房屋契約書如何才真正具有法律保障

Question

與房客的契約書要如何才真正具法律效果?
是否要到法院公證~請問如何辦理
或是請有經驗的大大提共具法律保障的方法
因為房客繳租金都不準時身分證也不願意提供影本
但是他要求再續約，可是此人連身分證都不願提共
與他簽定一般書局買的合約書根本沒保障
說不定連姓名都謊報....實在擔心
請各位提共好的建議與方式是否要到法院公證
還是聽說可以貼印花之類的或存證信函?

Answer 1

與房客的契約書要如何才真正具法律效果?

答：租賃不以訂立書面契約，期限逾一年者，應訂立書面契約。
理由：
一、按租賃係以當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；而不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第一項、第422條分別訂有明文。雙方若就租賃關係中關於租金、租賃標的等必要之點有意思表示之合致，依則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為要，自不待言 。

但是他要求再續約，可是此人連身分證都不願提共
與他簽定一般書局買的合約書根本沒保障
說不定連姓名都謊報....實在擔心
請各位提共好的建議與方式是否要到法院公證…?

二、本件房屋租賃契約，雙方當事人帶身分證件應親至法院公證人或民間公證人就其法律關係應分別適用相關民法租賃，原則上應該辦理賃認證，而房屋租賃部份依當事人真意係屬現在之約定，可以辦理公證，並按公證法第十三條第一項規定，就租賃期間屆滿後房屋之返還可約定逕受強制執行，本件承租人身分不明，又拒不提出身分證影本，已有可疑，更應依公證法第十三條第一項第一款規定：「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。」，因證書約定就以給付金錢為標的應逕受強制執行，即得憑該公證書聲請強制執行，否則可能滋生訟端，不可不甚。

2007-11-07 22:25:06 補充：
民法
第 421 條 （租賃之定義）
稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之
契約。
前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。
第 422 條 （不動產租賃契約之方式）
不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者
，視為不定期限之租賃。

2007-11-07 22:27:53 補充：
公證法第
第 2 條 公證人因當事人或其他關係人之請求，就法律行為及其他關於私權之事實，有作成公證書或對於私文書予以認證之權限。
公證人對於下列文書，亦得因當事人或其他關係人之請求予以認證：
一　涉及私權事實之公文書原本或正本，經表明係持往境外使用者。
二　公、私文書之繕本或影本。

2007-11-07 22:28:39 補充：
第 2 條 公證人因當事人或其他關係人之請求，就法律行為及其他關於私權之事實
，有作成公證書或對於私文書予以認證之權限。
公證人對於下列文書，亦得因當事人或其他關係人之請求予以認證：
一　涉及私權事實之公文書原本或正本，經表明係持往境外使用者。
二　公、私文書之繕本或影本。

2007-11-07 22:30:43 補充：
第 13 條 當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：一　以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。二　以給付特定之動產為標的者。三　租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。四　租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。 前項公證書，除當事人外，對於公證書作成後，就該法律行為，為當事人之繼受人，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。

Answer 2

若租約有經過公證，則租期屆滿承租人未即時搬遷時，出租人可以執公證書直接向法院執行處聲請強制執行。若租約未經公證，則必須提起訴訟，待訴訟判決確定後，才能以確定判決為執行名義向執行處聲請執行返還房屋。

台北車站及台大醫院捷運站旁
律衡公證事務所
23410918

2007-11-08 00:29:18 補充：
TEL: [phone] Mr. 周

Answer 3

公證是法律行為可以詢問專業的法律人事比如律師或是公證人
契約若能公證畢訂可以獲得保障　還有若契約公證只能找法院或民間公證人　　而一般律師只能辦理認證
向您推薦一個在中山捷運站出口 新光百貨南西店對面的公證人事務所
那位公證人有近18年的法院公證實務經驗
而且很有親和力 或許您可以親自前往感受她的親切與專業
喔 附帶一提 事務所裝潢給人很舒服的感覺 挺溫馨的
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對了 辦完公證還可以逛逛南西商圈 中山北路走一走 吃個米朗其鬆餅挺浪漫的

2007-10-29 23:19:59 補充

還有法院跟民間公證效力與價格是完全相同的喔 我不太喜歡法院 總是感覺冷冰冰的

Answer 4

1.確實法院公證比較有保障　
　一來期滿不搬遷可以用公證書直接請法院強制搬遷
　（一般合約不是無效，而是要先經過訴訟程序，勝訴才能強制搬遷）
　（有公證書的期滿未搬遷，可以請法院強制執行）
2.而且公證時要驗雙方身份，可免掉你所擔心的假名問題

2007-11-07 16:17:19 補充：
房屋租賃契約之公證
　　　　房屋出租訂立書面契約，經過公證之後，對於承租人交還房屋，給付
　　租金及違約金，出租人返還押租金等事項，不須訴訟就可請求法院強制執
　　行。雙方權利獲得保障，糾紛也可避免，聲請手續如下：

　　一、向各地方法院公證處服務台、聯合服務處或員工合作社購買公證請求
　　　　書一份，每份新台幣（下同）二元。

　　二、請求書的填寫方式：
　　　　１填明請求人即出租人、承租人雙方（承租人覓有保證人時，填在承
　　　　　租人之後），姓名、年籍、身分證統一號碼及地址。
　　　　２「請求公證之法律行為或私權事實」欄內，僅須填寫「當事人間訂
　　　　　立房屋租賃契約，請求公證」。
　　　　３「約定逕受強制執行」欄內，分別寫明需要強制執行的標的，「租
　　　　　賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等
　　　　　。
　　　　４最後由請求人雙方簽名蓋章，並記明年月日。

　　三、請求書寫好後，交公證處收件登記，分由公證人辦理。

　　四、請求人（保證人也是請求人）、代理人均應攜帶國民身分證及印章，
　　　　出租人並要帶房屋稅單（須最近一期，並備影本一分存卷）。請求人
　　　　如係公司、商號或法人，請攜帶公司執照、營利事業登記證或法人登
　　　　記證書（複印本亦可）、負責人身分證及印章，公司、商號或法人之
　　　　印章。

　　五、請求人（公司、商號、法人之負責人）本人不能到場，可以委任他人
　　　　代理，但要提出經請求人本人簽章之授權書。
　　　　（一）提出之授權書，應以下列方式之一證明之：
　　　　１經公證或認證。
　　　　２經有關公務機關證明：包括村、里辦公室、請求人任職之公務機關
　　　　　、現服役之部隊或現服監之監所機關等。
　　　　３於境外作成者，經中華民國駐外使領館或經外交部授權之駐外機構
　　　　　或經其他有權機關授權之團體證明。如係在外國作成，須經駐外館
　　　　　處證明，並得請外交部複驗；如係在大陸地區作成，須經海峽交流
　　　　　基金會證明。
　　　　４外國人或居住境外之人作成者，經該國駐中華民國使領館或經該國
　　　　　授權之機構或經該地區有權機關授權之團體證明。
　　　　５授權書附有請求人之印鑑證明書者（須半年內，向戶政事務所申請
　　　　　），授權書上之印文與該印鑑證明書上之印鑑須相符。
　　　　（二）前項第５點之印鑑證明書，在「公司」部分，因公司主管機關
　　　　　　　經濟部於民國八十七年四月一日起停止核發，為因應實際需要
　　　　　　　，依司法院８７、７、１０（８７）院臺廳民三字第一五三九
　　　　　　　二號函內容：
　　　　　　　行政機關停止核發公司及其負責人印鑑證明後，公司委任代理
　　　　　　　人辦理公、認證事件時，如未提出經公證人公、認證或經舊公
　　　　　　　證法第二十二條第二項所定機關、商會、村、里辦公處等單位
　　　　　　　證明之授權書者，公證人不得逕予拒絕受理，而應命請求人提
　　　　　　　出下列證明文件以替代印鑑證明書之使用：
　　　　　　　１公司登記主管機關最近六個月內所核發公司設立（變更）登
　　　　　　　　記事項卡副卡正本，及加蓋相同公司及其負責人印鑑章之影
　　　　　　　　本，正本核對無訛後發還，影本附卷存參。
　　　　　　　２公司設立（變更）登記事項卡副卡正本核發後已逾六個月，
　　　　　　　　除檢附該副卡正本核對外，須再檢附公司登記主管機關最近
　　　　　　　　三個月內核發之公司設立（變更）登記事項卡抄錄本及聲請
　　　　　　　　抄錄或准予變更等相關證明文件。核對無訛後，正本發還，
　　　　　　　　抄錄本及聲請抄錄或准予變更等相關證明文件附卷存參。
　　六、所需租賃契約書，請求人如有自備至少攜帶三份，如未準備，可利用
　　　　公證處印製的契約，每三份三元。

　　七、依公證法第八十條規定，公證人認為必要時須至房屋所在地實際體驗
　　　　。
　　八、應徵公證費用以租金總額或房屋課稅現值兩者較高者，加保證金後，
　　　　依下列標準收取之。如附加強制執行之條款者，加收二分之一：
　　　　１、二十萬元以下者，一千元。
　　　　２、二十萬元至五十萬元者，二千元。
　　　　３、逾五十萬元至一百萬元，三千元。
　　　　４、逾一百萬元至二百萬元者，四千元。
　　　　５、逾二百萬元至五百萬元者，五千元。
　　　　６、逾五百萬元至一千萬元者，六千元。
　　　　７、逾一千萬元至五千萬元者，其超過一千萬元部分，每一千萬元加
　　　　　　收二千元；不滿一千萬元者，按一千萬元計算。
　　　　８、逾五千萬元者，其超過部分，每一千萬元加收一千元；不滿一千
　　　　　　萬元者，按一千萬元計算。