自己標法拍屋要注意哪些事?

Question

下禮拜開標
不想委託仲介
請問要做哪些功課
並注意哪些事情?
謝謝
m(_ _)m

Answer 1

您的問題與「2005-8-31專答没人答的」很類似，轉載供您參考，希望對您有幫助！！


投資法拍屋，有五大工作：

　　　　一。看屋　　從垃圾堆中找出黃金法拍屋，如何挑選案件，再到現場多角度看房子，有没有什麼瑕疵地方（路沖，對屋角，對電線桿等），附近大小環境好壞，房子的賣相好嗎？您要有相親找老婆那種興奮及謹慎，結束看屋工作前，就要把房子的市價估算出來，多久時間可售出，未來結案時還要檢討是否在５％誤差範圍內。

　　　　二。標屋 　 評估有多少人競標，搶標否？底標投資報酬有多少，要抓幾％利潤才有機會得標；如果您不够專業，當地法院的投標生態不甚了解，就會像盲人瞎馬一樣，險象叢生；「標太高，没利潤，標太低，標不到」，簡單一句話，學問大似天。

　　　　三。討屋 　 標到房子，您可以輕易拿到所有權，但棘手的使用權可要費一番心思；有點交房子，踓有法院做靠山，然因點交太競標，給現住人的搬家費也是有限，如果對方有高手指點，雙方可要「仙拚仙」，没有三兩三，如何上梁山，討屋的技巧，您要多鑽研。


　　　　四。整屋　　要回的法拍屋，十之八九滿目瘡痍，更像是一處廢墟，如何發揮設計、整修水準，使這半成品變成高級新成品，讓灰姑娘轉為白雪公主，這是投資成敗的一大関鍵。

　　　　五。售屋　　四、五個月製程，一件完美無瑕的商品總算完成，如何創造最高利潤，您要找好售屋夥伴，不論自售，或找跑單銷售，或找仲介公司配合；讓買方看上眼了，三方（買方，賣方，仲介）價格條件的周旋，最後一點點的注意與努力，您仍不能鬆懈。

從看屋到售屋結案，所有工作踓是千篇一律，但每一環節郤又不完全一樣，做錯了，重來的代價很高；有高利潤就有高風險，没有生意是不競爭的；多少的英雄好漢在法拍市場致富，也有更多倒霉鬼含淚退出，没有三、五年的涉獵，您敢輕易投入嗎？

2005-09-08 22:39:42 補充：
有很多法拍屋被拍賣是因財務發生困難，貸款繳不出來；或者因房價下跌，欠銀行錢已超過房屋價值，乾脆丟給法院去賣。這些法拍屋被拍賣原因跟房子好壞没有関係；有２、３０年房子，有２、３年新屋，形形色色，就跟市面上賣的房子一樣。

只是一般出售的屋主，都會先把房子整理的漂漂亮亮，吸引看房子的買家；而法拍屋就不同，不能看房子，屋主也不可能整修後再交給法院賣，所以買法拍屋要有心理準備，預算一筆整修費，算進您的投標成本內。

如果得標後打開門一看，哇！，百萬裝璜，還蠻新的，只要再花少許整理費（清潔、油漆），就像皇宮式的家，這是標法拍屋的意外驚喜！

2005-09-08 23:02:01 補充：
法拍屋的仲介業者是「代標公司」，就像早期房屋仲介業一樣，良莠不齊，矇騙買賣雙方，哄抬房價，從中賺取差價，非常可惡。但不找代標公司，投標的程序太複雜，各法院作業習性又都不完全一樣；而且得標後點交問題一籮筐，自己來處理，實在太辛苦又危險。

建議找有經驗朋友幫忙，如果要找代標公司，除了公司是否專業、可靠外，自己稍為懂一點，才不會被人牽著鼻子走。

輸入奇摩知識+「法拍屋」関鍵字，吸收別人的問題，委託代標公司，您就不要擔心了。

Answer 2

Yahoo!奇摩部落格，紀錄關於法拍屋的標購，如果想要了解什麼是法拍屋，可以到這個部落格逛逛唷！http://tw.myblog.yahoo.com/linandy0326

Answer 3

1.先注意房子本身是否點交 如果不點交 是否因為租約或者第三人的佔用
再來就算點交 裡面有沒有住人 如果有 但是卻不是原屋主的話更要小心
很可能有所謂的海蟑螂或者債權人佔用........
2.問問鄰居是否有發生過重大意外 如兇殺或者地震損毀或者命案...最好是能連房子是否有漏水或者住戶本身有何問題一起問一問
3.準備充足的資金 因為買法拍屋很多錢 是跟買房子不一樣的
還要先準備好代墊款的銀行(如果不用代墊就不用找了)..過戶的代書
還有申請權利移轉證書 三次點交的每個流程...銀行方面去法拍現場幾乎都有人發傳單 可以從中比較利率的高低差別 也可以問銀行關於法拍的問題
4.仔細觀察當地行情 現在很多法拍屋金額都很高 很多民眾以為買到法拍屋一定是便宜 其實是上了代標業者的當 所以得標行情並不等於市場行情
要標售的價格最好是市場上正常買賣房屋價格低1-2成(請住億所謂的正常價格也是指沒有重新裝潢過的房子價格 千萬別把裝潢過的房子價格低個1.2成來當做法拍價格..你標的房子百分之95都是沒整理的喔) 才算是正常
要不然何必買看不到裡面 風險高的法拍屋 買仲介的房子就好
例如 當地房屋整理過賣17萬 沒整理的賣15萬 你標法拍屋就要標13.5萬左右才會划算
5.得標後 百分之95的房子都要整修 別奢望會標到有裝潢的 幾乎都是年久失修
還有可能荒廢了2.3年 點交後最好能重新整理