買房子超貸來還負債現在可行嗎?

Question

剛退伍不久，身上負債約35萬，因為也沒房子所以想利用首次購屋來還清我的負債!!在入伍前是勞工，月入約3萬多(都是領現金袋的)，工作約2年，勞保也再入伍後就沒加了，但再退伍後也在繼續做同一間公司，勞健保也都跟了，薪水也都轉入我的戶頭裡，目前月薪約3萬5左右。請問以我目前的狀況可以用房貸來還清我的負債嗎?順便也買一間自己的房子住，但是有很多問題我還不懂耶，例如:
無自備款買房子可以嗎?

不想找代辦那可以直接找銀行辦房貸跟超貸嗎?

買中古或是全新的房子差別在哪?法拍屋一定可以標到嗎?

目前負債一個月大約繳一萬出頭，利用購屋超貸一個月本金加利息會超出
一萬以上嗎?

還有很多問題不懂的，但是我不想找代辦的，這是問知識，不是再給代辦公司拉生意用的，我的信用正常，自己想找銀行辦房貸，希望有高手可以幫幫我，或是留即時通也可以。

想在高雄買房子= =+

Answer 1

從法院標到法拍屋，貸款成數其實彈性不大，只能依實際拍賣價借８至８成５，比之市面買屋１０萬交屋，有天壤之別。但，戲法人人會變，各有巧妙不同；您可以找間專業代標公司，先付少許訂金，以代標公司名義出資投標，再由代標公司轉售給您；此時您們之間買賣貸款就能比照市面高貸了。一方面法拍屋得標價遠低於市價，很有可能您以２００萬得標，屆時貸款金額可能高達３００多萬，以房屋貸款偏低利息，來支付房租與還清較高利息旳車貸，確實蠻划算。重點是，標到的房子要在短期就能交屋，而且選定物件，要找符合銀行高貸的條件，這兩項要件考驗代標公司的功力了。網址：www.104woo.com.tw

Answer 2

我想你說的房子應該是指公寓類的吧？況且依你的條件，最好也只買公寓，二房一廳或兩廳的那種，為什麼呢？因為你說你剛退伍，那麼年齡應該還沒超過三十歲或甚至不到二十五歲吧？再加上你的收入，一般來說每月固定支出的負債費用總加不要超過自己的收入的1/3（貸款、分期付款），投資金額佔1/3（包含儲蓄），這樣生活品質才會在水準之上；以2佰萬的首購來講，你每個月的貸款支出就要約一萬四仟左右（二十年期），所以買公寓的支出其實己經達到你收入的1/3，而且也達到你目標的上限了吧？
先回答你的一些疑問：
1．買成屋的話有機會不用自備款，預售屋是不太有可能不用自備款的，而法拍屋及銀拍屋都一定要有投標金，大約也是在招標金額的兩成左右，況且這兩種都要在得標後一定的期限內補足全額（好像是一星期內），也就是說你沒有很多的時間去談超貸的事，買成屋（建商出售的）可與他們先談好超貸的事，中古屋你可以找自己信任的代書。
2．不想找代辦是可以，但一定要找代書，除非你對整個流程很了解，否則你都是要有人幫你處理這整個程序的，銀行看你的資料以及他們對於房子的評價通常是會對你要貸的金額打折的，怎麼還會讓你超貸，你找合格代書，把目標物（所看好的房子）的購買金額及特殊需求，應該可以得到你要的金額。
3．中古屋銀行給你的放款金額可能不會讓你滿意，要看屋齡、地點等，如果你想超貸的話，你報給銀行的買價可能會讓銀行看出你是要超貸，例如你買150萬，然後你要超貸50萬，但是銀行會打折，所以你又必需加個2、30萬，讓銀行去打折，而問題是如果賣價150萬是合理的話，在銀行眼中他們理想給你的放款金額可能是120萬，這樣就差很多了。而法拍屋如果是地點好的話，競爭者太多，得標機率減少，地點不好可能比較好標，但要考慮往後換屋時是否好脫手，就算標到，你也只能跟代標公司演戲，由代標公司看似是他們公司標下要轉賣，然後用比標價高的價錢做合約，這樣才有超貸的機會。新屋比較好做兩份合約（一份是建商真的跟你買賣的合約，一份是為了超貸要給銀行看的合約，都是由代書處理），但價位可能偏高。
4．要好處理的話，可能要買新屋，但每月的支出可能比較難在1萬2仟之內。
現在我提供一下個人的看法供參考。
因為你不想找代辦，所以要請你放棄法拍屋了，因為自己標的話，細節和之後的問題有時不是一個沒什麼經驗的人可以處理的。
去找一層自己喜歡的中古公寓，一般除了套房之外，其它兩房以上的話，外面的定價行情會以房間數乘一百萬再乘以1.1或1.2倍，例如三房的話，定價可能會是三百三十萬至三百六十萬之間，如果不是的話，可能屋齡已經有些舊了，也有可能好運碰到。
如果真的喜歡，先不要跟屋主聯絡，先找到一位合格的代書，將那房子的條件跟他講（屋齡、地點、幾房、賣價…），問他有沒有可能超貸到你要的金額，如果有再去找屋主，如果沒有，看差多少，然後估計是否有能力殺到那個價錢。
其實不管有沒有差價，買房子先殺個二成再說，這並不會太狠，可能剛好而已，我以前在代書事務所幫忙時，我那個老板告訴我的，當時她只是個三十一歲的女人而已，另外我兩個朋友一個將580萬的房子殺到四佰五拾萬，另一個他老爸更狠，將台南五期定價700萬的房子殺到四佰三十萬，我真後悔我買房子的時後沒有先認識那位伯伯。
我忘了首次購屋的上限是兩佰萬還是兩佰二十萬了，但如果這個額度你貸滿了的話，你的支出每月約是一萬四到六仟之間了，所以加上我提到的賣價，買新屋（二房）的話應該很難找到定價在二百二十以下的了，就算你再殺價（除非你找到很會殺價的人），也很難超貸後每月的支出在一萬以內，所以我比較建議先找中古屋，雖然超貸的困難度較新屋高，但不表示沒辦法超貸，而且你的需求不算高，加上一點殺價的動作，應該可以。
雖然只有兩房，但先自住，就算以後結婚還生了兩個小孩，只要做好理財，不要再欠高利息的債務，以後可以再換大點的房子，如果只生一個，那可以擋更久。

Answer 3

我只有一具話.天底下絕對沒有白吃的午餐.你認為會有怎麼好的事嗎.那信用卡現金卡的利息就跟房貸一樣低就好了幹麻要算那麼高.利息高低是以借款出去的風險來算的.如果你堅持相信會有這種事的話那我也沒辦法了.
金融界打滾10幾年的我