房貸利率如何計算？

Question

請問一下！
目前各家銀行都推出的房貸利率都不相同！有的3%有的3.5%等等，想請問一下房貸利率要如何計算呢？有沒有公式什麼的？
例如:貸款300萬，還款期限20年，利率3.5%，一個月要繳的利息和本金各是多少？

另外，這個利率公式是否適用其他貸款?
例如:個人信貸、車貸等？

請問一下:
古奇先生有提到""年金法公式""，請問年金法公式的算法如何？

Answer 1

版主您好；

基本上各家銀行的房屋貸款還款方式，

多為『本息平均攤還法』；

*條件：

計算基礎為採年金法將貸款期間內全部貸款本金與利息平均分攤於每一期中償付。

以貸款利率不變為要件，求出每月之平均攤還率，故當利率調整時，必須依剩餘期間重新計算。

*特點：

在利率不變的條件下，每月攤還金額相等，對於還款預算較易掌握。

由於每月償付之貸款本息金額相等，故有本金償付金額逐月遞增及利息償付金額逐月遞減現象。

計算過程較為複雜。

*計算方式：

試算公式：
每月應付本息金額之平均攤還率
＝{[(1＋月利率)^月數]×月利率}÷{[(1＋月利率)^月數]－1}
(公式中：月利率 ＝ 年利率／12 ； 月數=貸款年期 ｘ 12)

每月應攤還本金與利息試算：
平均每月應攤付本息金額＝貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率＝每月應還本金金額＋每月應付利息金額

每月應付利息金額＝本金餘額×月利率

每月應還本金金額＝平均每月應攤付本息金額－每月應付利息金額


可運用到其他貸款上，

前提是『利率不變下適用』。


有疑問可以再進一步聯絡討論

曾任美商花旗銀行風險管理部的Jerry

2007-03-21 22:10:15 補充：
本息平均攤還法(亦即上述第二位同學所言的：本息定額攤還法)

Jerry

Answer 2

攤還年/月每月應還
本金金額每月應付
利息金額每月應付
本息金額
民國70年1月8,6498,75017,399
民國70年2月8,6748,72517,399
民國70年3月8,7008,69917,399
民國70年4月8,7258,67417,399
民國70年5月8,7508,64917,399
民國70年6月8,7768,62317,399
民國70年7月8,8018,59817,399
民國70年8月8,8278,57217,399
民國70年9月8,8538,54617,399
民國70年10月8,8798,52017,399
民國70年11月8,9058,49417,399
民國70年12月8,9318,46817,399
民國71年1月8,9578,44217,399
民國71年2月8,9838,41617,399
民國71年3月9,0098,39017,399
民國71年4月9,0358,36417,399
民國71年5月9,0628,33717,399
民國71年6月9,0888,31117,399
民國71年7月9,1158,28417,399
民國71年8月9,1418,25817,399
民國71年9月9,1688,23117,399
民國71年10月9,1948,20517,399
民國71年11月9,2218,17817,399
民國71年12月9,2488,15117,399
民國72年1月9,2758,12417,399
民國72年2月9,3028,09717,399
民國72年3月9,3298,07017,399


很明顯的~如ˇ以本息平均攤還~月繳是17399~
第一個月本金是8649~利息是8750~
網址是 http://www.landbank.com.tw/bank/manage/b.html
如以手算是年利率3.5%~月息則為0.2916667%
0.2916667%x300萬=8750
因為月繳17399~所以17399-利息8750=本期所攤的本金為8649
因為原來貸300萬~所以繳完第一期後~本金餘額剩下3000000-8649則為2991351
2991351x0.291667=8725~~第二期的利息
第二期所攤的本金為17399-8725=8674~所剩餘本金為2991351-8674=2982677
其他的以此類推...

2007-03-22 11:36:20 補充：
目前銀行多是用本息平均攤還方式較多
包含房貸~車貸~信貸

Answer 3

目前銀行的利率都是依中華郵政股份有限公司二年期定期儲金機動利率加碼年息百分之N機動計息(N為各家銀行訂的利率),是可以計算的, 拿一個我的例子給你看看.
貸款餘額1802224,利率2.675,年限20年,上個月還本金7014,利息4033
貸款餘額1795194,利率2.675,年限20年,這個月還本金7030,利息4017

由此可知上個月付的本金7014會從貸款總額扣掉再計息到這個月,所以每個月還的總金額不變,但是還的本金增加了, 利息減少了.
1795194(本月貸款餘額)+7030(本月本金)=1802224(上個月貸款餘額)

這種的計算方式是適合所有的貸款的(不含地下錢莊).

Answer 4

房貸每期繳款方式可分為
１本息定額
本息定額：就是每個月的繳款金額都一樣
例：本金３００萬　期限２０年　利率３．５％
每個月要還１７３９９元
這個是用年金法公式帶出來的金額
２本金定額
本金定額：就是每個月還的本金一樣，再外加利息
例：本金３００萬　期限２０年　利率３．５％
第一個月(3000000/240)+(3000000*3.5%/12)
12500+8750=21250元
第二個月(3000000/240)+((3000000-12500)*3.5/12)
12500+8713=21213元
第三個月(3000000/240)+((3000000-(12500*2))*3.5/12)
12500+8677=21177元
以此類推
一般來說個人信貸及車貸都是用本息定額法

2007-03-24 19:27:06 補充：
係指一項年金各期支付金額之複利終值的總和，即將每一期支付的金額，均按複利計算至最後一期期末之終值，各期複利終值之和，即為該年金之終值。

2007-03-24 19:30:54 補充：
下式 代表每期支付$1，連續支付n期，按利率i複利計算之年金終值：
　　　　((1 i)^n)-1)
Ｆ(n,i)＝－－－－－－
　　　　　　i

Answer 5

依目前市場來說，
銀行所告知的利率應該分為兩部分：
1.銀行固定利率
2.市場浮動利率(隨八大行庫調整)

要算月付金，建議您可以上各家銀行網站，
都可以依您不同的需求去做試算喔!!

華南銀行的不錯!!

每樣貸款的算法會有所不同，
因為他可能是固定利率到底、
可能是有時段性的優惠利率(如前半年優惠)
所以再申請時應該要問清楚整個利率內容為何種方式，
如此才能了解是否符合您本身的需求!!