我想問一下大家關於法拍屋的土地增值稅的問題.
前幾天,我朋友告訴我,
買法拍屋也有可能要負擔土增稅喔!
如果拍賣價格小於公告現值的話,買方要負擔土增稅.
但所謂拍賣價是指"拍賣底價"還是"拍賣得標價"呢?
而且啊,
一宗房地,它的房子和土地是分開計價的!
如果整宗房地的拍定價是超過公告現值的,
但光是土地的部份卻沒超過公告現值的話,
那....到底要不要繳土增稅啊?
如果要繳的話,又該繳多少呢?
它的稅率是怎麼算的?
麻煩知道的仁兄幫我一下吧!
2005-09-24 14:42:59 · 10 個解答 · 發問者 Anonymous in 商業與財經 ➔ 租賃與房地產
呵~~~
我朋友說得不清楚,我也聽得很模糊......
沒法度,他說...他也是聽來的!
2005-09-24 14:46:15 · update #1
我還在做功課 研究中.....
所以目前尚無鎖定的物件
2005-09-24 17:34:39 · update #2
在拍賣得標之時，得標人是買方，依法是要繳納房屋契稅，土地增值稅是債務人的義務，而且法院也會從得標人繳的款項中,，優先扣除土地增值稅。
跟據86年10月的法令，如果土地標價高於公告現值，就以公告現值為「移轉現值」，反之則以土地標價為移轉現值，這是稅法從低原則。
法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值，假設當年度土地公告現值為200萬，您的土地標價是120萬，拍賣的移轉現值就是土地標價120萬，得標後如馬上轉手出售，得標人就變成賣方；課徵土地增值稅計算時，從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬，短短幾個月，您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬，自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅，一般稅率20~40%，最少要繳160萬稅金。
也許你會說，標法拍屋是自用的，不是投資馬上轉手，不用考慮那麼多。但過了20年，您要換更大間的坪數房子時，這一間從法院買來的房子要出售，除20年來的土地增值稅外，還要加上當年買法拍屋，隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳，今日標法拍屋暗藏的增值稅，您能不列入投標成本嗎？
所以有經驗的投資客，對於房屋底價300萬，土地底價200萬，總底價500萬的房子，要標550萬，加價50萬時，一定會全部都加在土地上，無非就是要墊高土地取得成本，減少爾後出售的增值稅，這是寫標單最基本，又很重要的法拍常識。
萬一房子座落有兩筆土地時，加價金額要加在那筆土地，或者兩筆土地各加多少，牽涉更專業的計算，才能達到最大節稅目標。
2005-09-25 20:41:19 · answer #1 · answered by 104法拍屋 7 · 0⤊ 0⤋
請先建立以下概念：
房子（建物）和土地是兩個獨力的不動產。建物有建物所有權狀；土地有土地所有權狀。
房子出售，由買方繳納契稅。土地出售，由賣方繳納土地增值稅。
拍賣也是買賣的一種，只是由法院介入，代替賣方出售房子、土地。
契稅是依房屋稅單上的課稅現值×6％。
土地增值稅是依「漲價歸公」原理向獲利地主課徵。例如以前購買時的土地公告現值是100元，經20年後，依現今土地公告現值是300元出售。這中間地主賺了200元。這200元的某依比例要「漲價歸公」。計算土地增值稅時，一律是依公告現值計算，不是依市價。自94年2月1日起，增值稅稅率是10％、20％、30％、40％四級。10％是自用住宅優惠稅率。另三種是一般稅率，至於課哪一級，原則上是持有土地越久，增值稅稅額越高。
計算增值稅有公式，但計算繁雜，須事先申請土地登記謄本，物價指數表。不是不提，沒土地稅法概念，也沒實際數字，很難解說。必要時可上稅捐處網站試算。
回到問題上。
法拍屋拍定後，拍定價格分配次序大致是1.執行費用。2.土地增值稅3.設定抵押權的債權4.稅捐債權5.普通債權本金。
現假設你以600萬拍定房子、土地。稅捐處會依該土地94年公告現值與前次購入時公告現值，計算該地的增值稅函覆法院。書記官依上述次序製作分配表。假設1.執行費用10萬。2.土地增值稅150萬。3.設定抵押權的債權500萬。
其中土地增值稅150萬是由拍定價格600萬內扣除。不是拍定人再額外負擔增值稅。這600萬是屬於債務人（原地主）所有，只是由法院介入，將600萬依法分配。其中增值稅150萬是債務人繳納的，不是拍定人繳納的，不要誤解。
這其中若原地主符合10％自用住宅優惠稅率條件，在稅捐處通知期限內可主張，增值稅可能降至40萬（假設啦！），當然這對後面的抵押債權人有利。少繳增值稅，多還債權人，這也對債務人有利。
拍定人以600萬拍定，其中分配工作是書記官在傷腦筋，拍定人只等拿到「不動產權利移轉證書」，辦理申報契稅、繳納契稅後，辦理登記過戶，取得所有權狀。
法拍屋拍定後，拍定人只須繳納契稅，倒楣點尚有工程受益費（機率很小）。就這樣而已啦！沒你所描述得那麼複雜。
2005-09-24 20:43:08 · answer #2 · answered by ? 5 · 1⤊ 0⤋
增值稅是你要賣的時候才要繳
標的時候標單寫法也有關係
你有鎖定的物件了嗎
可以幫你算算
2005-09-24 17:00:52 · answer #3 · answered by 酹月 2 · 1⤊ 0⤋
我都是找有口碑有多年經驗的代書
以下是我多年配合的資深土地代書
有口碑有多年經驗的代書
30多年,老資格,廖代書事務所 沒網站 特別喜歡找難度高的辦理,當然收費高了點,但是速度快又負責
一分錢一分貨,有經驗絕對成功率高
廖代書 0939-415377 30多年的經驗 掛保證
2014-04-26 19:47:38 · answer #4 · answered by Angel 1 · 0⤊ 0⤋
線上遊戲天堂 http://ts999.tw
運動遊戲
實況棒球、籃球、足球、冰球、網球等多種經典賽事
即時遊戲
百家、21點、牌九、二八杠、骰寶、龍虎、輪盤、牛牛、番攤
對戰遊戲
麻將、德州撲克、二八杠、吹牛、鬥地主、13支、暗棋、接龍
電子遊戲
5PK、7PK、水果盤遊戲、5輪遊戲、極限飆速、趙雲救主、西遊戲、金瓶梅、中國美人、英雄
彩球遊戲
大樂透、六合、時時彩、今彩539、3星彩、4星彩
最新優惠活動
1. 運動遊戲連過5關,彩今再加碼10%
2. 新會員加入,有機會獲得500元禮券與精美讀卡機
3. 遊戲積分可兌換汽機車、3C、精品等多種大獎
****體驗試玩喔~!
線上遊戲天堂 http://ts999.tw
2014-01-30 13:55:21 · answer #5 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
Yahoo!奇摩部落格，紀錄關於法拍屋的標購，如果想要了解什麼是法拍屋，可以到這個部落格逛逛唷！http://tw.myblog.yahoo.com/linandy0326
2006-05-10 07:41:34 · answer #6 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
您好:本人為新竹商銀的行員
1.專辦高額代墊物件
2.貸款金額無上限/2千萬以上亦可先辦理預審
3.代墊款三拍以上墊八成貸九成
4.自住型手續費超低
5.撥款迅速‧超低代墊利率
6.代墊款轉房貸不收取任何費用
歡迎您來電洽詢相關問題聯絡電話:0936-268-017黃小姐
2005-09-26 09:18:26 · answer #7 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
法拍學問很大,要懂的事還真不少,謝謝各位大大的回答,感謝~~~
2005-09-25 11:11:33 · answer #8 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
-.-土地增值稅只有再 登記移轉的時候向原所有權人 課征...
就算是法拍屋 法院也會把增值稅從拍定價格中扣下來
所以增值稅不關你的事
為何你會聽說有增值稅 ....那可能是因為聽到投資客談論法拍屋增值稅問題
因為他門買來是要賣的....而被法拍的物件 增值稅算法有所不同 所以要必須考慮到拍定後 要賣掉的時候其中產生的增值稅
2005-09-25 00:50:57 · answer #9 · answered by 殘酷冬天 3 · 0⤊ 0⤋
法拍屋得標後會不會有增值稅
看拍賣底價或拍賣得標價是不準的
會不會有增值稅
必須看土地的增值額、拍賣(鑑價)底價
實際上會不會有增值稅
還是須視個案而定會比較清楚
如果你去法院標到一間法拍屋
假設是600萬
法院收到全數600萬之後
就會開始分配價金
第一個分配的對象是國稅
如果原屋主有欠房屋稅、地價稅
法院就會先還給國庫
雖然屋主是被法院拍賣
但也算是土地移轉
只要土地有移轉(不論買賣、贈與或法拍都算)
就會產生增值稅
而這增值稅屬於地方稅收
也算是第一優先還款對象
法院在還完國稅之後
會將剩餘的錢分配給債權人
而債權人的還款順序
就要依照申請參與分配的順序而定了
假設債權人共有2位
一、臺X銀行 二、土X銀行
如果土X銀行先向法院申請參與分配
那法院就會先將前還給土X銀行
如果還有剩
才會還給臺X銀行
如果還有剩
就會通知原屋主(債務人)到法院領
所以你要買法拍屋之前
你除了要計算投標金額之外
你還得注意有沒有增值稅
有的法拍屋看起來很便宜
但是增值稅卻要好幾百萬
這都要算進成本的
2005-09-24 17:09:47 · answer #10 · answered by Justin 7 · 0⤊ 1⤋