Kann mir einer sagen wie Erb-pacht bzw Erbbaurecht funktioniert.?

Question

Möchte mir eine Wohnung kaufen und der Makler sagt es gibt eine jährliche Zahlung von 1500€(Erbbaurecht).wie langen muss ich das zahlen und warum?Lohnt sich das?

Answer 1

Beim Erbbaurecht wird das Eigentum an einem Grundstück oder grundstücksgleichem Recht (z.B. Eigentumswohnung) aufgeteilt in den reinen Grund und Boden (bleibt beim Erbbaurechtsausleger) und das Gebäude (Eigentum des Erbbauberechtigten). Die Bestellung des Erbbaurechtes bedarf der notariellen Beurkundung.

Für die Überlassung des Grund und Bodens ist eine jährliche Vergütung seitens des Erbbauberechtigten an den Erbbaurechtsausleger zu zahlen. Regelmäßig ist diese Vergütung indexiert, d.h., nach einigen Jahren kann sich der Erbbaurechtszins (die Vergütung) erhöhen.

Bei einem Erbbaurechtszins von € 1.500 p.a. kann man bei 6% Zinsen und Tilgung hiermit € 25.000 bedienen. Und hierbei reden wir nur über den Grundstücksanteil. Um die Rentierlichkeit nachzuvollziehen muss man den ortsüblichen Quadratmeterpreis mit der Anzahl der m² des Gesamtgrundstücks der Wohnungseigentümergemeinschaft multiplizieren. Dann hat man den Wert des Grundstücks. Davon ist die zu erwerbende Wohnung mit einem Miteigentumsanteil beteiligt (meisten in x/10.000-stel ausgedrückt). Der "x-" Anteil an dem Wert des Grundstückes ist in Verhältnis zu setzen zu dem jährlichen Erbbaurechtszins. Wenn dieser höher ist als bankübliche Zinsen für Immobilienfinanzierungen ist das ein schlechtes Geschäft.

Im Entwurf des Erbbaurechts-Übertrgungsvertrages ist insbesondere die (Rest-) Laufzeit des Erbbaurechtes und die sog. "Heimfallklausel" (was muss der Grundstückseigentümer an den Erbbauberechtigten zahlen bei Ablauf des Erbbaurechtes) zu prüfen.

Mit der finanzierenden Bank und dem vorgesehenen Notar den Vertragsentwurf im Vorfeld im einzelnen besprechen und alle offenen Fragen klären (evtl. dann Änderungswünsche an den "Verkäufer" äussern), damit man im Beurkundungstermin nicht unter Druck gerät.

Answer 2

Ich würde da die Finger von lassen.

1) Die 1.500,- Euro musst Du jeses Jahr zahlen, so lange bis der Vertrag abläuft. Das sind - wie die Vorredner schon geschrieben haben - 99 Jahre.


2) Der Erbpachtvertrag kann ja schon vom bisherigen Besitzer übernommen worden sein. Wurde er schon vor 30 Jahren geschlossen, läuft er noch 69 Jahre. Danach fällt Grundstück und Immobilie an den Verpächter. Daraus kann folgen: Vererben an die Kinder ist nicht.

3) Ein späterer Verkauf ist ungleich schwerer als bei einem Grundstück ohne derartige Klauseln und natürlich stark wertmindernd.

Answer 3

Erbbaurecht bedeutet, dass das Grundstück nur gemietet ist und ein Erbbauzins (miete) gezahlt werden muss. Ursprünglich wurden die Rechte für meist 99 Jahre vergeben. du must nach der Restlaufzeit fragen! Erbbauzinsen können erhöht werden! Bei uns liegen sie mittlerweile bei 6 % vom Grundwert!!!
Ich würde heutzutage eher davon abraten, Immobilien auf Erbbaugrundstücken zu kaufen, da die "Miete" unüberschaubar ist und dem Gedanken des Immobilieneigentums widerspricht, denn man kauft doch, um Mietsteigerungen aus dem Weg zu gehen. So kommen genau die wieder über das Grundstück zurück!
Wenn du das trotzdem machgen willst, lies dir genau den erbbaurechtsvertrag durch, zur not nimm notarielle Hilfe in Anspruch. Ich warne vor kurzen Restlaufzeiten von unter 40 Jahren (das gibts inzwischen)...mehr ist aus der ferne nicht zu sagen, bei bedarf Mail...

Answer 4

Ich arbeite bei der Bank und mache Baufinanzierungen.
Erbbaurecht ist auch bei der Finanzierung nicht gerne gesehen. Bei Einfamilienhäusern hast Du wohl den Vorteil, dass Du das Grundstück nicht kaufen musst, jedoch fällt das Gebäude nach Ablauf des Erbbaurechtes an den Erbbaurechtsgeber. Also unbedingt auf das Ablaufdatum achten.

Bei Eigentumswohnungen lohnt sich keine Anschaffung als Erbbaurecht.

Die Wiederveräußerung ist ganz schlecht bei Objekten mit Erbbaurecht. Viele Banken nehmen den jährlichen Erbbauzins für die Restlaufzeit als Vorlast, da in manchen Fällen im Grundbuch nicht versteigerungsfest eingetragen werden kann. Somit hat der Kunde unter Umständen einen schlechteren Zinssatz.

Informiere Dich auf jeden Fall bei Deiner Bank.

Answer 5

Hallo, das müßte im Vertrag stehen wie lange du die bezahlen mußt, meisten 50-100Jahre, kein Witz, das Land gehört dann der Stadt oder dem Kreis, Es wird wahrscheinlich nie dein eigenes sein. Ich würde keine Erbpacht kaufen. Warum denn überhaupt bei einer Wohnung, ist da Garten bei?

Answer 6

Auf einem Grundstück, daß Sie im Erbbaurecht nutzen dürfen, können Sie ein Gebäude errichten. Aber nur in dem Umfang, wie es vertraglich beschrieben worden ist - also etwa Eigenheim, Doppelhaus, Mietshaus mit Garage(n), Reihenhaus. Achten Sie aber darauf, daß Ihnen als Käufer keine zu engen Deklarationen abverlangt werden - etwa hinsichtlich der Größe des Hauses oder der Bauweise. Das könnte Sie unnötig einengen.

Ihr Erbbaurecht können Sie sowohl veräußern als auch vererben. Kündigen können aber weder Sie noch der Grundstückseigentümer während der Laufzeit - und die beträgt fast immer 99 Jahre.

Das Erbbaurecht gibt dem Rechteinhaber eine fast gleichwertige Stellung wie einem "richtigen" Grundstückseigentümer. Der Vertrag muß vor einem Notar abgeschlossen und ins Grundbuch eingetragen werden, in diesem Fall in das sog. Erbbaugrundbuch.