ist ein sog. MIETKAUF einer Immobilie sicher und sinnvoll?

Question

jdoch aus sicht des VERKÄUFERS!!

Answer 1

Beim Mietkauf, wie ich ihn kenne, gibt es 2 Phasen. Zunächst eine Mietphase, dann eine Eigentumsphase.
Die in der ersten Phase geleisteten Mieten sollen dann auf den Kaufpreis angerechnet werden.
Da hier ein Eigentumsübergang (sogenannte "Auflassung") erfolgen soll, bedarf der Vertrag m.E. der notariellen Beurkundung (§ 313 BGB a.F.).
Bei der Gestaltung des Vertrages ist man ziemlich frei. Die Erklärung der Auflassung (Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch) sollte aber erst erfolgen, wenn alle anderen Voraussetzungen eingetreten sind. Solange bleibt der Verkäufer als Eigentümer im Grundbuch.
Problematisch ist immer der Fall der sogenannten "Leistungsstörung", d.h., einer der Vertragsschliessenden erfüllt den Vertrag nicht bzw. nicht mehr. Das ist bspw. der Fall, wenn die Zahlungen in der ersten Phase ausbleiben. Hier müsste im Kaufvertrag geregelt sein, dass der Verkäufer dann die Möglichkeit hat, die Auflassungsvormerkung im Grundbuch löschen zu lassen.
Damit wäre das Grundbuch zwar "sauber", aber die Immobilie noch nicht durch den "Käufer/Mieter" geräumt. Den "Mieter" dann zum Auszug zu bewegen, kann sehr lange dauern (bis hin zur Räumungsklage).
Wenn hier keine Sicherheit existiert, wie z.B. eine hinterlegte Geldsumme, die an den Verkäufer verfällt, wenn der "Mieter" sich vertragswidrig verhält, siehts erst mal dunkel aus.
Ein normaler Kaufvertrag ist der Verkäuferseite auf jeden Fall anzuraten. Der Übergang des sog. "wirtschaftlichen Eigentums" bzw. der "Besitzübergang" sollte an die vorherige Kaufpreiszahlung gekoppelt sein. Auch, wenn die auf Notaranderkonto zu leisten ist (z.B. wegen einer Belastungsvollmacht), ist die hierfür zu leistende Notargebühr immer noch besser, als wenn man sich auf Zusagen einläßt, die dann nicht erfüllt werden.
Der Notar, der den jeweiligen Vertrag beurkundet, ist gesetzlich verpflichtet, die Beteiligten über alle sich ergebenden Konsequenzen aufzuklären. Das sollte aber vor dem Beurkundungstermin erfolgen, damit sich keine der Parteien "unter Druck gesetzt" fühlt.

Answer 2

bei neubauten ja denn wenn es fehler gibt kommt man sehr schnell aus den vertrag und man hat bis dato nur eine kleine summe investiert

Answer 3

Kommt auf die regelmässige Miethöhe an!

Answer 4

Bei einem normalen Verkauf erhält der Verkäufer ein Kaufpreis. Dieser Kaufpreis ist hat er dann zur freien Verfügung. Wenn er jedoch das Geld nicht braucht, wird er es in der Regel anlegen und bekommt dafür Zinsen. Nun gibt es folgende Aspekte beim Mietkauf:
Ist die Summe aus Mietkaufpreis * Anzahl Perjoden größer als ein normaler Verkauf + Zinsen in dieser Zeit, dann lohnt sich der Mietkauf für den Verkäufer.
Große Frage ist allerdings welchen Zinssatz wird zu Berechnung verwendet und wie verhält es sich steuerlich für den Verkäufer?
Zu regeln wäre: Was ist, wenn Mietkäufer die vereinbarten Raten nicht mehr bezahlt? Fällt dann die Immobilie wieder zurück an den Verkäufer? Was ist mit den bis dahin bezahlten Mietkaufraten?

Answer 5

Mietkauf ist nicht die beste Lösung - Ware gegen Cash. Es ist u.a. auch ein rechtliches Problem bezüglich des Eigentumsübergangs im Grundbuch. Was ist, wenn der Käufer z.B. nicht mehr zahlt oder stirbt und die Eigentumsumschreibung schon erfolgt ist?

Answer 6

aus Sicht des Verkäufers gibt es bessere Möglichkeiten. Immobilie gegen Euro ist sicherer, denn bei Mietkauf ist der Zeitfaktor eine unkalkulierbare Risikogröße.

Answer 7

Da würde ich sehr aufpassen!

Anne