Como rescindir um contrato de aluguel sem ter que pagar a multa?

Question

Assinei um contrato de aluguel para fins comerciais, de 2 anos. Estou há 5 meses no local, e não tive o retorno financeiro aguardado. Há a possibilidade de eu rescindir o contrato sem ter que pagar a multa, porque não estou tendo o lucro para pagar o aluguel, quanto mais multa.

Answer 1

Simplesmente cancelar o contrato (rescisão) cabe ao proprietário querer abonar a multa ou não . Você tem que negociar com ele.

Vou te dar alguns links para vc ler , que podem te ajudar :
Aluguel: Inquilino: fique atento aos seus direitos
http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?dica_Id=333

Muitos brasileiros ainda vivem em imóveis alugados e a falta de conhecimento jurídico, ou até mesmo a má-fé de alguns locatários, acaba trazendo prejuízos ao inquilino. Portanto, a recomendação é ler atentamente os contratos para evitar maiores problemas no futuro.

Multa deverá ser proporcional
Um dos pontos polêmicos dos contratos de locação se refere ao pagamento da multa, caso o inquilino decida sair do imóvel antes do prazo combinado. Os contratos determinam que a multa será equivalente a três meses de aluguel e deverá ser proporcional ao tempo que falta para o término do contrato.

Para ilustrar melhor a situação, vamos supor que o contrato que você assinou estabeleceu que o prazo para ficar no imóvel é de 30 meses, sendo que o aluguel será de R$ 500 por mês, mas por algum motivo você decidiu sair do local depois de 20 meses de aluguel. Sendo assim, a multa não será equivalente a três meses de aluguel (3 x R$ 500 = R$ 1.500), como muita gente pensa.

Na verdade, a multa deverá ser proporcional ao tempo que ainda resta para o término do contrato. Dessa forma, o valor da multa deverá ser calculado do seguinte modo: divida os R$ 1.500 pelo total de meses do contrato (30 meses) e multiplique pelos meses que faltam (10 meses), ou seja, R$ 1.500/30 meses x 10 meses = R$ 500. Ou seja, o valor da multa é de apenas R$ 500.

Vale lembrar que o inquilino de um imóvel residencial não é obrigado a pagar multa, caso seja comprovado que a devolução do imóvel foi motivada pela transferência do inquilino para outro lugar por motivos de trabalho alheios à sua vontade. Nesse caso, o inquilino deverá notificar o proprietário do imóvel com 30 dias de antecedência.

Imposto e outros encargos devem constar nos contratos
Para pagamento de imposto, principalmente IPTU, o inquilino deverá ser avisado antes da assinatura do contrato. Além disso, essa condição deve estar presente no contrato de forma clara e legível. O proprietário do imóvel tem a obrigação de avisar o inquilino sobre as vantagens no pagamento do imposto, como, por exemplo, sobre o desconto em caso de pagamento à vista ou por pontualidade.

Ao contrário do que ocorre com o inquilino, que pode deixar o imóvel quando quiser, desde que pague a multa, o proprietário não tem o direito de pedir o imóvel de volta. Se o contrato estabelece prazo igual ou superior a 30 meses, ele só irá terminar dentro desse prazo, independentemente de avisos ou notificações do proprietário.

Proprietário deve respeitar prazo para retomada do imóvel
Depois de 30 dias do término do contrato, a locação passa a valer por tempo indeterminado. Nesse caso, se o proprietário quiser o imóvel de volta, ele pode fazê-lo no momento que achar mais apropriado, desde que dê um prazo de 30 dias para a desocupação.

Já se o prazo do contrato for inferior a 30 meses ou tiver sido feito apenas verbalmente, ele será prorrogado por tempo indeterminado após o término do prazo estabelecido no contrato. Se o proprietário pedir a retomada do imóvel, isso será válido somente nos seguintes casos:

* Se ambas as partes concordarem;

* Se o inquilino cometeu alguma infração legal ou contratual;

* Em caso de falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

* Em caso de reparações urgentes no imóvel determinadas por algum órgão público, em que não seja permitida a permanência do locatário no imóvel, ou em que o locatário não permitiu as reparações;

* Em caso de término de contrato de trabalho, ou seja, quando o fato do inquilino estar morando no imóvel estiver relacionado com o seu emprego;

* no caso do cônjuge, companheiro ou parente do proprietário estiver sem moradia própria;

* se o motivo for relacionado à demolição, edificação licenciada ou realização de obras aprovadas pelo poder público, em que esteja estabelecido o aumento da área construída em pelo menos 20% ou para a mudança do perfil da locação, isto é, a destinação do imóvel para a exploração de hotel ou pensão, em no mínimo 50%;

* no caso da vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos

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http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?dica_Id=169
Aluguel: as opções do inquilino

Ao alugar um imóvel, o proprietário espera receber o aluguel regularmente e a devolução bem nas mesmas condições em que foi alugado, por ocasião do término do contrato de aluguel.
A Lei faculta que ele exija do inquilino apenas uma dentre as seguintes garantias: fiança locatícia (fiador), ou seguro fiança ou depósito (em dinheiro, bens ou em títulos). Caso o inquilino não cumpra com as suas obrigações, ele poderá ser despejado e a garantia poderá ser utilizada para cobrir os débitos.

O ranking das garantias utilizadas (maio/2005): fiador: 55%, depósito: 35%, seguro: 10%.
Essa “preferência” pelo fiador é, em parte, justificada pelo desconhecimento, tanto pelas administradoras quanto pelos proprietários, das modalidades de seguro fiança e depósito / caução de títulos.

Está cada dia mais difícil para os inquilinos encontrar quem aceite ser fiador.
Normalmente o “candidato” a fiador precisa ser proprietário de imóvel e corre o risco de ter sua propriedade penhorada para pagar a conta do inquilino, mesmo que seja seu único bem imóvel.

Vem caindo a participação dos fiadores, e subindo a do depósito / caução, no ranking das garantias utilizadas.

Veja as principais características das outras alternativas de garantia:

1- caução em dinheiro: Pelas normas da Lei do Inquilinato, a caução em dinheiro, que não pode ultrapassar o valor de três aluguéis, deve ser depositada em uma caderneta de poupança (que rende TR + 0,5% ao mês )e devolvida ao inquilino no momento da devolução das chaves do imóvel, se ele tiver cumprido com as suas obrigações contratuais. Esta modalidade tem a limitação de que o inquilino nem sempre dispõe do valor de três aluguéis para a caução e o proprietário reclama que a importância não dá para cobrir uma eventual inadimplência (uma ação de despejo por falta de pagamento demora, no mínimo, seis meses )

2- seguro fiança: é uma opção para o inquilino que não quer depender de favor de parente ou amigo para ser seu fiador ou não tem recursos para a caução. Este seguro, apesar de ser contratado por um ano, tem renovação automática, mediante pagamento do prêmio, pelo prazo do contrato de aluguel ( 30 meses ou mais ). A sua cobertura é ampla ( aluguel, condomínio, danos ao imóvel, etc. ). Dependendo da cobertura seu preço poderá ser maior que um aluguel mensal a cada renovação. Ressalte-se que esta é a melhor opção para o proprietário pois seu “fiador” é uma seguradora, e no caso de falta de pagamento, a seguradora assume a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e outras coberturas contratadas, até a liberação do imóvel, inclusive as custas judiciais relativas ao eventual despejo do inquilino. Nesta opção, é interessante para o proprietário, inclusive, pagar, total ou parcialmente, o prêmio do seguro, em razão das coberturas e pelo menor prazo para a relocação do imóvel. Há inclusive situação em a imobiliária poderá cobrar o prêmio do seguro mensalmente, junto com o aluguel.

3- Título de capitalização: é uma nova opção que o mercado está oferendo. A principal vantagem desse tipo de garantia é que não há um limite mínimo ou máximo para o valor da caução com esses títulos, o valor, ( 3, 4, 5, 6 ou mais aluguéis ) será acertado diretamente entre o proprietário / imobiliária e o inquilino. Não há necessidade de comprovar renda. Os títulos rendem TR + 3% ao ano ( a taxa de juros é metade da poupança ), o valor corrigido será restituído ao inquilino, no final do contrato, no caso de não haver débitos. Também, durante o prazo de vigência, o inquilino concorre, através de sorteios, a prêmios em dinheiro.

O Seguro fiança é indicado para inquilinos com excelente ficha cadastral e nível de renda comprovado, e dificuldade ou inconveniência em “depositar” vários aluguéis.

O Título de capitalização atende a inquilinos que tenham dificuldade em comprovar renda, e possuam recursos para “depositar” o valor de vários aluguéis, em geral pessoas no segmento informal da economia.

Quanto aos custos, o Seguro fiança custa em torno de 1 aluguel mensal por ano.

No caso do Título de capitalização, deve-se levar em conta que a remuneração, muito baixa, TR + 3% ao ano corresponde a aproximadamente 6% anuais. O custo, portanto, é a diferença entre a rentabilidade normal, digamos 19% e os 6%, ou 13% nos dias atuais. Multiplique esse percentual pelo número de alugueis e encontrará o percentual de custo.

Para comparação, o seguro fiança custando 1 aluguel, corresponde a 100%, o título de capitalização, equivalente, digamos, a 6 aluguéis, corresponde a 78%.
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Você pode entrar nesse link e na caixa de pesquisa digitar "aluguel" e aparecerá várias opções:
http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasPesq.aspx

Espero ter ajudado

Answer 2

As questões relacionadas com contratos só podem ser decididas na justiça, caso os contratantes não cheguem a um acordo.

Answer 3

Achar outro inquilino repassando seu contrato, se o senhorio aceitar vc deixa de pagar multa, fazendo pequena alteração no seu contrato, tirando o fiador, colocando cláusula q está repassando a moradia....um escritório imobiliário faz isso para vc....ok.