須繳土地增值稅及贈與稅嗎?

Question

各位先覺你們好.. 我目前有一個問題一直困擾著我,那就是我父親今年85歲其名下有一房地(在巷弄裡)還有房貸約460萬(目前由我按月還款)但我本身也有房貸每月還款壓力不小所以我想賣掉我自己的房子,專心的就我父親的老房子還款..
問題一; 如果我此時也想把房子過戶的話須繳土增稅及贈與稅嗎?(因土稅需270萬) ps. 一定要過戶 因我還有其他不負責任的兄弟
問題二: 如果過戶後可以在向銀行增貸嗎?(因房子31年多了,須再借錢翻修)

Answer 1

因為還有其他不負責任的兄弟如果用繼承或遺囑的方式也不太妥當假設你父親立了遺囑表明那間房子以後是要留給你一個人繼承但是依照遺產稅法的規定其他的繼承人還是擁有[特留份]的權利所以你也沒辦法獨得該不動產            再來就是用贈與的方式以該房屋的貸款金額(460萬)來估算該土地及建物的公告價值應該有超過贈與免稅額111萬的上限所以用直接贈與的方式應該是會有贈與稅的問題       最後就只剩下買賣的方式雖然二等親買賣視同贈與但因為該房屋目前還有4百多萬的房貸你可以用買賣的方式過戶該房屋然後再用自己的名義承接或新增貸房屋貸款做為買賣的資金證明給國稅局這樣才不會被課到贈與稅      除非是用繼承的方式過戶才不會有土地增值稅否則只要用其他任何一種方式都一定會有土地增值稅因為你已經算過增值稅需要270萬建議你再考慮清楚稅金的成本問題以免因小失大     至於轉增貸的金額可以有多少這就必須請銀行估價才能知道

Answer 2

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Answer 3

問題一：土增稅可用自用住宅優惠稅率申報，其稅率為百分之十。
贈與稅可用房貸充抵，無逃漏稅問題是合法的。
增貸則要看個人負債比及房屋價值始可認定。

Answer 4

有以下二種方式可選擇1.由你父親與你簽訂一個贈與契約,約定將該不動產贈與給你,但該不動產現有的貸款,以後全部由你負擔,如此一來,贈與稅的計算是以公告現值減除免稅額111萬元再減除贈與附有負擔部分460萬元,或許不用繳到贈與稅吧2.以買賣方式過戶,但因為是二親等買賣,還是要先向國稅局申請同意核准為買賣案件,須提示資金支付流程,也就是說扣除貸款後你用多少錢向你父親買,須付錢給你父親建議你採用第1法,因為你說還有其他兄弟的問題,第2法容易被你兄弟向國稅局檢舉為假買賣

Answer 5

你可以選擇方法有:
1.繼承:如果你確定是過戶到你名下，那你就可以先確認你父親名下的財產總額，免稅額是700萬，有配偶、子女還更高，不動產的價值計算不是用市價，而是以政府公告的土地公告現值加上房屋現值(房屋稅單上有"課稅現值"就是了)，可以先請代書計算若是在免稅額內的話，可以選擇用繼承的方式。
http://bylin74.myweb.hinet.net/insurancemsg/leav_mn.htm#leav_7
2.贈與:每年有一百萬的贈與稅免稅額(也是以上面的價值去計算)，但是要繳契稅和代書費，因為房子屋齡很舊了，所以契稅也不會太高；不過你說增值稅要270萬的話那應是在台北市的房子吧，建議你還是要請代書計算一下分次贈與所需的費用和稅金，看是哪一種划算
http://home.pchome.com.tw/todo/0932334910/new_page_25.htm
3.買賣:如果增值稅很高的話就比較不划算，你父親的自用增值稅用過了嗎?如果可以用自用的話稅金就可以少很多了~

通常銀行對於買賣案件的貸款成數估的比較高，其他轉增貸或是繼承、贈與的話條件比較嚴苛，除非你可以提供條件不錯的財力證明(收入)，如果房子是在台北市的話應該有機會啦!不過通常在七到八成左右，如果現在貸款是460萬，那這房子的市價最少要在700萬以上才有增貸空間。

Answer 6

通常必須將貸款清償及繳完稅之後才能辦理過戶手續，
若在您父親在世時將他的房子過戶給你的話，須繳土增稅及贈與稅。
若在您父親遺囑上說明要將這房子繼承給您的話，則在您可繼承這房子時，
依稅法規定，因繼承而移轉之土地免土增稅，且若遺產未超過遺產稅之起徵點也可免遺產稅。
以上是我個人讀稅法的淺見，詳細情況還是要問國稅局較清楚。