Permuta Immobili?

Question

Sono possessore di una Casa 1, acquistata 3 anni fa, che ha un valore catastale di 1000 Lit. Vorrei permutarla con una Casa 2 del valore catastale di 1500 Lit..

La Casa 2 diventerà la mia prima casa e la Casa 1 diventerà la seconda casa della mia controparte.

Mi hanno detto che le imposte si applicano solo per l'immobile di valore maggiore e vanno poi divise a metà tra le parti.

Domanda 1: Quanto valgono le imposte? Sono 100 Lit. come da calcolo sotto?
Imposte Casa 1: 1000 Lit. X 10%= 100 Lit.
Imposte Casa 2: 1500 Lit. X 3% = 45 Lit

Domanda 2: Posso utilizzare il credito fiscale prima casa (relativo alla Casa 1) per abbattere la mia porzione di imposte?
Assumendo corretto il calcolo sopra, io dovrei pagare la metà dei 100 Lit. cioè 50 Lit. a cui devo togliere il credito fiscale di 45 Lit. e quindi l'esborso effettivo è solo 5 Lit.?

Grazie

Answer 1

Le vigenti disposizioni fiscali (1) attribuiscono un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto che abbia fruito dell'agevolazione "prima casa".
Al riguardo il Ministero delle finanze (2) ha chiarito che il credito d'imposta compete anche nell'ipotesi in cui un soggetto acquisti un'altra abitazione mediante permuta, considerando che la legge in commento prevede che l'acquisto del nuovo immobile possa avvenire a qualsiasi titolo.
Per quanto riguarda l'applicazione delle imposte indirette sulla permuta, la Legge (3) stabilisce effettivamente che la base imponibile per le permute è costituita " dal valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta ".
Al fine di determinare l'ammontare del credito d'imposta attribuibile a ciascun soggetto, l'Agenzia delle Entrate ha spiegato (4) che occorre quantificare in proporzione la quota dell'imposta di registro corrisposta ascrivibile al bene agevolato, facendo questo esempio:
A e B permutano due immobili ad uso abitativo acquistati precedentemente usufruendo dell'agevolazione "prima casa" e devono l'imposta di registro pari a lire 9.000.000 (quella più elevata).
L'imposta riferita all'immobile che acquista A e' di lire 9.000.000
L'imposta riferita all'immobile che acquista B e' di lire 6.000.000
Totale dei due tributi (serve solo per il calcolo della proporzione) = lire 15.000.000.
Per determinare l'imposta di registro da imputare ad A si procede nel modo seguente:
9.000.000: 15.000.000 = A: 9.000.000
= lire 5.400.000
Per determinare l'imposta di registro da imputare a B si procede nel modo seguente:
9.000.000: 15.000.000 = B: 6.000.000
= lire 3.600.000
***
Ti faccio notare che per quanto riguarda le imposte ipotecarie e catastali, che gravano su un trasferimento immobilare, l'Agenzia delle Entrate (5) ha precisato che nel caso della permuta l'imposta ipotecaria (in misura fissa di € 168 se prima casa e in misura pari al 2% in mancanza dei requisiti) é anch'essa calcolata su una base imponibile pari al valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta, come per l'imposta di registro.
Per l'imposta catastale (in misura fissa di € 168 se prima casa e in misura pari al 1% in mancanza dei requisiti), invece, l'imposta è separatamente liquidata su ciascun immobile.
Ti faccio infine notare che la Legge (6) prevede il principio dell'obbligo solidale al pagamento dell'imposta dovuta sugli atti, ma non l'obbligo che la stessa debba gravare necessariamente a carico di un soggetto, o in misura paritaria nel caso di più soggetti partecipanti.
Nel caso della permuta in questione tu saresti svantaggiato nella ripartizione 50-50 in quanto tu solo avresti diritto alle imposte in misura ridotta. Potresti pertanto concordare con la controparte la ripartizione delle imposte indirette in una misura che tenga conto di questo fatto.
Saluti e in bocca al lupo

Answer 2

non ho mai sentito parlare di una "permuta" di questo genere
tu stai cercando di invertire due case già tue, da prima a seconda casa e viceversa.
Non so se èuna cosa possibile, in quanto al momento dell'acquisto, paghi l'IVA al 4 o al 10 %, come tale credo dovresti chiedere delucidazioni in merito a un commercialista, o a un Notaio.
Ciao