想買朋友要被法拍的房子

Question

朋友的房貸繳不出來,房子要被查封了,之前也有借錢給他,但他無法還清我借他的錢,剛好最近有想要換房子,請問我有機會優先購買他的房子嗎??他連房地契都交給我了說??

他貸了7百萬,我可以跟銀行商量用5百萬買下嗎??

Answer 1

不論是租屋的房客或債權人，在拍賣程序進行中都沒有優先購買權。
銀行的抵押債權是優先於您的普通債權，拍賣款還要先扣法院執行費用、土地增值稅，再輪到銀行貸款分配後才輪到您，可能拍賣後您分不到錢，您要有心理準備。
房地產權狀可以報遺失再聲請，一般借款拿權狀保管，是怕借款人再拿權狀脫產過戶或抵押借款；拿權狀保管時，雙方訂有保管協議，屋主再向地政機關報遺失聲請，他就了犯違造文書的刑事罪了。
銀行借７００萬，要協商銀行５００萬沖帳，幾乎是不可能的事，銀行的姿態很高，最多少收遲延利息或違約金而已。
建議等拍賣再進場投標，您比別人能知道房子內部屋況好壞，您標到後，點交房屋時您朋友應該不會對您抗爭，您擁有投標的好條件。
請點閱參考：

圖片參考：http://www.080woo.com.tw/others/拍賣款分配.gif

參考網站：www.104woo.com.tw

Answer 2

你先去法院作支付命令.確認債權.如果好好處理.有空間在三拍的時後標到那間房子...

Answer 3

~~~朋友的房貸繳不出來,房子要被查封了~~~

表示應該尚未進入法拍程序
不過相關債權確保之動作應該已經在進行中

此時應該儘速地直接和銀行談(和債務人一起去)
用和平解決的方式
銀行應該多半願意談看看

此時的作法
應該是過戶給你，換你當借款人
但是必須承受前手的債務

~~他貸了7百萬,我可以跟銀行商量用5百萬買下嗎?? ~~

可以談
不是不可能
但是通常不會被銀行所接受
然而這可能要先看市場的行情而定(擔保品的價值)
如果先前的借款已超過現在的市場行情
你主張用低於借款金額的市場價格去談
有機會會被銀行所接受
因為銀行拿去拍賣的價值可能更低
但是如果擔保品還有價值
那銀行就不可能賤價出脫了

解套的方式很多
不過要站在雙方的立場來看
就會比較清楚些

此外
借款銀行是否為公營行庫
也是能否協商的關鍵
通常公營行庫多照章行事
多一事不如少一事
借戶出了事多半會循正常程序處理(法拍)
可能連談的機會都沒有


房契如上述網友所說
抵押權已經在銀行手上
所有權不管在誰手上已經無意義了
先前的債權、債務的關係還是要解決

至於優先承購???
我認為這並非一樁單純的買賣
而是權利義務的區分
對你來說也不是單純的買賣行為
而是希望將自己的損失降低
所以你這邊應該無所謂的優先權歸屬問題

我曾經遇過類似的案例
就是建商仍有欠款
而房子已經買賣過戶給第三人
結果建商跑路
銀行要拍賣時才發現此一問題
結果是由第三人與銀行協商一價格
先由第三人出錢解決
並解除擔保品扣押拍賣的問題
之後第三人再去找建商負責
此時的價錢就由建商與第三人間協商
銀行已經解除此案件之權利義務關係

一併提供給你參考

Answer 4

您好:
如題所問:直接用買賣件較快處理



此時建議你考慮善加利用房貸調度資金，因為有擔保，銀行風險較低故成功申貸的機率高。靈活運用你的房貸由信貸無擔保變不動產！~ 房屋投資理財(債)皆宜

把握選擇適當的房貸商品，才是省錢之道。此時你不妨以信貸.房貸.利差的角度，來衡量何種貸款利率最適於自己。

如果你有任何銀行相關業務..等問題需要幫忙協助解答
隨時歡迎你來信(電)洽詢~交流~我會盡速與您聯絡

Answer 5

你當然有最最優先的機會購買他的房子
(因為他是你朋友，但是在法律上沒這條，只有房客才有優先購買權)
你朋友的房子都快被查封了，只要你覺得這房子的價格高於銀行貸款價，建議你把他買下來。先跟銀行講房子要賣掉，先不要執行。
他把房地契交給你只是要給你有安全感，你拿到也不能怎樣
就算他要怎樣，只要去申請補發(地政公告一個月)就可以怎樣了
所以不要拿人家的東西比較好，萬一出事了，權狀在你這也不好講。

2007-01-11 11:03:37 補充：
如果你朋友可以把剩下的錢還掉 那銀行就OK
但可能性不大，因你朋友就是欠錢
所以"難"
你可以等法院拍賣之後，等到第三拍沒人買，應該就只剩430萬的底價。前提是你岀的價格要比投資客高。
如你真的想買這間的話可以請代標的幫你辦

Answer 6

不行的
銀行是優先債權人
她房地契都交給你也沒用