請問法拍屋中有所謂的點交是什麼~

Question

如上述~法拍屋中所謂的~點交是什麼~還有點交後必須注意那些事項~

如~標明點交且是空屋~產權的轉移會快速和方便些嗎~

請問法拍公司費用是如何計算~提供哪些服務

Answer 1

何謂點交

（一）按不動產查封後，因為僅限制債務人之處分權，並不影響債務人依通常之用法使用收益不動產，故於查封階段尚不能排除債務人或第三人之有權占有。然在拍定人繳納價金並取得不動產所有權後，當然不能由債務人或第三人繼續占有，應將不動產交付拍定人占有，如占有人不自行交付，拍定人固得基於所有權人之地位，提起訴訟請求法院判決債務人交付或解除第三人之占有，於獲勝訴判決確定後，以之為執行名義，請求法院為強制執行。但是，如果拍定人需要另行訴訟才能取得占有使用買到的不動產，恐怕沒有人會願意來買法拍屋了。也就是因為顧及將妨礙人民參加應買之意願，導致影響不動產之拍賣價格，所以，為了安定買受人之地位，提高拍賣價金之效果，故強制執行法特別規定由拍賣不動產之執行法院可以直接解除債務人或第三人之占有，使歸買受人或承受人占有。使買受人得藉簡易之程序，迅速取得不動產之占有，避免另行訴訟之煩累。此樣的執行程序，我們稱作稱為不動產的點交。
（二）點交命令的相對人：
執行法院所為的點交命令，效力可以及於哪些人呢？這個問題當然很重要。因為拍定人可能發現他買到的房子，並不是債務人住在裡面。例如是債務人的媽媽或者是其他房客住在裡面。如果在不是債務人本人住在拍定的不動產裡面時，那麼，點交命令是否可以及於這些人呢？也就是說，可不可以叫這些人搬走呢？這就牽涉到了「點交命令相對人」的問題了。
依強制執行法的規定，點交命令的相對人包括了：（1）債務人即其一般繼受人、（2）債務人之占有輔助人、（3）第三人於查封後才占有不動產者、（4）第三人於查封前對其是無權占有並不爭執者、（5）第三人於查封前雖是有權占有，但經執行法院排除占有者、（6）第三人於查封前已向債務人承租房屋，租期於拍賣前已經屆滿者。
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點交不點交注意事項


一、法院是否負責點交。通常法院不負責點交的情形有三：

　　1. 不動產遭查封之前已出租與第三者，而租賃關係依然存續，此時需等租約到期，標購者方有權承受。

　　2. 查封時房屋無人居住，拍賣時亦無人異議。

　　3. 法院公告上如註明「未經登記」即表示該建物為違章建築，因其沒有所有權狀，法院當然不負責點交。

二、產權之取得及登記。

三、實地察看現場。

四、市場行情動態。一般而言，在經濟不景氣或房地產低迷之時標購法拍屋較為有利，因為此時不僅價格低廉，並且競價者少，較容易以低價標到地段好、格局佳的房屋。

五、土地共有人持分遭拍賣。如兩人共有一筆土地，其中一人在該土地上持有建物，如其因債務問題而遭法院查封、拍賣時，另一共有人可就此一遭受拍賣之共有人之持分部份主張優先購買權。

六、優先購買問題。同樣的，若您選定的法拍屋有共有人，請不用費力投標，以免白忙一場。

七、虛設租賃契約問題。有債務人為逃避因負債而遭查封、拍賣不動產，往往會在法院進行拍賣之前虛設租賃契約，使承購人無法順利點交。請注意。

八、債務人脫產問題。有時債務人明知債務無法解決而有惡意脫產之行為，亦即利用纏訟期間緊急將不動產脫售，此時若不知情之第三者介入買賣，而該不動產又遭查封、拍賣之處理，則法院命令之效力當較原債務人私下脫產行為更為優先，此時該第三人之權益必遭損害，因此，在中古屋買賣過程中，如遇有緊急求現之個案時，應先瞭解當事人之動機與背景，免得落入債務人惡意脫產之陷。

Answer 2

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Answer 3

簡單的告訴你
讓你比較容易明白
所謂點交
就是法院會訂定日期
當天法官,書記官,警察及鎖匠會同時到場
將門打開,依現況將屋子交給你
若有債務人還在居住,則會協商幾日內將屋子交給你
這時候你才是真正擁有這間房子
是最合法公平公正公開的方式
假使是空屋,不見得就會比較簡單
最怕標到房子前是空屋且無人佔用
結果標到去看,才發現有人佔用
所以標購法拍屋應找當地有經驗且合法的公司
在選物件時,他們會以經驗來判斷是否值得去買這個物件

Answer 4

法院對有點交的房子，所提供的點交服務流程如下：　　一‧得標人繳清尾款，取得「不動產權利移轉證書」後，向法院聲請點交；法院收文後，發文給債務人，命債務人１５天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。　　二‧拍定人在１５天內隨時查看後，發現債務人並未搬遷；１５天期滿即向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交動作。法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人，並請拍定人通知管區派出所，派警員前來協助。發文內容特別註明：「履勘不因債務人不在而停止」。　　三‧履勘時，法院協調雙方交屋時間，此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日，法院不介入搬家費多寡爭議，但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。　　四‧如協調不成，拍定人可即遞狀，請求法院進行後續點交流程；法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人，除請拍定人安排管區警員外，另準備搬家公司待命。從拍定日到交屋完成，如依賴司法程序解決，約四個月至六個月不等；但如中途有狀況發生，時間又會順延，點交時間超過一年的案子，在法院是時有所聞。會有何狀況發生呢？　　　　　　　1.履勘或強制點交時，債務人自己鎖在裡面，此時法官會叫拍定人安排鎖匠，萬一鎖匠叫不到或延遲不到呢？甚至菜鳥鎖匠打不開特殊門鎖，當日法官流程又不只一處，等太久也許法官就會順延您的案子了。　　　　　　　2.強制點交時，債務人躲起來不出現，屋內郤留置一大堆東西，法院只得現場清點造冊。清點時間１、２個小時，法官還會接受；萬一像板橋法院一間錄影帶的房子，法官清點五個多小時仍未完成，最後還是喊暫停，打道回府。緃使順利清點ＯＫ，所有留置物都要交給拍定人保管；有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，拍定人就要馬上提供保管地方，否則又要順延了。　　　　　　　3.法院履勘，協調雙方和解時，如強硬債務人遇上「好好先生」的法官或書記官，拍定人又不懂得據理力爭，當和解條件一面倒向有利債務人時，拍定人可就進退兩難。有經驗的投標人或代標公司，非常了解法院點交程序，事先會推演點交過程各種狀況，絶對不讓「順延」事情發生。法官踓然有較同情債務人的「天性」，但引導法官合理配合有利於拍定人，並非難事，就看拍定人現場應變功力高低了。高桿的點交，除配合法院強制公信力，另一方面不斷與債務人有耐心溝通、協調，貼補少許搬家費，讓債務人和諧早日交屋，才是上策！！參考資料www.104woo.com.tw 法拍屋代標網站