對付不負責的管委會，住戶能怎麼辦？

Question

個人住宅前公共走廊上方的天花板因漏水而腐爛不僅空了一塊，每逢下雨時，必漏水至個人住宅的外牆上造成外牆掉漆，門口滴水，大門外濕成一片影響出入不說，欲出售房屋也不易曾請管委會出面修繕，主委卻以「自己也只不過是住戶的一員，沒時間」之理由而置之不理，至於個人僱請工人修繕後再向管委會請款，也不獲准許。管理費都有按時繳納(最近還調漲)，管委會也有基金，但對這種不負責的管委會，侵害到「個別」住戶的權益時，該怎麼辦？翻過公寓大廈管理條例，第三十六條第二款雖載明社區公用部份由管委會負責修繕，但罰則第四十八條卻對不遵守者無任何處罰。也問過市府工務區建管處主管單位，他們也承認無罰則，只能將住戶的請求「敦請」管委會改善，毫無辦法(當然，不知是否為怕事的推託之詞)。除了不經濟的官司訴訟，或者之前的調解程序，請問有經驗者，此事件是否有更好的處理方法？p.s.個人要的是「有效的」(能迅速更好)處理方法，請回答者不必轉貼沒用的法律條文充版面。另外，個人確定當地里長是不會管這種有管委會的事。

請問夏天：
此漏水狀況恰巧「僅」影響到個人的住宅，他戶並未受到影響，以「召開區分所有權人會議」的方法來修繕公共設施所造成「某一戶」的損害，會是最快且最有效嗎？光開會要湊足法定人數就很困難了吧...

再請問夏天：
如果您真是縣市政府公寓大廈管理科人員，那主管機關對管委會於「此案件」(即不修繕公用部份而造成對個別住戶的損害)的不處理，能有何懲戒或管理？

回應King：
這個管委會是否只要名要權我不敢說
但不做事倒是真的
如果照你的做法，碰到不要臉的主委能奈她何？
或者主委辭職了，我又該找誰討公道？
(漏水區的確是公共區域)

回應Rhino：
主委就是擺爛
反正她也不會使用到個人住宅前的漏水區
拖久了只有我們個別住戶倒楣...

再回應King：
這個社區沒請管理服務公司，只請一位老先生，上下班制，收收信及偶爾上下各樓層晃一晃而已，其他事沒見他做過。
本來打算發存證信函，上了政府網站查詢後，又出現另一個問題：該管委會並未向政府合法登記(但的確一直以管委會的名義向住戶收管理費)，這樣政府機關會管嗎？

回應若愚：
因為個人平常不住該處，儘管由門口貼的會議紀錄知道一個監委及財委的姓名，但住哪根本無從得知。
從他們貼的會議紀錄，除了寫上一些「列席者」姓名(不是「職銜」+姓名)，哪些人是委員，有幾位，職銜為何，完全不知。主委的名字及電話會知道，是因為他們有張貼出租車位的廣告才得知。
所以，想找其他委員討論，也無從著手。當然個人也已不寄望可以柔性處理，打算發存證信函後，要求其修復，再發一封存證信函，主張抵銷管理費，只是，連管委會都沒有合法...

再回應若愚：
您所說的方法，我已經在題目中談到了
我也試著發函給政府單位，但是，快一周了，也沒個屁...
(台北市政府工務局建管處)
也許真如這些官所說，無法可管！

Answer 1

基本上我有幾點建議您可嘗試做看看:1.先將漏水處拍照列印並標明漏水位置處(需註明此漏水處確為公共區域並註明拍照當天日期為憑)2.因我不知道貴社區擔任管委會的委員心態為何?但至少我相信會被選出來當委員的(不論是自願或被逼的)至少在社區裡面,委員還是有認識的一些鄰居住戶.基於此,請公告週知全住戶讓住戶知道現今管委會要名要權卻不做事的心態.3.當然,我的建議是先準備好您已經準備要公告的事由,去找管委會溝通,如果管委會不依據公寓大廈管理條例第36條的職權去執行工作,雖無罰責,但已經影響我住戶的權益,那我只好將此狀況公諸於世,至少讓住戶知道此屆管委會對於社區事務處理的心態猶如駝鳥心態.4.管委會的委員雖說都是無給職,但如真的是屬消極心態的委員,就委婉的告知----不想做,可以遞辭呈嘛!不要佔著毛坑不拉屎.抱歉,對於這種要名要權不做事的委員,我是很生氣的!

2006-05-03 10:17:30 補充：
對於您所云其雖為不做事的主委,但他還是經合法程序由委員裏進而產生選出的主委.不要擔心主委請辭沒人管社區事務,委員依職務有依序代理職缺的功能,除非這屆委員會都沒人要做事,那我就真不知該說什麼?因為我絕得委員並不是那麼那麼難幹嘛!社區不是有花錢請管理服務公司的人嗎?管委會過半數同意通過決議好後就請管理服務公司的人去執行去處理不就得了?何以會相應不理呢?我不懂貴社區委員會的心態和想法,但公寓大廈管理條例裡面,管委會的上級單位為各縣市政府主管機關,你可請其協助(以網路發mail最快).

2006-05-03 10:20:56 補充：
對了,你已問過主管機關,那就以我所說的第二條來處理吧!沒騙您,為了自身權利,將事實張貼公告讓全住戶周知吧!

Answer 2

管委會並未向政府單位登記

2006-07-10 16:38:47 補充：
管委會並未向政府單位登記, 就沒有要求住戶繳交管理費的權利, 所以是違法的. 可以拒繳管理費, 但是各棟須自行成立管理機制, 例如聯合整棟的住戶不繳管理費, 當月的管理費由該棟自行收齊, 由該棟自行支付整修費用. 但須確定他是未經核備的. 否則觸法的會變成自己.

Answer 3

台北市工務局剛回信
他們的回覆是因為此管委會並未向政府單位登記，故屬於居民的私權事項，請上調解委員會或以官司解決...
說白些，就是「自求多福」！(好個馬團隊！)

Answer 4

1.每個回答的人，開版大大都有理由回駁，其實他們的方式都是要一併實施，都要去嘗試的。
2.就你的問題，那你自己要如何解決呢？自認倒楣嗎？委員會是一個整體，不光只是主委一個人的天下，監察委員等其他委員的意見又如何，你詢問過了嗎？

2006-05-04 21:24:14 補充：
1.建議你直接將此部分做成資料到市政府工務局或縣政府建設科直接檢舉，請委員會改善，他們會列案管制，如確實是屬於公設及委員會維護部分，他會先行勸導改善，如不改善則會開罰。2.委員會管的再爛，也無法免除住戶繳交管理費的義務，所以你如果要管這件事，就讓公權力介入吧。

2006-05-09 15:05:16 補充：
打個電話去問過了沒，承辦單位到底有沒有收到，還是自己到台北市政府工務局建管處去掛單，我管理的大樓，住戶光打電話投訴，隔天就派人員來訪查〈高雄市〉，是主管機關的承辦人員事情太多，還是處理事務的態度不同呢？費疑猜

2006-05-12 12:53:28 補充：
KING是任的駐點主任，回答的相當完善，我相當認同，但貴大樓委員會並未依公寓大廈管理組織申請報備處理原則申請報備，工務局是無法可管的，所以，在法的認定上是屬於大樓住戶合意的行為或契約行為，是要依民法的相關條文來解決，否則貴大樓可以依上述申請報備，你的主管機關就可以是工務局了，這跟馬團隊是不相干的，你最後才告之委員會未報備，也讓大家白忙一場囉。
小小樓管員

Answer 5

之前有個新聞...因管理委員會未盡其責維護大廈電梯設備，致有住戶小女孩搭乘電梯時，突然纜繩斷裂，電梯墜落女孩當場身亡案例。該案經法官判定起訴該管理委員會所有委管理員有期徒刑。本案例您上網搜尋應可發現，您可以此範例柔性勸說管理委員，使其知其重要性及嚴重性。以上拙見，請參考摟