關於大樓新成屋的管理問題--公設使用及垃圾分類

Question

今年初才交屋入住的彰化市大樓


目前住了一個多月,發現了好多問題


查了許多知識,還是無法完全得到解答


1.管委會一定要住戶達到3成才能成立嗎?要怎樣才能成立?


2.當初買這裡的原因之一是因為公設,但現在管理員和建商推說要等管委會成立才能開放使用公設,這樣子合理嗎?如果一直賣不好,那公設就一直不能用,那我們早入住的住戶權利在哪?


3.大樓有設置垃圾集中區,但裡頭只有一輛大型垃圾車,並沒有設置廚餘及回收的區域,導至於住戶只能將回收或廚餘一併丟入大型垃圾車或隨意放置於地上,有何方法可以令建商儘快處理呢?


4.管理員問題(我們是飯店式管理的大樓,基本上我買這裡就是考慮隱私問題):


a.叫訪客"順便"拿信上來給我,(信箱已編號但未發鑰匙,有信就打電話上來叫我下去拿信,我不能自己有空的時候再一併拿嗎?)


b.有訪客時還繼續吃便當,不雅觀且沒禮貌


c.隨口道人隱私(像是:你是做保險的哦..我看他們好像買很多保單吔..好多家都有來哦..或者:7樓的X醫生每晚都有訪客喝到2.3點,你們不會覺得很吵嗎?)


d.凡事推給建商的工地主任,一問三不知(像垃圾/公設..我只好求助於知識達人)


e.要怎麼查管理員有無證照否?如果建商沒有請有證照的管理員會怎麼樣?

5.大樓公共水電費問題:
由於大樓還在賣,燈火通明的打廣告,交屋還沒入住就收到帳單,電費1千多,要我們付..這樣子合理嗎?

謝謝大師幫忙解惑,我大概知道方向了,只是不知如何跟建商反應...目前我們住戶的問題,都是透過建商的某位負責的小姐來溝通,這位小姐的態度還OK,但通常是反應了久久不見改善,有什麼方式可以直接讓建商知道我們的訴求(開放公設及開會及垃圾等問題)嗎?如消基會或者存證信函之類的嗎?

很感謝三位網友熱心回答,MAGGIE真是有點不知所措,...只好交付網友來投票決定誰是最佳解答囉..另外,在"意見區"發表的阿蓉,也很謝謝您提供不同角度的看法!!

Answer 1

你好..

1.管委會一定要住戶達到3成才能成立嗎?要怎樣才能成立?

公寓大廈管理條例第二十八條

公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以時,,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,,成立管理委員會或推選管理負責人,,並向直轄市.縣(市)主管機關備報..........

【所以未達上述條件無法召開區分所有權人會議,,也就無推選管理委員,,而無法成立管理委員會了..】

2.當初買這裡的原因之一是因為公設,但現在管理員和建商推說要等管委會成立才能開放使用公設,這樣子合理嗎?如果一直賣不好,那公設就一直不能用,那我們早入住的住戶權利在哪?

【建商不敢開放,,因為建商怕公設設備弄壞或弄髒,,然後管委會成立後不願點交,,要建商將公設設備修好或整理乾淨後才點交,,到時建商又要花錢,,所以不願意..】

【建議:現住戶間互推代表數人,,找建商溝通,,設備開放使用,,對建商售屋會有幫助,,參觀者可看到設備在使用,,會有加分做用,,多溝通..】

3.大樓有設置垃圾集中區,但裡頭只有一輛大型垃圾車,並沒有設置廚餘及回收的區域,導至於住戶只能將回收或廚餘一併丟入大型垃圾車或隨意放置於地上,有何方法可以令建商儘快處理呢?

【建議:同上回答,,多溝通,,並告知建商設備開放使用,,垃圾集中區設備完善,,而且處理整的很整齊又清潔,,消費者來參觀時,,會覺的本社區管理很好,,各項設備完善,,會增加房屋成交率,,多溝通就沒錯..】

4.管理員問題(我們是飯店式管理的大樓,基本上我買這裡就是考慮隱私問題):
a.叫訪客"順便"拿信上來給我,(信箱已編號但未發鑰匙,有信就打電話上來叫我下去拿信,我不能自己有空的時候再一併拿嗎?)

【信箱已編號但未發鑰匙,,你已進駐,,表示已交屋,,你有權向建商鑰匙,,鑰匙未交,,如何交屋?】

b.有訪客時還繼續吃便當,不雅觀且沒禮貌
c.隨口道人隱私(像是:你是做保險的哦..我看他們好像買很多保單吔..好多家都有來哦..或者:7樓的X醫生每晚都有訪客喝到2.3點,你們不會覺得很吵嗎?)
d.凡事推給建商的工地主任,一問三不知(像垃圾/公設..我只好求助於知識達人)

【管理員素質太差】

e.要怎麼查管理員有無證照否?如果建商沒有請有證照的管理員會怎麼樣?

管理員建商如果是透過保全公司派來的(有制服,,有锈公司名稱),,則管理員叫做保全員,,依保全業法,,保全員要有保全護照才能擔任保全員,,否則保全公司會被罰款..

如果不是保全公司派來的,,是建商自聘的則無法可管..

大樓有總幹事嗎?總幹事依公寓大廈管理條例要有事務管理人證照(俗稱總幹事證照),,如果沒有則公司可處3萬~15萬,,或停業處份..

5.大樓公共水電費問題:
由於大樓還在賣,燈火通明的打廣告,交屋還沒入住就收到帳單,電費1千多,要我們付..這樣子合理嗎?

當然不合理,,但這幾乎已成為建商的慣例,,目前無法可管..

建議:

綜合以上所有問題,,最佳的方式,,找現住戶自行開會,,整合所有應改善意見,,然後推派數名代表,,找建商高級主管溝通..

軟,硬兼施

軟的部份--上面有提到部份,,你們再研商

硬的部份--如果建商不配合1.銷售期間將在大廳對來看屋的住戶提出反口號,,告知建商及大樓的缺點,,2.在大樓外牆張貼抗議廣告..

建商會怕的,,集合住戶共同智慧的,,不要說要與建商對抗,,而是溝通,,協調,,先禮後兵,,黑臉白臉都要有人唱,,主要目的是爭取現住戶的權益..

祝好運,,順利圓滿解決問題,,加油..

2007-03-28 20:20:55 補充：
找住戶開會時,,記得要做一份會議簽到表,,讓參加之住戶簽名才有說服力..

2007-03-31 17:32:00 補充：
看了(大師)的回答及(專家)的意見,,我想信發問者(研究生)會很茫然,,照

說我這個(初學者)實在不宜發言,,為了能解決問題,,對事情有幫助,,也

只好多說幾句了..

發問者的問題,,其實涉及蠻多層面,,以電費來說,,就需很多字來解釋,,

不是三二句就能說明..

我這裏提供一個電話給發問者,,可以去電了解,,可能會更清楚..

(02) 8771- 2345 分機 2706

這支電話是內政部營建署建築管理處(公寓大廈管理科)的電話

公寓大廈管理條例是由此單位制定的..

Answer 2

~還沒入住就收到帳單,電費1千多,要我們付..這樣子合理嗎?~
電力公司的遊戲規責就是如此, 公電的分攤在用戶數的平均, 惡法亦法不過如此.. 如還沒遷入時,我會先辦停錶, 公電的分攤就不會落在你的頭上了, 臨時要用電就插在公設的插座吧!!
電梯,揚水馬達,排風系統消防系統..契約容量(動力用電)其基本費用是很貴的..沒幾戶分攤千元,是正常的!!(幾乎每一棟大樓都降過契約容量的!!)

2007-03-31 00:41:41 補充：
~由於大樓還在賣,燈火通明的打廣告~
只要能取證抓到(或於電力公司先查分攤戶數)建商使用公電,那公電就叫建商出:電力公司都可以高倍罰款了,建商的竊佔使用就要看多少錢來和解了!!

2007-03-31 00:52:38 補充：
飯店式管理的大樓,卻又不開放使用公設...矛盾啊!!
飯店式管理的大樓,並沒有設置廚餘及回收的區域...更是矛盾啊!!
那管理費就只繳一半(用掛號寄達),反正這是建商自定管理費又不是經過區分所有權人通過的 !!
垃圾分類早就有明白的規定,一封EMAIL給縣市環保局,就夠讓他們來開罰單了!!

2007-03-31 00:58:31 補充：
要桶樓管員的證照,如沒有時:一張罰單就15萬元..但如每一棟大樓都檢舉的話會讓當前台灣90%以上的樓管公司倒閉的.. 因為非保全人員不能行門禁行為,非樓管人員不能行樓管事宜,一人就算有雙照,也不能兼雙角色..基本開罰15萬一張,..這也是惡法之法,..如完全依樓管的法規,與保全的法規..還有勞基法..都合法的話,..大樓管理費要加倍的!!
用嚇的吧!就是要他們換管理員的!

2007-03-31 19:30:09 補充：
大師 :
先向您問安!
如果熱心有罪,但請指點..犯了那一條法 ?
如果熱心有錯,但何妨直言..呵!呵!
想笑的話何妨大笑出來, 可以延年益壽的 .. ..
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如果我說的內容有不對的地方但請指正與批評
光說熱心是好笑的..未免更是好笑....呵!呵!

2007-03-31 19:41:35 補充：
跟建商來硬的是最後的手法, 我是沒看過幾個有好下場的 .. ..
跟奸商來法律的..那要比他們更奸才行!
跟奸商來法律的..那要有實力的! 功課要先作好,公寓大廈管理條例,建築技術法規,電力公司的公電帳務做法.. 公共設施的專業 .. 還有人民陳情案件管理辦法.. .. 都要先去讀的!!之後最好還唸一大堆的律法.. ..
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但是真的是無奸不商嗎 ? 不必這麼偏頗的 !!
殷實的商人於現今的台灣還真不少,我可以介紹一拖拉谷的給你認識!

2007-04-02 19:30:29 補充：
殷實的商人於現今的台灣還真不少．．迪化街就是滿街的..

Answer 3

依據《公寓大廈管理條例》對管理之定義：


並非僅能由住戶組成之管理委員會才算數！


參考《公寓大廈管理條例》第29條：


公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。


按照版主的現況來說：建商就是所有權人，也是當然的管理人，住戶只要達到20%(1/5)，就可以要求管理權人或起造人召開大會！


樓上的所引用《公寓大廈管理條例》是為了逼建商將社區管理權交出來，並非代表住戶只能和建商私下吵！


所以，您還是可以要求開會並請建商負責做好建物管理!!


※看清楚了嗎？條文上所謂的管理者，不只是管理委員會，管理負責人也是！


所以，戶數夠？要求建商移轉管理權！戶數不夠？要求建商做好管理責任！


違規？照樣吃罰單！


至於您的其他問題，簡要答覆如下：


建商推說要等管委會成立才能開放使用公設？您也可以依據消費者立場、要求建商先扣除購屋費用的公設部份(用不到或不能用？您有付費義務與責任嗎？)等開放，再交易，以示公平！


大樓沒有設置廚餘及回收的區域或裝置導致髒亂或違規？可以向環保局檢舉管理權人未善盡責任、製造髒亂，讓建商天天吃罰單!!


管理員服務態度問題？您一樣可以要求建商做好管理(相信我，建商不願為保護管理員挨罵的)；另外，您也可以要求建商收繳的代管費吐出來！


隨口道人隱私？如果有妨礙名譽的話，就告毀謗；沒有妨礙名譽的話，就依據保全業法侵害客戶權益條文，向警方告發！


要查管理員證照？直接叫建商提出證明！要不然，就以懷疑保全員有前科之名義叫警分局查！如果沒有證照？可參考保全業法向警方告發(事實上警察會主動查核)！


大樓公共水電費？可叫建商提示您的用電證據！提不出來？就應該分裝電錶！不分裝電錶？不退費？就是竊電！一樣向警察局報案!!


告發不花錢！您應該善用、把自己變成鬼見愁而不是愁見鬼！

2007-03-29 17:11:44 補充：
TO.版主：無商不奸～是CTT的座右銘!!

您要交涉、要保障權益，就應該直接對該公司老闆要求(查出此負責人與相關資料)

存證信函=是一種有證明效力的通知，建議您善用!!!

其他甚麼小姐、主任的...動不動換人離職．．．！

有事跟他們說？沒啥用吧!!

2007-03-29 17:20:44 補充：
另外，

您也可以邀約三五鄰居成立籌備會或某社區住戶權益監督小組或聯誼會之類的

，爾後交涉署名，就用這個組織名稱!!

這樣，奸商才不會把買社區房子的衣食父母，當成雞舍裡的雞看待!!

2007-03-31 02:18:09 補充：
這阿蓉 ( 專家 1 級 ) 的熱心程度...讓ctt覺得有點好笑!!

2007-04-01 01:25:08 補充：
有意見各自表述，應該不是壞事吧？

自從參加台北縣市二個公寓大廈管理單位邀約聚會，被我提三個問題結果立即散會後，我已經不再問他們了!!

另外，啊蓉：熱心很好ㄚ!!我的意思是很少有網友只是在「意見欄」答覆的！

阿蓉：請將您說的一拖拉谷的資料傳給我，相信您不會說謊吧!!