Eigentumswohnung - Pro und Contra?

Question

Hallo,

überlege mir eine Eigentumswohnung zu kaufen. 2 Zimmer, also nichts für die Ewigkeit (Familie usw.). Würde sie dann später versuchen zu vermieten oder zu verkaufen. Finanzierung ohne Eigenkampital.

Was sind die Vor- und Nachteile einer Eigentumswohnung?

Worauf sollte man achten (z.B. Rücklagen für Gebäudeinstandhaltung)?

Gibt es Förderungen bzw. Zuschüsse?

Wieviel kann man den Kaufpreis runterhandeln?

Danke vorab.

Answer 1

Hallo,
ich bin (wir sind) Besitzer einer Eigentumswohnung (eine Etageim Altbau) und Eigennutzer.
Ich würde folgendes dringend beachten: 2 Zimmer ist sehr klein (es sei denn die Zimmer haben je 30 m². Es kommt also bei Wiederverkauf oder Vermietung auf Lage und Nachfrage an. Sonst hast Du Probleme. Außerdem ist so eine Investition bei Deiner Vorstellung eher was für Kapitalanleger.
Finanzierung wird ohne Eigenkapital sehr schwierig, wenn nicht gar unmöglich. Es sei denn, du bist Berufseinsteiger im öffentlichen Dienst und unkündbar. mindestens 10% Eigenkapital sollte vorhanden sein.

Vorteile im Falle des Erwerbs liegen klar auf der Hand: keine Abhängigkeit m,ehr vom Vermieter. Selbstbestimmung. (Hoher Eigenanteil bei der Finanzierung = Zins und Tilgung niedriger als Vergleichsmiete)
Nachteile: die Eigentümergemeinschaft (und der Teilungsvertrag) regelt alle notwendigen Maßnahmen am Haus. Für Dich eher von Nachteil, weil mit so einer kleinen Einheit kannst Du in wesentlichen Punkten überstimmt werden. (im Extrem: wenn dann das Dach mit goldenen Ziegeln gedeckt werden soll und alle sind dafür, mußt Du eine extrem hohe Sonderumlage zahlen)

Intstandhaltungsrücklagen werden monatlich gezahlt (mit den Nebenkosten). Die Höhe regelt ebenfalls die Eigentümergemeinschaft (zwischen 20 - 100 Cent pro m², manchmal auch mehr)

Eigenheimzulage ist inzwischen vom Staat gestrichen. Also: keine Zuschüsse.

Kaufpreis runterhandeln hängt vom Verkäufer und Zustand der Immobilie ab. Am Besten: zu Zwangsversteigerungen gehen. Dort kannst Du bei Glück für den halben Verkehrswert Immobilien erwerben. Oder Du lässt Dich von Maklern über Immobilien in Insolvenz unterrichten.

Prinzipiell bin ich immer für Eigentumswohnung (am besten in einer kleinen Anlage, wir sind drei Eigentümer). Jedoch als Single ohne Rücklagen in einer größeren Anlage mit kleiner Wohnung halte ich für keine sehr gute Idee.
Es gilt auch zu beachten, dass bei Wiederverkauf oder Vermietung unter 10 Jahren der Fiskus heftig zulangt, weil eben dann von Immobilienhandel die Rede ist.

Ach ja, wie schon oben erwähnt: Notarkosten, Grunderwerbssteuer sind ebenfalls noch zu zahlen (ich weiß nicht mehr was noch alles, waren aber noch mal ca. 10% vom Kaufpreis)
Grundsteuer wird jährlich fällig, anteilig.

Answer 2

Die Nachteile sind, dass man sich der Gemeinschaft beugen muss. Wenn es heißt die Balkone werden von der Hälfte der Leute renoviert, weil diese fällig sind und deiner ist nicht dabei, dann hast du Pech, musst aber dafür aufkommen.

Ich würde mir auch sehr gut überlegen wo. Denn aus einer Mietwohnung zieht man bei nichtgefallen der Nachbarn, Umfeld etc mal eher aus, als aus der eigenen. Außerdem bin ich der Ansicht, sie sollte doch für länger angeschafft werden. Daher erstmal Eigenkapital bilden und 3 Zimmer kaufen. Ganz ohne Eigenkapital ist das eh relativ gewagt. Du musst dann den Kredit abbezahlen und noch Rücklagen bilden. Gerade in einem Haus mit Fahrstuhl ist das nicht wirklich günstig.

Überleg es dir gut.

Answer 3

Vieles wurde schon gesagt. Das wichtigste ist die Lage - nicht der Preis. Denn wenn Du eine Eigentumswohnung nur des Preises wegen kaufst heisst es noch lange nicht, dass Du sie auch nur wegen des Preises gut verkaufen kannst.

Die Lage ist das wichtigste - und wenn die nicht stimmt sind selbst 15.000 Euro zu viel.

Answer 4

Bedenke was passiert wenn du beruflich umziehen musst.

So schnell wird man das Ding nicht los. Eventuell hohlst du dir mega-geisteskranke Mieter oder Mietnomaden in die Wohnung.

Ich lege mir in Deutschland keine Woheigentum zu.

Answer 5

Generell würde ich dir vom Kauf einer 2-Zimmer-Whg abraten. Die Wohnung wirst du mit sehr grosser Wahrscheinlichkeit nie wieder los, da die Nachfrage von kleinen Wohnungen sehr gering ist aber wenn du das Risiko trotzdem eingehen willst, dann achte auf die folgenden Punkte.

- Die Vor- und Nachteile im Vergleich zur Mietwohnung:
der Verwaltungs- und Administrativaufwand eines Stockwerkeigentümers ist deutlich höher als derjenige eines Mieters.
z.B. bei allfälligen Reparaturen oder Erneuerungen in der Wohnung, musst du selber Kostenvoranschläge einholen, handwerker beauftragen und schliesslich die Abrechnungen überprüfen.
Mit der Verwaltung der eigenen Einheit hast du noch nicht alle deine Aufgaben erfüllt. Du hast nämlich auch gemeinschaftliche Pflichten und musst beispielsweise die vom Verwalter erstellte Abrechnung kontrollieren.

Als Stockwerkeigentümer, der ja auch finanziell beteiligt ist, wirst du dich bei Fragen des Unterhalts und Ausbaus der Liegenschaft häufiger einmischen. Das tun aber auch alle anderen Eigentümer, was immer wieder zu Konflikten führen kann.

Diesen Nachteilen stehen selbstverständlich alle Vorteile der Eigentümerstellung gegenüber, insbesondere:
- Du bist unabhängig und kannst über deine Einheit selbständig verfügen.
- Wohneigentum bietet - je nach Ortschaft unterschiedlich grosse - steuerliche Vorteile.

Rücklagen für Gebäudeinstandhaltung oder besser gesagt, die laufenden Gemeinschaftskosten:
Prinzipiell verfügt jede Eigentümer-gemeinschaft über einen Erneuerungsfond. Jeder Eigentümer muss seinen Beitrag an die Gemeinschaftlichen Kosten und Lasten leisten. Dazu gehören beispielsweise der Hauswart, die Renovation des Treppenhauses, das Abonnement für die Grünabfuhr - kurz, all jene Kosten, die durch die Benutzung, den Unterhalt oder die Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile sowie durch die gemeinschaftliche Verwaltung entstehen. Diese Kosten werden allerdings im Verhältnis der Wertquoten auf die einzelnen Einheiten verteilt.

Der Preis der Immobilie:
Der Wert der Wohnung ist Ortschaftsbedingt, das heisst, wenn der Eigentümer der Wohnung mit sich handeln lässt, kannst du bestimmt 5'000 Euro rausholen. Sollte die Wohnung mehrere Mängel aufweisen, so kannst du natürlich mehr rausholen.

- Schau dir die Wohnung genau an
- Erkundige dich über deine zukünftigen Nachbarn
- Lass dir von der Gemeinschaft eine Kopie des Reglements aushändigen und lies dieses mit sorgfalt durch
- Erkunde den Steuerfuss der Ortschaft, welche Schulen sind in der nähe, Bahnhof, einkaufsmöglichkeiten und so weiter...

Ich hoffe ich konnte dir ein Stückweit helfen.

Solltest du in der Schweiz ne Wohnung, Haus oder Renditeobjekt kaufen wollen, dann melde dich bei mir.

Dein Makler :-)

Answer 6

So groß der Wunsch nach Eigentum auch sein mag, ohne Eigenkapital würde ich dir davon abraten. Da nicht nur die Wohnung, sondern auch der Erwerb derselben Geld kostet (Grundbucheintragung, Notar, Grunderwerbssteuer) und du obendrein auch noch Zins und Zinseszins zu zahlen hast, stellt sich für mich die Frage, ob man für dieses Geld nicht auch ein paar Jahre mieten könnte. Schätze, da kommst du billiger weg.

Und mit Wohnungsbesitz zeigst du dich beruflich auch ziemlich unflexibel - du fühlst dich praktisch an deinen Wohnort gebunden.

Und nachdem es sowieso nichts für die Ewigkeit sein soll - miete lieber.

Answer 7

Auf jeden Fall würde ich mir die letzten Abrechnungen für die Umlagen (Betriebskosten, heißt bei Eigentum "Wohngeld" oder "Hausgeld") zeigen lassen, die kannst Du bei der Verwaltung einsehen. Rücklagen für Gebäudeinstandhaltung werden eigentlich immer gebildet, dafür wird jeden Monat ein fester Betrag mit dem Hausgeld einbehalten (ergibt sich aus der Abrechnung).

Weiters würde ich mir auch die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen lassen, ob da vielleicht schon irgendwelche Maßnahmen zur Gebäudesanierung beschlossen wurden, für die Sonderumlagen noch extra gezahlt werden müssen. Bei uns musste z.B. gerade das Dach komplett saniert werden und die Rücklage reichte dafür nicht aus, deshalb mussten wir zusätzlich noch eine Sonderumlage von 600 Euro bezahlen.

Dann bedenke auch, dass Du die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrages selbst bezahlen musst sowie Grunderwerbsteuer, das sind Positionen, die gerne vergessen werden.

Grundsätzlich würde ich aber auch immer zu Eigentum raten!

Answer 8

Hallo.

Eine Freundin von mir hat auch eine kleine Eigentumswohnung. Auch ohne Eigenkapital finanziert. Mutter hat gebürgt, die liebe. Sie zahlt monatlich weniger an Raten zurück, als sie Miete zahlen müßte. Da sie im Moment noch studiert ist das gar nicht schlecht. Das nervige an einer Eigentumswohnung sind in erster Linie halt unausstehliche Nachbarn. Aber das kann dir natürlich auch in einem Reihenhaus passieren. Ich würde es wagen. Lieber zahle ich an der eigenen Wohnung ab, als dass ich irgendjemandem Miete zahle. Und wenn die Wohnung in ein paar Jahren zu eng wird, dann kann man sie vermieten. Die zahlt sich dann praktisch von alleine ab. Wenn denn die Mieter zahlen..... Wir wohnen seit einem Jahr im "Eigenen Reich". Das ist schon toll! Ein ganz anderes Lebensgefühl. Wir genießen es, überall Löcher bohren zu dürfen wo wir wollen (Thema Holzdecke), uns Tiere zuzulegen, ohne irgendjemanden um Erlaubnis fragen zu müssen. Iss schon schön. Wir hatten das Glück, dass wir noch Eigenheimzulage bekommen haben. Die fiel ja 2006 weg. Pech für dich. Aber die Zinsen sind immer noch auf unterem Level. Richtig ätzend sind halt die Notarkosten, eventl. Maklerkosten, Gunderwerbssteuer und der ganze Mist. Das ist schon happig. Das mußt du auf jeden Fall einkalkulieren.

Answer 9

Wenn es irgendwie finanziell geht, würde ich immer zu Eigentum raten. Du zahlst statt Miete für einen Besitz!!! Nebenkosten hast du zwar auch, aber die hast du in Miete genauso. Du kannst steuerlich mehr absetzen. Du kannst dies als Zusatzrente sehen. Rücklagen werden glaube ich automatisch durch die Eigentümergesellschaft abgezogen. Hoffe ich habe dir etwas geholfen.
LG Sidanah

Answer 10

pro
Du kannst sie so herrichten wie Du willst
Kapitalanlage
Wertzuwachs
wenn Du genügend Bargeld hast oder genügend verdienst, dann ist es auch finanzierbar - heute schwieriger als vor 20 Jahren
je nach Wohnung gut oder schlecht zu vermieten

contra
Ärger mit dem Mieter
wenn Du selbst einziehst, hast Du nicht die Rechte der Mieter (bei Baulärm Mietkürzung etc.)
Ärger mit der Hausverwaltung
Wertverlust der Wohnung
Instandhaltungskosten

zu achten auf:
Rücklagen

Zuschüsse z.B. im Bestand von KFW

Handel wie am orientalischen Bazar je mehr Du die Wohnung willst, desto schwieriger ist es diese günstig zu bekommen