請問買法拍屋，為什麼要繳土地增值稅？

Question

我想買法拍屋，昨天到投標室先觀摩，有聽到別人在談論，要繳納土地增值稅！我很納悶：我知道賣房子時才要繳增值稅，為何買法拍屋要負擔呢？

Answer 1

在拍賣得標之時，得標人是買方，依法是要繳納房屋契稅，土地增值稅是債務人的義務，而且法院也會從得標人繳的款項中，優先扣除土地增值稅。

跟據86年10月的法令，如果土地標價高於公告現值，就以公告現值為「移轉現值」，反之則以土地標價為移轉現值，這是稅法從低原則。

法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值，假設當年度土地公告現值為200萬，您的土地標價是120萬，拍賣的移轉現值就是土地標價120萬，得標後如馬上轉手出售，得標人就變成賣方；課徵土地增值稅計算時，從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬，短短幾個月，您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬，自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅，一般稅率20~40%，最少要繳160萬稅金。

一般稅率20~40%的計算，對於一般人很難了解；我以三個簡單例子來試算，可能較清楚(暫不考慮物價指數)：
　　　　　１‧前手１００萬到後手１５０萬，增值額150-100=50萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，所以增值稅為50萬*20％=10萬元。　
　　　　　２‧前手１００萬到後手２５０萬，增值額250-100=150萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，第二倍範圍內，３０％稅率；所以增值稅為100萬*20％＋50萬*30％=35萬元。　
　　　　　３‧前手１００萬到後手３５０萬，增值額350-100=250萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，第二倍範圍內，３０％稅率；第二倍以上部份，４０％稅率；所以增值稅100萬*20％＋100萬*30％＋50萬*40％＝70萬元。

也許你會說，標法拍屋是自用的，不是投資馬上轉手，不用考慮那麼多。但過了20年，您要換更大間的坪數房子時，這一間從法院買來的房子要出售，除20年來的土地增值稅外，還要加上當年買法拍屋，隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳，今日標法拍屋暗藏的增值稅，您能不列入投標成本嗎？

所以有經驗的投資客，對於房屋底價300萬，土地底價200萬，總底價500萬的房子，要標550萬，加價50萬時，一定會全部都加在土地上，無非就是要墊高土地取得成本，減少爾後出售的增值稅，這是寫標單最基本，又很重要的法拍常識。

萬一房子座落有兩筆土地時，加價金額要加在那筆土地，或者兩筆土地各加多少，牽涉更專業的計算，才能達到最大節稅目標。

Answer 2

Yahoo!奇摩部落格，紀錄關於法拍屋的標購，如果想要了解什麼是法拍屋，可以到這個部落格逛逛唷！http://tw.myblog.yahoo.com/linandy0326

Answer 3

這個問題剛好我之前問過....

回答的人都很專業喔~~~

你可以參考看看:
http://tw.knowledge.yahoo.com/question/?qid=1305092414603

Answer 4

如果你去法院標到一間法拍屋
假設是600萬

法院收到全數600萬之後
就會開始分配價金
第一個分配的對象是國稅

如果原屋主有欠房屋稅、地價稅
法院就會先還給國庫
雖然屋主是被法院拍賣
但也算是土地移轉
只要土地有移轉(不論買賣、贈與或法拍都算)
就會產生增值稅
而這增值稅屬於地方稅收
也算是第一優先還款對象

法院在還完國稅之後
會將剩餘的錢分配給債權人
而債權人的還款順序
就要依照申請參與分配的順序而定了
假設債權人共有2位
一、臺X銀行 二、土X銀行
如果土X銀行先向法院申請參與分配
那法院就會先將前還給土X銀行
如果還有剩
才會還給臺X銀行
如果還有剩
就會通知原屋主(債務人)到法院領

所以你要買法拍屋之前
你除了要計算投標金額之外
你還得注意有沒有增值稅

有的法拍屋看起來很便宜
但是增值稅卻要好幾百萬
這都要算進成本的

Answer 5

因為他們是投資客......他門標到的房子是要再準備賣掉的
所以他門必須考慮到 如果得標的案件土地部分如果金額太少
到時候他門賣掉以後 必須要課增很多的增值稅
因為買法拍屋後賣掉的增值稅算法跟一般房屋買賣的不太一樣
尤其是那種好幾十年沒有買賣過的房子增值稅更多
如果你要自己住的....那就沒差了