關於Reits的問題

Question

請問人家說Reits最怕升息？利率走升是Reits最大的殺手，為何？確切的理由是什麼！謝謝。

Answer 1

回答你:首先我們先搞清楚何謂Reits?
Reits的全名叫做Real Estate Investment Trust。
中文翻成不動產投資信託基金。
是為一種不動產證券化商品，主要投資標的為不動產，其特色之一，就是每年強制分配股息。
其概念簡單地說，以往辦公大樓的所有權為一位或數位大老闆所擁有，現在大老闆把辦公大樓的「所有權」交付給信託公司，信託公司再把大樓的所有權，切割成較小的單位，讓一般投資人來認購。房地產景氣與利率水準是兩項最重要的參考指標。
不動產證券化的標的主要為辦公大樓、購物中心、倉庫、飯店、量販賣場等商業不動產為主。不動產證券化商品在國外已行之有年，在美國不動產證券化基金於1880年代就已發行，由於1933年核准美國退休金投資，才獲得一般大眾大舉投資。
在2001年，由於體認到REITs對產業與經濟是不可或缺的，故標準普爾500指數首次加入REITs。
在國內REITs採取封閉式共同基金的運作模式，以有固定現金流量的不動產為主。每單位金額為新台幣 10元，最小申購金額1萬元，而交易方式像股票投資一樣。規模20億元以上者，在櫃買中心掛牌；30億元以上者，在證交所上市。
所以投資Reits有兩項最大的風險,第一是房地產景氣,第二是利率風險
第一、因為Reits的最大的價值是此基金所投資的不動產,若房地產景氣衰退,則此基金所投資之不動產價值將會減損,造成淨值下跌
第二、因為台灣Reits主要收益是房租收入,故現階段平均收益率約3~6%,在定存利率只有2%時,Reits的收益率相當誘人,但若央行不斷升息,將定存利率提高至3%~5%後,則這時候Reits的收益率對投資人來說吸引力將大幅下滑,
所以Reits最怕應該是兩種:一是房地產景氣,二是利率水準

Answer 2

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看了，謝謝。

Answer 3

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Answer 4

上面兩位大大說的我有點不太認同,因為REITs的種類細分來說可以分為:
權益型不動産投資信託 : 直接投資房地産開發, 指持有並經營商業不動產，並藉由租金及買賣收入賺取利潤。(英文名 : Equity REITs) ==>富邦一號,也就是上面兩位大大所提到的情形.

抵押權型不動産投資信託 : 指將募集的資金以金融仲介的角色透過借予房地產開發商或經營者貸款來賺取利息收入，有時亦會向其他銀行購買不動產貸款或不動產貸款抵押受益證券放入其投資組合貸給房地産開發經營者，類似於抵押貸款. (英文名 : Mortgage REITs) .當利率上升的同時,相對的這樣的REITs就會讓投資人獲利,原因就是借款人必須承受相對的高利息,而我們投資人就可以賺取高報酬啦.

風險部份:
Equity REITs的投資風險 : 包含區域空置率上升、租金下降與資產價值下跌等營運風險，以及處分資產時所面臨之流動性風險。

Mortgage REITs的投資者所面臨的風險包括借款人無法償還本金與利息的信用風險、市場利率變動時導致借款人提前償還或再融資的風險等。

因為小弟已經有太多了類似銷售問答經驗,所以補充說明一下!!

Answer 5

因為REIT主要的收入來源為租金，在承租人不違約的情形下，租金收入是穩定的。而租金的收入反應在REIT的股利分配上，所以可視REIT有穩定的報酬率。
相對的投資報酬率也不會太高。
跟銀行的利率不會差太多。
加上股票的價值等於未來現金折現，
所以才會只要利率上升股票的價值就會下降。