擔保物持分與法拍流程

Question

朋友跟銀行貸款(有擔保物;農地跟建物,有許多人持分)
我當時跟另一個朋友當他保人,目前他因餘貸款160萬償還不起
法院要法拍擔保物
不過有聽說土地或建物持分者很多,一般人都不願去購買
1.若法拍一直未有人買,銀行該如何處理這筆??
我不清楚銀行法拍對擔保物處理的作業流程,能否幫我解答 感謝

若是法拍乏人問津.是會一直重複此流程嗎??

感謝您的講解 能否在請教,遇到此情形,我該如何處理呢 >"<

Answer 1

土地法第34-1條共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或  典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有  部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。  共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有  人；其不能以書面通知者，應公告之。  第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為  權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而  取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。  共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。拍賣有持分的不動產經常乏人問津，是因持分產權不是完整的產權，而且得標後，其它共有人行使優先承購權，投標便白做工。一‧法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告，法官再詢問債權人、債務人表示竟見後，依其心證定出第一次拍賣底價，如無人應買，就８折減價．．． 第二次拍賣，無人應買，再８折減價．．． 　　　 第三次拍賣，無人應買，就原價公告應買三個月．．． 公告應買，應買期三個月中，債權人可隨時提出８折減價特別拍賣．．． 特別拍賣，再無人應買，債權人只得承受，撤回案件或另行估價拍賣 另行估價拍賣後，又從第一次開始循還，法令表面上只能拍賣四次，其實幾乎無次數之限制。所以您才會聽到流標五、六次的案子。請點閱參考：
圖片參考：http://www.080woo.com.tw/others/法院拍賣流程.gif
參考網站：www.104woo.com.tw 

2006-10-26 10:56:33 補充：
法院拍賣第一次拍賣到第四次拍賣稱為一輪，第一輪結束，是否第二輪，完全視債權銀行意願，要承受？或撤回？或啟動下輪拍賣。我曾經看到最多次，為第四輪。

2006-10-30 11:34:35 補充：
不動產的保證人都是連帶保證人，債權人求償不足或無法求償，可能轉而向保證人求償，您要有心理準備。與朋友深切討論，看是否能找其他持分共有人買下朋友不動產，或者朋友有否其它還債計劃，否則銀行早晚找上您，強制查封您的財產，甚至查封您上班薪水的１／３。

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