首次購屋貸款，本息平均攤還和寬限期方式，差異、適合對象？

Question

最近和男友決定要買一間415萬的新社區大樓,
賣房子小姐說搭配合作貸款銀行有:復華、建華、第一銀行,自備款只要10萬元,其他405萬可以全貸.
目前也不確定要選擇哪家銀行方案,預計200萬用政府優惠房貸,其他搭配銀行方案，我跟男友認為不管搭配哪家銀行，前2年要寬限只付利息，預計１萬元左右，因聽過來人經驗說房貸不要超過薪水1/3，在沒結婚前，房貸男友自行負擔，一個月薪水３萬初，可是男友的媽媽卻很堅持要本利攤還方式，認為這樣才不會吃虧，加上售屋小姐給了簡單試算表，說前３年只攤利息是９千元左右，但是第四年本利攤就要２萬９千元，而如果一開始就本利攤只要固定２萬２左右，利率以2.3%計算，因我在網路上有查過一些試算的資料，發現跟我算的金額在寬限期後，房貸的第四年繳的金額出入很大，我算是２萬５左右，兩方爲了這件事情鬧的很不愉快，真的很頭痛，想請教各位專業的會員：
１．復華、建華、第一這三間銀行，哪間銀行哪種方案利率比較划算及差別，因一般低率只有前３年，後１７年的利率呢會一般都會跳多少？
２．我們適合哪種攤還方式，真的本利攤就划算嗎，會不會根本超出一個人薪水可以負擔的金額，選擇寬限期的方式，會真的很不划算，寬限期後金額大概會多本利攤的金額多少？
真的很誠懇的請教各位的專業，最近為了這件事情頭髮白了好幾根，感激各位！！！

感謝各位大大 寶貴的經驗和建議，可是我還是想問，前２年考量付款的只有男友一人，所以有寬限期，期間每月在攤５~600元的本金，１～２年結婚後在本息繳，這樣可嗎？　
然後最近有跳出個保險型房貸，感覺就是兩階段利率方式，如果貸款期數非短期，是否就不要選擇呢？

Answer 1

1.首先,建議妳不要辦二段式的指數型房貸,優惠前兩年,後面18年被貴了
至於一段式的指數型房貸,妳預計辦理這三家銀行分別最低利率為:
復華2.88%,建華3.66%,第一3.147%
當然每個人適用多少利率看個人的條件,但落差應該不大
2.個人給妳建議,一開始就採用20年本利攤還,為什麼呢??
我在銀行界那麼久,看多了,當寬限期一過,本利攤還一下子負擔變大
會造成經濟上的一時無法調適,所以我都建議客戶千萬千萬別採用寬限期
至於妳說寬限期過後為什麼妳的試算跟售屋小姐給妳的試算會不一樣?
妳忘了計算本利開始攤還正好也是優惠利率期間已過
恢復一般利率了
所以會建議妳別採用二段式的指數房貸用意就在這裡
2.3%只便宜妳兩年,但第三年我算了算,大概是4%以上了
給妳一個網站妳可以自己填入金額,利率,貸款期間自己試算
http://www.hibank.com.tw/vip/v06/v060202.asp
若採用20年本利平均攤還,以平均利率3%計算
每月本利是22500左右
應該是對妳會比較有利
再叮嚀妳一次
千萬別採用二段式指數型房貸跟寬限期

Answer 2

目前本行房貸有二種：
1.指數型：但利率不方便於文章上告知，原因是利率會因客戶條件有所優惠，但老實說各家銀行在『指數型房貸』上競爭大，而且為了吸引客戶，前三年利率都十分低，但第四年起均會調升利率，所以選擇方式要多比較。
2.不分段：目前本行所採用不分段利率完全比照政府優惠利率﹝依據中華郵政二年定儲利率+固定加碼﹞，目前為2.98%﹝條件符合的話2.88%﹞，而且每年繳款正常的話﹝遲繳未超過30天﹞電腦會自動降息0.05%，可連續調降四年，也就是說交款正常的話第五年起利率為2.78%﹝若是2.88%利率則變為2.68%﹞直到最後一年，長期來看的話比一般銀行所推出之指數型利 率優惠許多。一般指數型所前三年利率十分低，但第四年起﹝或第三年起﹞絕對會調升多，而不分段利率因中華郵政利率較穩定﹝指數型採用八大行庫或十大行庫平均利率﹞，所以政府各項優惠也依中活郵政二年定儲利率為指標。

**其實各家銀行均推出不同方案之房貸，多多比較才能找到最適合您的！
希望您可順利解決房貸問題，若有任何問題歡迎詢問﹝點我大頭有詳細聯絡資
訊﹞。
謝謝！

Answer 3

安安 大大 白頭髮 可以用 染髮ㄉ 染回來唷
ㄏㄏㄏ 開ㄍ玩笑 輕鬆一下
一般銀行 房屋貸款 有寬限 與本利攤
是依照客戶ㄉ需求來承作ㄉ
本利攤 就是 本金.利息 加總 除以20年期 每月平均攤還ㄉ
寬限期 就是 其兩年 先繳利息 本金 再第二年開始繳納
因為 假設 你20期ㄉ房屋貸款
前兩年 為寬限ㄉ話 你第三年所要繳ㄉ 是 以18年來計算唷
而不是20年來計算 所以 負擔就比較大ㄌ
因此 寬限期 是適合短期購屋 投資買賣ㄉ人士使用 或是資金缺乏ㄉ人
本利攤 一般都是 長期固定ㄉ客戶 不打算 短期 買賣ㄉ人 使用ㄉ
所以 兩種ㄉ算法 不同 粉好解釋ㄉ 不需要 傷腦筋囉
新光銀行 也有多項房屋貸款 歡迎跟您目前要貸ㄉ銀行 作比較
歡迎您與我聯絡 一定有更好ㄉ結果唷