請問房子被法院拍賣後，可以拿回被徵收的增值稅嗎?

Question

請問房子被法院拍賣後，可以拿回被預先徵收的增值稅嗎? 如果可以領回的話，那流程如何? 或洽詢機構?

請問一下，因為我有在做生意，是自營商，所以房子有"營利事業登記" 那是不是就無法"申請適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅"，就是"自用稅率"。
感謝解答。

Answer 1

買到法拍屋的得標人，７天內要繳清尾款，法院如何分配這筆款項呢？優先順序呢？一 ．執行費用，指取得執行名義，聲請強制執行，從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等，統稱為執行費用。二．扣土地增值稅，房屋稅，地價稅三．抵押債權人(大部份都是銀行)分配，有多順位債權人時，依順位優先受償四．普通債權人(幾乎是民間債權人)，有多位債權人時，依債權比例分配五．如有甚剰餘，分配給原屋主所有權人而法拍屋的退稅是指上面第二項中的土地增值稅；目前土增稅有兩種稅率，一為自用稅率，一生只能享用一次，稅率10%，另一為一般稅率，從２０至４０％。法院在做分配表時，根本無法得知債務人會用何種稅率，所以均統一以較高的一般稅率核課；如果債務人符合自用稅率標準，且願意以自用稅率辦理，在得標後一個月內，要趕快到稅捐機聲請，那稅捐單位就會將兩種稅率差額退回法院，即稱為法拍屋退稅額，法院再依分配表順序繼續撥發。所以此筆退稅額，原則上抵押債權的銀行最先受償，所有債權清償有剰餘，才有輪到債務人的份。債務人一生只有一次的自用稅率機會，依現在法院生態，此筆退稅幾乎跑到銀行口袋，怎麼會債務人願意趕在３０天內到稅捐單位辦理呢？法拍屋市場，從民國７０年以來，就有少數的代書，專門接洽退稅額很高的法拍房地的屋主；取得屋主同意委託書後，就向抵押債權銀行談判，犧牲債務人一生一次自用稅機會，換取銀行同意回饋部份退稅款給債務人，達成三方贏家，當然第三方就是承辦的代書。除非是家公營銀行，像台銀，土銀等，僵硬無彈性外，其餘民營銀行均可配合，只是每家的回饋金不同罷了。http://tw.knowledge.yahoo.com/question/?qid=1306031905595

2006-04-18 12:09:16 補充：
以自用住宅用地稅率課徵土地增值稅要具備甚麼要件或限制？　　　　　土地所有權人出售其自用住宅用地，申請適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，必須符合以下的條件：　　　　　（一）土地及這筆土地上面的房屋是土地所有權人本人或其配偶或直系親屬所有，並且在這筆土地上辦竣戶籍登記。　　　　　（二）這筆土地在出售前一年內沒有做營業或出租使用。　　　　　（三）土地所有權人以自用住宅用地優惠稅率計課土地增值稅，一生只能享受一次。　　　　　（四）適用自用住宅用地稅率的面積都市土地為三公畝或非都市土地為七公畝。　　　　　後續．．．

2006-04-18 12:12:42 補充：
（五）該筆土地地上建物之評定現值不及占 基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。（土地稅法第九條、三十四條）　　　　（六）土地所有權人出售自用住宅用地前，因必須遷居而遷出戶籍，致簽訂買賣契約時，其戶籍已不在該自用住宅用地者，在遷出戶籍期間，該自用住宅用地無出租或供營業使用，其遷出戶籍期間距其出售期間未滿一年者，准適用優惠稅率。（財政部72.8.17.臺財稅第三五七九七號函）

2006-04-18 12:39:55 補充：
記得民國86年曾幫客戶辦過退稅案件，原屋主也是有營業登記，當時有稅捐機関旳高人指點，在法院核發「不動產權利移轉證書」前的黃金時間，趕快註銷營業登記，可免受一年之限制，最後真的如願過関。當時是根據何條法令，現在已記不起來，或者現行法令是否有修改不得而知，供您參考。

2006-04-18 21:17:42 補充：
一 ．執行費用二．扣土地增值稅，房屋稅，地價稅三．抵押債權人四．普通債權人五．如有甚剰餘，分配給原屋主所有權人更正為一 ．執行費用二．扣土地增值稅三．抵押債權人四．房屋稅，地價稅，所得稅等五．普通債權人六．如有甚剰餘，分配給原屋主所有權人

2006-04-18 21:18:07 補充：
一 ．執行費用二．扣土地增值稅，房屋稅，地價稅三．抵押債權人四．普通債權人五．如有甚剰餘，分配給原屋主所有權人更正為一 ．執行費用二．扣土地增值稅三．抵押債權人四．房屋稅，地價稅，所得稅等五．普通債權人六．如有甚剰餘，分配給原屋主所有權人

2006-04-18 21:29:46 補充：
執行費從最早期千分之２.５到千分之５，在８９年２月２日修改為千分之７，目前已調漲為千分之八。

Answer 2

非常謝謝 paimaihouse和104法拍屋 兩位的詳細解答。

2006-04-23 00:48:33 補充：
在這先對 paimaihouse 說聲不好意思，由於你的解答非常詳細，讓我受益不少，但是最佳解答只能選一位。在最後的營利事業登記問題，104法拍屋的補充回答。讓我選擇為最佳回答。不過這不代表你的回答不好，兩位的回答都非常詳細，資料的佐證也都互補，也讓我難以決擇那位好，如果這結果造成你的不悅，敬請見諒。

Answer 3

104法拍屋很懂得銀行的程序，兼具專業知識，我是銀行的法務人員，同意他的說法，還有營業登記會有影響，但可以營業面積來核課，不是以建物全部核課，除非你將所有建物用以營業

Answer 4

首先...要跟你說的是房子被法院拍賣後... 還有沒有欠其他債權人錢呢？？

１.如沒有欠..在得標後...並且必須在［收到稅單後］次日起的［三十天內］提出申請重新核課...並聲請退稅...那稅捐單位就會將兩種稅率差額退回法院...即稱為［法拍屋退稅額］.....

按［稽徵程序］方面，法院要在拍定後［五天內］把拍定金額通知稽徵機關，稽徵機關在接到法院通知的［七天內］核定土增稅，請法院代為扣繳。由於時間很短，所以稅捐處［通常］依［一般稅率］扣繳土增稅，目前減半徵收稅率是三○％、二五％、二○％。

扣繳之後，稽徵機關會再主動把稅單送達給土地所有權人（權利人及義務人），如果有合乎［自用住宅用地］、農業用地、或是公設地資格的納稅義務人，必須在［收到稅單後］次日起的［三十天內］提出申請重新核課...並聲請退稅的....
所以［不是］在得標後一個月內喔！！

２.如果尚有欠其他［債權人］的錢...所退還下來的［退稅額］就會優先清償給［納稅義務人］抵繳所有的欠稅款，例如房屋稅、所得稅等，有剩餘部分再分配給［第二順位］的抵押債權人，［第三順位］才給普通債權人。

相關資料如下網址：
http://www.license.com.tw/cpa/news/9311-9312/931216-1.htm

相關退稅程序...稅捐機關都會有［制式表格］填寫...記得..必需要在［收到稅單後］次日起的［三十天內］提出喔！！

洽詢機構?
ＡＮＳ：就是稅捐稽徵處...網址如下：
http://tw.search.yahoo.com/search?p=%E7%A8%85%E6%8D%90%E7%A8%BD%E5%BE%B5%E8%99%95&ei=UTF-8&fr=fp-tab-web-t&x=wrt&meta=vc%3D

＃＃＃＃＃法院分配款項的優先順序如下：

拍賣標得法拍屋，於７天內要繳清尾款［含假日在內］，法院分配款項的優先順序如下：

一 、法院拍賣執行費用，指取得執行名義，聲請強制執行，從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等，統稱為執行費用。執行費用為５／１０００...［如果以１０００萬來講是５萬元的執行費用...］６００萬元就是３萬元的執行費用...上述費用是根據［強制執行須知］第三項...相關資料如下網址：
http://law.moj.gov.tw/fp/fp1-3a.asp?filename=/fp/fp3-2.txt

二、扣土地增值稅，房屋稅，地價稅
根據［稅捐稽徵法］弟六條規定：

第 6 條 稅捐之徵收，優先於［普通債權］。
土地增值稅之徵收，就土地之自然漲價部分，優先於一切債權及抵押權。
經［法院執行拍賣］或［交債權人承受］之土地，執行法院應於拍定或承受後五日內，將拍定或承受價額通知當地主管機關，依法核課土地增值稅，並由［執行法院］代為扣繳。
相關網址如下：
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4B.asp?FullDoc=%A9%D2%A6%B3%B1%F8%A4%E5&Lcode=G0340001


三、抵押債權人(大部份都是銀行)分配，有多順位債權人時，依順位優先分配
如圖所示之優先受償順序：
http://law.moj.gov.tw/fp/fp1-3a.asp?filename=/fp/fp3-2.txt

四、普通債權人(幾乎是民間債權人)，有多位債權人時，依債權比例分配

五、如有甚剰餘，分配給原屋主所有權人

目前拍賣，債權人均不足分配，法院會核發債權人不足額之「債權憑證」，隨時可再向債務人其它財產執行；但甲房屋的債權憑證變成普通債權，與信用貸款等其它普通債權，大家依債權額比分配。
根據［強制執行法］第２７條規定：

第 27 條 債務人［無財產］可供強制執行，或雖有財產經強制執行後所得之數額仍不足清償債務時，執行法院應命債權人於一個月內查報債務人財產。債權人到期不為報告或查報無財產者，應發給［憑證］，交債權人收執，載明俟發見有財產時，再予強制執行。
債權人聲請執行，而陳明債務人現無財產可供執行者，執行法院得逕行發
給［憑證］。
相關網址如下：
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1B001000427

祝順利退稅！！

2006-04-15 22:31:31 補充：
上述之［法院分配款項的優先順序如下：］的第三項如圖所示之優先受償順序：修改連結如下：http://www.wretch.cc/album/show.php?i=paimai&b=17&f=1061062939&p=2

2006-04-21 22:25:54 補充：
原則上...104法拍屋仍有些許[錯誤]..單是[合乎［自用住宅用地］、農業用地、或是公設地資格的納稅義務人，必須在［收到稅單後］次日起的［三十天內］提出申請重新核課...並聲請退稅的....]而［不是］在得標後一個月內喔！！
我仍提供相關佐證資料網址...卻還是被.....不知怎說.....

Answer 5

房子被法拍後，增值稅會優先從拍定價額中扣除，因此不會有”預先課徵”或”領回”的問題。