法拍貸款的問題、請銀行代為投標可以順便向銀行貸款嗎？

Question

急！急到爆！！小的請教前輩大大們
※如果投標法拍屋的保證金足夠，但是扣除保證金之後，其餘剩下的拍賣價金是否可以用該標得之不動產房屋向銀行貸款，藉已繳納須於七日內繳清的剩餘全部價金？
我詢問某公營銀行，銀行人員告訴我須先繳清所有得標價金之後，取得所有權才可以向銀行貸款，這讓我很疑惑，因為如果我有足夠的現金繳交給法院，那麼我又何必向銀行貸款呢？這……銀行給我的答案；真是很奇怪的回答。
※再請問若是銀行同意以該標的物貸款給我，那麼我該如何保障自己能於七日內取得貸款交給法院？我名下沒有不動產，我可以要求使用政府優惠貸款利率嗎?
我可以拜託該公營銀行代為投標嗎？該注意哪些細節重點？
請救救法拍菜鳥的危機

Answer 1

一般銀行辦理房屋貸款，除了借款人擁有房屋所有權外，銀行還會要求進入屋內看房子，如果房子有出租別人，銀行會拒絶貸款。銀行貸款後，屋主再將房子出租，萬一改天屋主還不出貸款，銀行聲請法院拍賣，法院會以第三人承租公告拍賣後不點交；但只要租約在銀行借款設定之後，在第一次拍賣無人投標後，銀行會以民法第８６６條聲請排除租賃權，使拍賣又回歸點交狀態；這是為什麼辦理貸款，銀行要看房子的原因。由於買到法拍屋，透過法院點交程序，約三四個月時間才能交屋，早期法拍屋要取得銀行貸款很困難；然自８５年強制執行大翻修後，法院大部份法拍屋９０％為點交房子，吸引更多自住型民眾進場標購法拍屋；銀行為配合此趨勢，開始針對有點交法拍屋，只要在得標一個月左右取得地政事務所登記產權，不用看房子，即可辦理銀行貸款。在民國９０年，聯邦銀行與透明房訊合作，開辦法拍屋代墊尾款業務，首開銀行資金投入法拍屋代墊市場，解決得標人繳尾款七天內之急迫性。目前有積推動法拍屋代墊款業務，除聯邦銀行外，尚有安泰銀行，新竹企銀及板信銀行，只要借款人信用無異常，得標後立即以法院得標單向銀行辦完對保動作，尾款手續完全由銀行處理；但不點交案子銀行尚不受理。配合銀行代墊業務，目前投標人只要準備兩成保證金，就可輕鬆標購法拍屋；但有少數案件，由於介於點交與不點交模糊界線，銀行會拒絶代墊，甚至在繳款最後幾天期限，緊縮信用，讓得標人措手不及。如果有委託代標公司，記得要求代標公司，在契約內註明，萬一銀行墊款有變數，代標公司要負起代墊責任。參考網站：www.104woo.com.tw

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Answer 5

以目前做法拍貸款為主流的銀行有新竹商銀及聯邦銀行 自付兩成保證金後餘8成它們都可以貸給你 且幫你跟法院完成清償的動作 你及配偶名下沒有不動產的情況下 可以申請優惠利率 但在剛標得那法拍屋時 法拍屋的利率跟轉成一般房屋貸款的利率是不一樣的 法拍利率會比較高 但代墊完就可轉成一般房貸 約有一個月的利率差時間 代標問題 如果你本身不是很熟悉 最好請一名代書幫你代標 後續的問題他會處理 不用自己跑法院 省時

Answer 6

我知道之前萬泰銀行有提供類似的服務，如欲知細節可電話聯絡http://www.cosmosbank.com.tw/另外，還可向投標法拍屋的債權銀行，（就是當初那間房屋貸款的銀行）詢問是否可提供代墊服務