法拍建物謄本的問題-贈20點

Question

最近看中一間法拍屋,地點不錯,想用來開店,但似乎有點問題,請各位先進解答一下,這樣的房子,如果要標該注意甚麼?
xxx市車店一小段1267建號
建物標示部:
登記日期:民國94年2月1日 登記原因:未登記建物查封
建物坐落地號:車店一小段 2-1 2-2
層數:空白
建築完成日:空白
其它登記事項:(限制登記事項)依xx地方法院94年1月20日.....函查封辦理登記,債權人華南銀行,債物人:陳xx,限制範圍全部(94年2月1日登錄)本勘測成果部份建於同段3-1號上
(無所有權資料)
本謄本列印完畢
另法院公告重點如下:
(A)1267棟次係未辦保存登記之建物,且部份跨建於同段3-1號上,佔有權不明,請應買人注意
(B)不點交(因2樓有人承租)
(C)土地及房屋權利範圍皆為全部而且各自都有最低拍賣價錢,債物人皆為陳君一人。
請問各位先進,若我不介意2樓有人承租下標此標地物該注意甚麼?
我會不會無法過戶(變更所有權人為自己)?若要房貸是否有問題?
經查3-1為路地(目測與鄰棟比較並無特別突出或有佔用路地情形),若得標,這棟房子我是有"所有權"還是"債權"而已(或使用權而已),要如何得知或分辨這棟房子是"未登記所有權"或"無法登記所有權"
會不會有第三人主張這棟房子為其所有而非債物人所有?

Answer 1

所謂未登記建物，即是未辦理所有權第一次登記，也就是地政機関没有辦理所有權登記，代表本棟建物是違建，没有權狀。這種情況有兩種可能：
　　　　１。程序違建：只是没有去辦理登記，委託代書辦理，即可取得權狀
　　　　２。實質違建：可能面臨被拆遷危險，如果有人檢舉，理論上要被拆除，實務上台灣違建太多，怎麼拆得完？
要分辨程序違建或實質違建，要請建築師到都計課及建設課詳查才能得知

2樓有租約不點交，得標後換成您是新房東，根據民法４２５條，買賣不破租賃，您要依原租約精神，租金、租期都不能變，繼續出租給他，萬一是惡劣　假租約，您怎麼辦？
法拍市場常有五種惡劣假租約：
　　　　　一。長租期，低租金
　　　　　二。以押金抵租金（以債務抵租金）
　　　　　三。以押金利息抵租金（以債務利息抵租金）
　　　　　四。租金一次付完
　　　　　五。不定期租約
在不瞭解租約內容下，為何您不介意2樓有人承租呢？

未辦保存登記之建物,且部份跨建於同段3-1號上 ,經查3-1為路地，得標後没有地政機関權狀，但法院核發的不動產權利移轉證書，可代表取得該建物之所有權，而非僅是債權。但房屋貸款除了用信用貸款外（利息偏高），金融機関是不會接受設定抵押貸款（没權狀也没辦法抵押）。

要注意３－１號路地是否會被徵收，如果路地是８米以下是不可能徵收。

依本人數年經驗，除非本件房屋價錢非常低，否則應無投標客會進場。給您最誠摰的建議，詳細評估後再投標！
　

Answer 2

只要你願意花錢一切都沒問題盡力協商也可以再次請求法院強制執行
承租權法令已修改最長五年就是那麼簡單

Answer 3

未辦理保存登記, 是不可以申請使用執照的. 除非它能接受罰錢, 申請建照執照. 請建築師重新估算結構以及容積建蔽符合營建法規, 方能重新申請使用執照. 有了使用執照, 就可以辦理產權保存登記. 將所有權登記在自己名下.

要注意租約期限, 金額, 最怕是不定期租約. 那就是永久租約了.

房貸的部分, 銀行只會估算土地價值, 房子就不能貸了.

若是得標, 擁有的是房子的所有權, 因為經過法院拍定, 會給權利移轉證明書. 當你接到此書, 你就擁有所有權了. 不需另外有權狀. 但你無法持該證明書到地政機關辦理產權登記, 核發新權狀. 一般來說, 未登記所有權跟無法登記所有權的建物, 大都在營建過程中, 是形式上或實質上違章(違反法律規章), 沒有建照執照或使用執照, 也就無法作產權保存登記, 登記所有權.

有可能有人會跳出, 但當你拍定, 取得權利移轉證明書時, 就取得所有權, 不怕了.