買法拍屋所有成本有那些？

Question

法拍屋雖然很便宜
想買還是怕怕的
除了標的錢外，還有其它開銷嗎？

Answer 1

以投資者立場，買法拍總成本有下列七大項：

１．標價

２．搬遷費：除非是真正的空屋，否則都要預估搬遷費。

　３．利息：從投標後到資金回收結案，銷售期長則五、六個月，短則　　　　　　　　　一、二個月，龐大的資金利息成本，怎可遺漏！

４．仲介費：得標後房屋銷售是法拍後段重要工作，找一家合適的仲介公司 把房子賣掉，才能 獲利了結；目前市面各大型仲介公司林立，賣方服務費為成交總價４％，一般投資客，仲介公司可以接受到３％服務費。

５．稅費： 從法院拍定後到出售結案，政府課徵的稅金項目非常多，佔整個投標成 本時多時少，務必詳細評估，以免失之東隅。總歸重要稅金有下列五 大項：
第一項：契稅
第二項：財產交易所得稅
　　 第三項：房屋稅
　　 第四項：地價稅
第五項：土增稅

６．整理費：房屋得標後，不論有無人居住，均需略加整理，包裝後出售；在房屋很景氣時，有些投資客會編列一筆房屋裝璜費用，往往能增加投資之利潤，也就是賺「裝璜」的錢；有些投資客是壓低售價，採原裝出售，花少許的清潔費、油漆費，讓房子保持清潔、乾淨、明亮就好了。

７．其它費用：Ａ．水，電，瓦斯費 Ｂ．大樓管理費
　　　　　　 Ｃ．工程受益費　　 Ｄ．代書費（過戶規費）

Answer 2

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Answer 3

Yahoo!奇摩部落格紀錄關於法拍屋的標購，如果想要了解什麼是法拍屋，可到這個部落格逛唷！ http://tw.myblog.yahoo.com/linandy0326

Answer 4

1..稅費預算明細表
項 目金額說 明
一、代書費19000※一萬伍仟元，土地或建物每增加一筆 一仟元※貸款設定費四仟元。
二、貸款塗消費1500一千五百元。
三、貸款設定規費 4200※貸款額的千分之一點二。
四、移轉地政規費3500※拍定價之千分之一。
五、過戶印花稅3500拍定總價的千分之一。
六、契稅26500※建物評定現值得佰分之七點五。
七、火災保險費6000貸款額的千分之二點四。
八、貸款服務費5000貸款服務，包括貸款銀行之洽定，貸款付繳證件之申請及提供，銀行職員勘屋之引領及接洽等。
九、貸墊款利息 35000 銀行墊款額的1％【以月計息】
十、物件調查費謄本、法院筆錄調閱、銀行催收資料
十一、申請法院點交費點交狀書寫費、遞狀費、點交執行費等

備 註以預設350萬為投標價計算。

Answer 5

您好:本人為新竹商銀的行員
1.專辦高額代墊物件
2.貸款金額無上限/2千萬以上亦可先辦理預審
3.代墊款三拍以上墊八成貸九成
4.自住型手續費超低
5.撥款迅速‧超低代墊利率
6.代墊款轉房貸不收取任何費用
歡迎您來電洽詢相關問題聯絡電話:[phone]黃小姐

Answer 6

一、了  解  法  拍  屋
圖片參考：http://home.kimo.com.tw/dafong999/New_gif/p117.gif
1-1.什麼是法拍屋？問：什麼是「法拍屋」？答：簡單地說，就是指法院拍賣的房子；由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的，所以通常拍賣價格會比市場行情價格﹝以下簡稱市價﹞低，因而吸引越來越多人選購法拍屋。買法拍屋的好處：1.低於市價→法拍屋為求順利賣出，通常訂出的拍賣底價會比市價低 2~3 成，如果第一次拍賣流標，會再降低拍賣底價重新拍賣，一般狀況降20%，再拍賣不成再降20%，因此有時甚至可以用不到市價一半的價格買到房子。例如：法院拍賣一棟市價500萬元的房子時：第一次拍賣底價＝400萬元→流標後→第二次拍賣底價400萬*80%＝320萬元→流標後→第三次拍賣底價320萬*80%＝約256萬元。 2.產權確定→法院拍賣的房子，一旦拍定，七天內繳足價款後，就可以取得權利移轉證書，產權絕對清楚，不會有產權不清的糾紛。 3.投資報酬率高→對於投資法拍屋的人來說，如果在法拍屋流標兩次，價錢已降到非常低的時候買進，再以市價賣出，之間賺取的差價非常可觀，加上金額龐大，因有些投資人藉此致富。 解說：以投資的角度來看，法拍屋具有比市價行情低的特性，所以標購後以市價行情轉手賣出自然可以從中賺取利潤；而以純自住的用途來說，如果能以較市價低的價格買到所要居住的房子，當然可以省下一筆錢。 　1-2.我可以買法拍屋嗎？問：我可以買法拍屋嗎？答：當然可以。法拍屋是人人都能買的，只是由於過去資訊較不公開，造成被少數人壟斷把持的現象，但近年來由於法院作業的公開化，法拍屋已經為一條愈來愈多人嘗試的購屋途徑。但是法拍屋必須遵循一定的購買程序。所以，在進入法拍市場之前，你必須先具備下列4項條件。購買法拍屋的必備條件：1.充裕的資金調度→這是購買法拍屋的難處所在，因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款，對一般人來說，要在這麼短的時間內，拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事，所以你要有充裕的現金，或是有靈活的資金調度管道，才能考慮法拍屋，目前已有銀行提供代墊款服務，因此只要約有三成現金即可，但也要考慮自己信用狀況。 ※ 【切記】不要太相信銀行，因為銀行是營利事業單位 (反覆無常) 絕無一諾千金之誠信，最好是有資金為後盾或金主肯相助。2.熟悉市場行情→投標時出的價錢往往是能否得標的關鍵，如何出價出得恰到好處，這是一門大學問；先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解，同時要有足夠的判斷估價能力。 3.了解法拍程序→參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做，其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽，都有可能白忙一場，甚至就算得標了也無法取得房子，造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。 4.充分掌握資訊→對於整個法拍市場資訊的掌握，乃至於各個環節的法令、程序，到得標後使用權的取得方法，都要能充分掌握，多了解一分，你的勝算就比別人多一分。 　1-3.法拍屋真的這麼便宜嗎？問：法拍屋真的這麼便宜嗎？答：許多人可能會有疑問，真的有這麼《好康》的事嗎？既然法拍屋這麼便宜，為什麼不大家都去買？由於過去法拍屋市場幾乎都被投資客所壟斷，加上資訊的不公開，讓一般人對法拍市場望而卻步，但近年來法院拍賣公平、公正、公開、透明化，法拍市場已逐漸熱絡。91年度法拍屋統計數據：1.總拍賣件數→這是購買法拍屋的難處所在，因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款，對一般人來說，要在這麼短的時間內，拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事，所以你要有充裕的現金，或是有靈活的資金調度管道，才能考慮法拍屋，目前已有銀行提供代墊款服務，因此只要約有三成現金即可，但也要考慮自己信用狀況。 2.拍定成交數→投標時出的價錢往往是否能得標的關鍵，如何出價出得恰到好處，真是一門大學問；先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解，同時要有足夠的判斷估價能力。 3.拍定總金額→參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做，其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽，都有可能白忙一場，甚至就算得標了也無法取得房子，造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。 　1-4.買法拍屋難嗎？問：買法拍屋難嗎？答：其實，法拍屋的投標流程並不難，但是必須花一些工夫在事前的調查及事後使用權取得的手續上，比起購買一般的房子，要多花一些時間和精神。你也可以找代標公司幫你標法拍屋，你只需付錢，代標公司就能幫你從找房子到交屋，一切事宜處理好。購買法拍屋的投標流程：流程1：選擇適合的法拍屋→蒐集法拍屋的資訊 ，找尋符合自己需求的法拍屋，再決定投標。 流程2：調查房屋狀況→決定要買的法拍屋後，就必須對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查；你可藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本、建物平面圖，等資料來做了解，進一步你還必須實地查看。 流程3：評估財力→購買法拍屋需要在7天內繳清所有價款，因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金準備好。 流程4：決定投標價→評估完所有房屋的資料後，接下來就要評估應該要出多少錢才能標到。 流程5：投標→實際到法院進行投標的程序，對於各個程序的細節都不能出錯，否則之前的準備就功虧一簣，開標後當場就會知道得標與否。 　1-5.買法拍屋可能遇到麻煩嗎？問：買法拍屋可能遇到麻煩嗎？答：高投資報酬率通常意味著高風險，法拍屋也不例外，如果對法拍市場不夠了解就貿然進入，可能會損失慘重；而且，與購買一般房屋相比，由於法拍屋的性質特殊，所以購買時可能必須先克服一些麻煩。購買法拍屋的缺點：1.資金調度困難→法拍屋拍得後，必須在7天內繳清房價，因此不能像買一般房子一樣分期付款，在資金的調度上較為吃力，但可利用目前有一些銀行所提供的代墊款服務。 〈只供參考〉 解說：如果房子有遭不法占用的情形，法院會用公權力來排除障礙，但通常對於有租賃或有權占用情況的房子則不負責點交，如果這是你第一次買法拍屋，建議你避免選擇這種「不點交」的房子。 解說：所謂「點交」是指法院負責將房子交給參與競標而得標的人。 2.無法得知屋況→法拍屋是遭到法院查封的房子，任何人都不能進入，無法向一般買房子進去看房子，所以完全無法得知厝內的情況，再加上法拍屋沒有瑕疵擔保，如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責，必須自己承擔。解決方法：事前做好對法拍屋的調查工作，盡量透過周邊的管道調查屋況，最好在購屋的成本中，把房子的整修費用估算在內。 3.使用權的取得→雖然法院拍定的房子，產權一定清楚，但不代表你就一定可以搬進去使用，如果遭到第三人佔用或承租，或是法院不點交的房子，就算買到了，也無法取得房子的使用。 　1-6.買法拍屋的成本有哪些？問：買法拍屋的成本有哪些？答：許多人以為買法拍屋只要負擔得起房屋的總底價就可以了，但實際上買法拍屋還有一些相關的費用要負擔，林林總總加起來也不是個小數目，這些都必須估算在購買的成本內，尤其是以法拍屋作為投資工具的人，更必須把成本算清楚。買法拍屋的成本：一、必需支付的費用：1.投標錢額→就是得標的價錢，投標前須先付公告底價的３成作為保證金，得標後７天內須將餘款繳清。 2.稅費→包括購買時所要繳的契稅，賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅。 3.地政規費→包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。 4.其他雜費→包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。 二、可能支出的費用：1.利息費→如果你是循其他管道貸款來付款，那麼你就必須負擔在你轉手賣出前那一段時間的利息。 2.代書費→如果你委託地政士代為辦理過戶、稅費申報等手續，必須支付代書費，但如果你可以自己辦理就不用。 3.仲介費→如果你請代標公司代為投標，就必須支付服務費。 4.搬遷費→並不是指要搬進去的搬家費，而是如果遇到房子遭人占用或租用的狀況，想請人搬走，可能要給對方一筆搬遷費。 必須經由談判，有行情可尋。5.整修費→如果買到屋況不佳的法拍屋，就必須花錢重新整修、裝潢。