Maklerin rät zu 100% Finanzierung bei Immobilie für die Vermietung?

Question

Ist eine Maklerin ernst zu nehmen, die bei einer günstigen Immobile (leicht unter Marktwert) zu einer Finanzierung zu 100% rät, auch wenn man es zu 50% finanzieren könnte.... ?

Angeblich wegen der Steuer....die Miete würde reichen, um die Zinsen+Tilgung zu bezahlen und man hätte noch Geld für Rücklagen übrig...wäre sozusagen ein Selbstläufer in einer Gegend mit Wohnungsmangel und einem realistischen Mietpreis, der dem Mietspiegel entspricht.

Answer 1

Wenn Du mit der Miete die Zinsen und die Tilung zurückführen möchtest, dann vergiss nicht, dass die Miete eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung ist - und somit um Deinen persönlichen Steuersatz vermindert wird. Ferner kann die Miete bei berechtigten Mängeln auch vom Mieter gekürzt werden.

Frag die Maklerin doch mal, warum sie das super Angebot nicht selbst wahr nimmt?!

Suche doch mal das Gespräch mit den Mietern - wie sind die denn so drauf?!

Frage doch mal beim Bauamt nach, welche Maßnahmen in der Ecke des Standorts geplant sind - vielleicht ist der Bau von was auch immer der Grund für den niedrigen Preis.

Bezüglich der Tilgung mit Sonderzahlungen ist 5% Standard. Bei genügend Liquidität kannst Du bei manchen Banken auch eine jährliche Sondertilgung von 20% pro Jahr vertraglich regeln - ohne dass die den Zins wesentlich beeinflusst.

Ich habe mir selbst ein Haus gekauft - habe über ein Jahr gesucht. Die wesentliche Frage für mich war immer: Kann ich das Haus zum gleichen Preis auch in 10 oder 20 Jahren verkaufen?`Die Lage, die Lage und nichts als die Lage zählt bei Immobilien.

Answer 2

Ich studiere Volkswirtschaftslehre an der Uni Regensburg und habe unter anderem den Kurs "Investitionen".
In der letzten Vorlesung wurde uns eine spezielle Berechnungsweise für dieses Problem vorgestellt.
Grundsätzlich ist eine Fremdfinanzierung nicht von Vorteil. Das ist aus dem einfachen Grund so, da die Zinsen für fremdes Kapital, also für einen Kredit, immer höher sind als die Zinsen, die man für Geld bekommt, welches man selbst anlegt.
Beispielweise zahlt man für Fremdkapital einen Zinssatz von 12% und bekommt für eigenes Geld nur 3%.
Folglich ist es sinnvoller, das eigene Geld anzulegen (in das Investitionsobjekt) um eine höhere Rendite zu erwirtschaften als sich fremdes kapital zu besorgen, mit dem die Rendite aufgrund des Zinssatzes sinken würde (oder ins Negative wandert)

Allgemein ist es am sinnvollsten, sich einen Finanzplan für das Investitionsobjekt zu erstellen.
Man erstellt sich also eine Tabelle mit den voraussichtlichen Einzahlungsüberschüssen (werden im ersten Zeitraum negativ sein wegen den Investition). Die Gewinne sollte man grundsätzlich vorher abschätzen und planen, denn unter Umständen lohnt sich das Objekt nicht und eine mittelfristige Anlage des Geldes an der Bank zu beispielsweise 4% Zinsen wäre rentabler.
Man errechnet also die geschätzten durschnittlichen Überschüsse und vergleicht sie mit den Zinsen, die man an der Bank bekommen würde.


Der Grenzpreis, also der maximale Preis den sie für das objekt zahlen sollten, wäre:

GP=(Summe aus) [ ü(t) / (1+i)^t ] + V(n) / (1+i)^n


Erklärung:

ü(t) = Gewinnüberschüsse aus einzelner Zeiteinheit
i= Zinssatz, für 10% also 0,1
t= Summe der Zeiträume, also 4 wenn das Objekt 4 Jahre gehalten werden soll
V(n) = geschätzter Wiederverkaufserlös, sollte das Objekt wieder verkauft werden nach dem Zeitraum von t
n= gesamter Zeitraum, also im Beispiel 4

Man berechnet die Formel also für jeden Teil von t, also beispielweise 4x für die 4 Jahre und zählt die Ergebnisse zusammen.
Das Ergebnis ist also der maximale Preis, den Sie zahlen sollten.

Konfrontieren Sie Ihre Maklerin doch einfach mit dieser Erklärung, wenn Sie sich nicht sicher sind, ob sie investieren sollten.
Und wenn nichts dabei rauskommt lassen Sie sich am besten von Ihrer Bank über Anleihen von Firmen oder dem Bund beraten, das ist oft die sicherste Variante der Investition :-)

Grüße,
Lord_Shareholding

Answer 3

Sowas kann dir nur dein Steuerberater beantworten, es hängt auf jeden Fall mit deinem persönlichen Steuersatz zusammen, so dass man das nicht pauschal beantworten kann. Die Maklerin hat ihre eigenen Interessen, möglicherweise will sie auch die Hypothek vermitteln?

Wenn in der Gegend Wohnungsmangel herrscht, ist es schon merkwürdig, dass die Immobilie leicht unter Marktwert zu haben sein soll. Angebliche "Selbstläufer" sind immer suspekt ... wenn das so einfach wäre, würde die Maklerin das Haus ja selber kaufen.

Im übrigen würde ich ohne Not niemals freiwillig Schulden aufnehmen oder unnötig hoch ansetzen. Und noch ein Tipp: wenn du eine Hypothek aufnimmst, AUF JEDEN FALL Sondertilgung vereinbaren! Gerade dann, wenn du evtl. Geld übrig hast oder haben wirst. Sonst kommst du nachher nur zu horrenden Kosten (Stichwort "Vorfälligkeitsentschädigung") aus der Hypothek wieder raus.

Answer 4

Je höher das Eigenkapital ist, um so besser ist die Rendite, da Eigenkapital (z.B. als Festgeld) schlechter verzinst wird als bei einem Immobiliendarlehen an Zins zu zahlen ist.

Man sollte sich bei der Investition aber nicht ganz "finanziell ausziehen", sondern eine Barreserve behalten.

Der "Selbstläufer" kann auch ´mal zum Problem werden, wenn die Wohnung leer steht oder einen Nomaden beherbergt. wenn dann die Bank die Annuitäten einzieht und das bestehende Eigenkapital ist anderweitig verbraucht, kann´s eng werden.

Wenn man in Immobilien investiert, soll auch eine "Betonrente" dabei herauskommen. Verbleibende Überschüsse können immer noch als Sondertilgung (vorher vereinbaren) oder zur Ansparung eines Bausparvertrages verwandt werden. Es gibt jetzt Bausparverträge, die bei Zuteilung mit rd. 2% Zins ausgestattet sind.

Answer 5

Die will nur einen Kredit unterbringen, für den sie Provision erhält. Grundsätzlich würde ich eine Immobilie zur Vermietung nur dann kaufen, wenn ich den Kaufpreis selbst flüssig hätte. Im anderen Fall fressen die Zinsen den Mietertrag auf oder übersteigen ihn im schlechtesten Fall noch. Grundsatz: Ertragsinvestitionen nur mit eigenem Geld!

Answer 6

Hmmm...ich würde versuchen, 110-115% durchzukriegen. Dann bleibt noch´n bisschen "Kleingeld" für Weihnachten und für die Einrichtung!