糾紛最大之原因，其將會對未來居住的品質與安全產生威脅，因此選擇一個優良且信譽卓著的建商是絕對必要的，通常只要符合內政部營建署「建築投資業申請識別標誌辦法」的建商都有識別標誌，消費者不妨可依據標章做最好的選擇。　　（四） 付款風險　　通常預售屋的施工期長達一至二年，而消費者在工程期間依約繳交工程期款項，但在如此長的一段期間中，常發生房子蓋到一半時，建商就因財務周轉不靈而宣布倒閉，這時消費者之前付的款項，猶如石沉大海，若有此顧忌時，則可由建商與銀行合作推出之「預售屋信託」來保障，所謂的預售屋信託，係指預售屋顧客繳納之所有價金，均存在銀行特定的專戶，在建案完工過戶之前建商無法動用；若建商出現狀況而建案停工，顧客還是可以全額取回，透過這種價金履約保證的方式，可讓交易風險降至最低。優點：1.格局因為房屋尚未蓋好，可以在客變的時候依照個人需求做格局變更，避免日後敲敲打打費時又傷財2.建設設備：如果個人不喜歡建設公司提供的建材，可以退建材，購買自己喜歡的建材，比如說地板或是衛浴廚具3.選擇多喜歡的樓層或是方位，選擇性較多成屋通常剩下大家挑剩下的產品，不一定剛好有你自己喜歡的樓層，或是合的方位4.監工對於工程品質，自己可以固定一個禮拜到工地現場去，看看供人是否案圖施工有無偷工減料，避免日後成屋後光看表面是看不出來問題的　　二、成屋　　（一）房屋結構風險　　1. 外觀及結構：因為當初的施工品質及建材均已不可考，僅能從外觀上來判斷，因此在購買成屋時，一定要利用白天仔細檢視不動產外觀及結構。　　2. 海砂屋及輻射屋：為避免買到海砂屋及輻射屋，買方可要求建設公司出具檢驗報告。　　3. 漏水：漏水是最難辨識的，最好在簽約前的大雨過後看屋，或是從屋角或牆壁接縫處查看是否有水漬的痕跡，部分仲介也會針對漏水部分提出免費保固期間。　　（二）付款風險　　買屋過程中，或許消費者心中會有「萬一賣方拿了我的自備款卻不屢約，怎麼辦？」的疑慮，這問題確也頻於交易中發生，因此為顧及消費者權益，部分建設公司會與銀行合作承辦「成屋履約保證」業務，以作為履約價金之保障。所謂的成屋履約保證，係指買方所繳付的所有款項均先存入銀行之保證專戶中，並由銀行開立履約保證書給買賣雙方，銀行除保管買賣價金外並會控管未來價金之出入，以保障買賣雙方。　　（三）抵押權風險　　假設建設公司之前已辦理抵押權設定並向銀行借款，如果當房屋過戶到買方的名下時，仍未清償並辦理抵押權塗銷，此時該筆債務若產生延滯償還時，銀行還是可以隨時拍賣該筆不動產，而影響買方的權益。為了要避免此項風險，建議應由最新之土地及建物謄本來檢視是否仍有相關設定或其他登記之事項，並請代辦之代書處理為宜。優點1.一翻兩瞪眼所剩下的樓層，可以在現場直接看避免預售屋光憑想像自家的未來景觀跟視野2.建商提供的建材可以一目了然好或壞力即可見3.成屋因為已經蓋好可以短時間交屋因此不需要同時租屋付租金，一邊繳交工程款避免蠟燭兩頭燒4.購屋較有保障不用擔心建商收了錢，會不會惡性倒閉或是延遲施工的時間，影響客戶交屋

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Answer 5

預售屋和成屋最大的差別,就是預售屋你完全不知道蓋好的狀況是如何,但成屋你可以很清楚的知道屋內外的情況

舉例來說,如果你去看房子,尤其又會在乎一些些風水的東西
去看成屋時,可以知道有沒有電線桿或路燈對著你,有沒有路衝
屋內哪裡有樑柱,廁所廚房的位置......等等

但預售屋一般只有平面設計圖,你必須要憑想像內外部風水結構,尤其很難預測哪裡會有樑柱,萬一蓋好,結果發現你要放床的上方有樑,那就昏倒了,還要裝潢修改~

另外預售屋到底蓋的好不好,會不會蓋到一半建商倒閉等也是問題,
但也有不少人喜歡預售屋,而且多半有一些折扣(就是你要冒風險啦~~)
至少蓋好是全新的房子嘛!!