法拍點交問題?

Question

以下有個案例請問我該如何解決?
我朋友最近想拍一間法拍屋,一樓是承租給機車行,所以不點交。
但據我認識的屋主妹妹表示，他哥哥(所有權人)租屋給機車行時，並未訂契約
且3年前，他哥哥跑路時，機車行就沒繳房租給他ㄌ，且雙方並無借貸關係。因屋主妹妹已嫁人所以也不想管娘家的事。請問我朋友該怎做?

感謝大家的回答!如果本件得標後表明要租給他，如果要跟他漲租可以嗎?若他說屋主有欠他錢，我又無從查證，要怎辦?會不會拿不到租金？

Answer 1

1. 標得之房屋，如果第三人租用且租約尚未到期,應如何處理？
除非證據足以證明租約為虛偽，而以無權佔有請求遷讓房屋外,只有向第三人（即承租人）請求給付租金。至於承租人如有主張 〔將息抵租〕即以承租人對債務人的借款利息抵租金情事，則拍定人亦可以(買賣不破 租賃)與(借款利息)全不相干為理由，仍向承租人主張租金的請求，如承租人拒付租金達法定數額，可以存證信函催告給付租金，仍遭拒絕後，即可終止租約，收回租賃物。
2. 標得之房屋，如果第三人租用且租約已到期,應如何處理？
投標人當標得房屋後，而租約到期時，如不願續租於第三人者，應注意做二件事：其一為通知承租人表示不願續租，請求屆期交屋，其二拒絕承租人為租金的給付，如承租入仍加佔住，當可依法訴請返還租賃物。
3. 標得之房屋，如果第三人租用,租約尚未到期，但已排除租賃關係，應如何處埋？
拍賣房屋於查封前而於設定抵押權後始有租賃關係，執行法院在影響抵押權受償程度，可依職權或依聲請除去租賃權（詳見辦理強制執行應注意事項第56項二）,惟租賃權雖經除去，但第三人即承租人）如確係於查封前強佔拍賣屋，則執行法院仍不得予以點交，但拍定人於取得權利移轉證書後，即可請求該第三人，返還無權佔有的承租物。
4. 標得之房屋，如果第三人租用且為不定期租約應如何處理？
除有證據確認租約為虛偽，而請求第三人返還無權佔有的標得房屋外，目前作法，僅能依法請求給付租金，及依民法第442條前段規定調整租金，或 於具備土地法第100條各款規定情事時,始得主張終止租約,請求遷讓返還房屋。
5. 標得之房屋，在房屋拍賣前屋主與第三人訂立假租賃契約，應如何處理？
所謂〔假租賃契約〕在法律上的意義，是屬於民法第87條規定的通謀的意思的表示，根據這種通謀的意思表示成立契約，當然無效。因此拍定人可不受無效的假租約約束，只要證據完全，(如租期過長，租金過低，無扣繳紀錄及收受租金之書據，不尋常租賃條件等）,拍定人可依法請求返還無權占有的標得房屋。
6. 標得房屋，若第三人占用，應如何處理？
第三人占有拍定人標得之房屋，如係基於租賃關係而占有，當可依狀況三之解析處理，如係使用借貸的占有關係，則因不受民法第425條規定〔買賣不破租賃〕原則之適用，故亦可依法請求遷讓返還標得房屋，至於單純並無任何合法權源，占有標得之房屋，拍定人則應於取得權利移轉證書後基於所有權人之地位,依民法第776條規定,對第三占有人請求返還所有物。
7. 標得房屋之屋主已遷移，但屋內仍遺有（公媽）或（佛像）等物品，應如何處理？
除了以遺留物品處理方式外，在風俗習慣上，因有一定的忌諱，所以最好以拍定人暫墊費用，聲請移往適當的寺廟供奉，並聲請法院通知債務人領取，以便解決問題。
8. 標得之房屋原屋主要索取裝璜費用，否則拒不搬遷，或加以拆毀，應如何處理？
依民法第811條規定：〔動產因附合而成為不動屋之重要成分者，不動產 所有人，取得動產所有權〕這就是所謂〔附合〕，但〔舉輕以明重〕，屋主既然為原不動產所有人與裝橫材料的所有人同屬一人，在因拍賣而喪失所有權，自不得以要求拍定人支付裝璜費，至於屋主竟加以拆毀，則涉有刑法第354條規定之毀損罪嫌，拍定人亦可依民法184條侵權行為規定請求損害賠償。
9. 標得之房屋係公寓頂樓，而在屋頂上有屋主搭蓋之違章建築,不在拍賣之內，如屋主因而要搬遷至違建之內,應如何處理？
如該頂樓違建無獨立出入而欠缺獨立性，依據民法第68條規定僅能算是幫助主物效用之從物，而主物之處分及於從物（主，從物同屬債務人所有時）所以拍定人可以聲請法院點交，至於非從物性質的頂樓加蓋，既然沒有拍賣範圍內又非從物，則拍定人尚不得主張取得所有權而聲請點交，只能視頂樓違建程序是否構成行政取締對象之違建而聲請行政機關依法處理。 　
10. 標得房屋，如屋主已遷移但臨走前將屋內水、電管道設施或裝璜予以嚴重毀損,影響拍定人權益應如何處理？
標得房屋，點交範圍包括屋內水、電管道設施，及附合於房屋的裝潢，換句話 說，這些都是屬於拍定人所有，屋主臨走前破壞,如果是在權利移轉證書核發前，應足該當刑法第356條損害債權罪（應處二年以下有期徒刑，拘役或五百元以下罰金），及刑法第139條規定違背查封罪（應處一年以下有期徒刑，拘役或三百之以下罰金）。如在權利移轉證書核發後毀壞，則該物對債務人而言已屬他人之物，則應構成刑法第354條規定一般毀損罪（應處二年以下有期徒刑，拘役或五百元以下罰金）如果尚未撤封，亦是構成刑法第139條規定違背資封奴力罪，所以當拍定人在標得房屋後，應隨時注意房屋現狀，並應積極對破壞搜證 ，至於已遭破壞則得依法訴追將不法之徒繩之以法，在民事上也可以主張依民法第184條侵權行為規定,請求屋主負損害賠償責任。
以上資料供您參考，這是走法院的正式合法管道，也就是你要向法院申請租賃排除。另外還有一種就是私下找人解決，不過要小心有觸法的問題。

Answer 2

1.不點交的房子 盡量就別標了
2.把你得到機車行根本沒有付租金的消息 提供給銀行 讓銀行去跟法院聲請他的租約無效...而且沒租約 只是所謂的口頭契約 銀行遲早會把他排除掉...銀行也不是白吃 如果一直持續不點交 房子勢必會被拍賣個好幾次 價格也會越來越慘
甚至好幾年都沒辦法拍定 (除非機車行耍賤自己去標喔)...所以像這樣的不點交銀行一定會去排除.... 如果真的很想要就幫助銀行 去把她們的租約給排除 變成點交以後 到時候標到 最慘6個月後也拿的到 不點交 又沒有租約 被視為不定期租約 你標到後再等10年你也拿不到 除非你願意付很多錢讓對方走人(我以前也愈過喔 我還沒標的時候就跑去跟機車店談了 他居然要我給他100萬他才要走) 千萬不要想說等標到後再來處理 因為 標到後銀行就不會幫你去把租約排除了 因為已經沒她們的事了 你就要自己想辦法了....尤其又是沒有日期的租約
3.還沒拍定前 先去找機車行的老闆談 跟他們說 你門一個月要付我多少租金
或者要如何你門才要搬走 並且強調 早搬晚搬 房子不是你們的 遲早要般的
如果可以給他門一點錢就叫他門走 是最好
不過根據經驗 因為店面營業成本很高 要撤走另外找地點也不容易
所以幾萬塊根本無法打發 每次開口都是幾十萬上百萬的(剛剛也說過 我以前也想要標店面也是機車行的)...................所以還是等點交再去標比較好 至少過個半年還可以強制點交咧 他門就不敢獅子大開口了
4.其實 像這種情況 我真的不建議你去標 我之前說過的案列最後的結果
是在銀行還沒有把租約給排除之前...就被機車行的員工(房子市老闆的被拍賣 跑路後員工依然在裡面工作)....用超低的價格給標走 記得當時是中和大馬路上的店面得標價一坪不到15萬 後來去問才知道 那個員工被代標公司的給說服 自己創業當老闆@@~現在生意還好的不得了咧

Answer 3

不知本件拍賣公告詳細查封筆錄為何？查封筆錄為法院當初查封時之使用情況筆錄，有絕對公信力；標購法拍屋第一件事就是要詳讀查封筆錄。

如果所有權人未與機車行訂立契約，機車行也未繳房租，則機車行最多是無償借用，或無權使用；不論為何，縱使法院不點交，只要透過訴訟程序，最多三個月即可取得官司勝訴，再向法院強制執行聲請點交。

如果所有權人不論有無與機車行訂立契約，只要有收取租金，那就成為不定期租約，則就相當麻煩；除有土地法第１００條收回自住之客觀條件，係指「客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生，即可收回」，才能打贏「收回自住」之官司。

Answer 4

沒定契約？跟海蟑螂一樣，花錢請人走路嘍！再不，繼續租給他，租約租金重新定