In fase di contrattazione come devo considerare le aree non in conformità catastale?

Question

Sto valutando l'acquisto di una casa che presenta due verande chiuse non condonate (ca 30mq) . Il venditore li considera come area interna della casa. Io invece ritengo che devono essere considerate come verande e che a fronte di un perizia del geometra per il mutuo o del notaio per il rogito, sarò costretto al ripristino per rimettere la casa in conformità catastale. Come mi devo comportare con il venditore? 30 mq tradotti in euro rappresentano proprio l'oggetto della contrattazione: Il ripristino è vincolante ai fini dell'acquisto ? Il ventiore non ha fatto ne condono ne DIA. Grazie

Answer 1

se la compri così com'è, certo devi deprezzarla del costo necessario per metterla in regola; la DIA non credo sia sufficente per le verande coperte e chiuse, perciò devi considerare il costo di un progetto in sanatoria, oneri concessori e costo di costruzione, diritti di segreteria e sopralluogo, nonchè il costo per la pratica di accatastamento con relativi diritti d'ufficio.
a occhio e croce dovresti preventivare almeno 5000 euro di spese.

Answer 2

Se, come dici, le verande non sono condonate, l'immobile non potrebbe essere compravenduto ed il notaio avrebbe l'obbligo di non stipulare un atto che sarebbe nullo.
Uso il condizionale perchè il Italia v'è differenza tra la teoria (=il dettato di legge) e la prassi.
Ignoro quali siano le prescrizioni dello strumento urbanistico vigente ma, in genere, nei centri abitati non è consentito aumentare nè il volume nè la superficie residenziale per cui difficilmente otterresti il permesso a costruire in sanatoria, in particolare nel caso tuo, anche perchè 30 mq non sono pochi (è all'incirca la superficie di un monolocale) e, quindi, non possono essere definiti come "modesto incremento".

Answer 3

senza condono non si acquista e il notaio non rogita se non corrisponde come al catasto. per il mutuo le banche aprono la pratica e incassano denaro, se la chiudi per rinuncia causa le inadempienze del venditore, paghi l'intervento del geometra.

quindi il venditore si accolli lui gli oneri del condono perchè in difformità il notaio (pubb.ufficiale) giustamente non rogita.

la Dia si fa se cambia mt e cubatura, le parti interne vanno condonate.

Answer 4

Il venditore non è obbligato al ripristino perchè tu non sei obbligato a comprare, eventualmente nella contrattazione puoi CHIEDERE di decurtare parte delle spese dal prezzo dell'immobile, visto le condizioni di illegittimità delle verande.