主委任職逾兩年, 如何更換？

Question

買屋兩年來, 將參加第一次住戶大會（近百戶）！！
（兩年沒召開了！召開目的：討論未繳管理費者是否提告？）

Ｑ1：主委任職逾兩年, 如何更換？要先提議嗎？
如主委未更換, 他本身是否就觸法？還是需有人提告？
Ｑ2：管理員都很老, 可否也提議委外由管理公司負責？
Ｑ3：請管理公司的優缺點？
Ｑ4：提議到決議, 會很久嗎？通常住戶大會開會的頻率？

Q2:我寫錯了, 我是指警衛太老，可以提議徹換嗎?

Answer 1

依據《公寓大廈管理條例》規定：
主任委員通常任期一~二年，連選得連任一次；
如果社區《規約》未規定的話，任期只能是一年，加上連任一次，最多二年！
任期屆滿，視同解任、喪失資格。
所以，除非《規約》規定委員任期二年；
否則，《住戶大會》每年都應該要選委員！
不開大會？依據規定是要罰款的！
至於，警衛太老的話～
在年齡上，保全業法有規定年齡限制不得超出65歲！
當然，也可以在和保全公司簽約時約定年齡限制！
如果您要提議，有理由與事實，管委會應該會配合、換掉不適任的人員！
請管理公司：要看運氣！
不管公司大小都有出大事(甚至與社區對簿公堂)的案例！
主要還是要看社區是否能熟悉這個行業的內幕與遊戲規則；
否則，有時候，比自聘管理員還不如！
另外，開大會的話：按照規定，每年至少一次！
如果有亟需的話，也可以連署20%的住戶要求委員會召開臨時會議(會期須在二天前公告)！
就如上面所述：不開會？只要向公所檢舉，委員會就會被罰款的！

2007-03-15 01:17:16 補充：
「住戶大會」是一般人對「區分所有權人大會」的簡述，應該沒有社區會去分辨這種事，也不會有人會去開二種會議!!

臨時性大會~一般來說：只要有人連署達到門檻就可以召開；無關緊要的事....幹嘛要開？

2007-03-15 08:18:49 補充：
所以，只要住戶願意連署、達到門檻(1/5)，管理委員會就不能拒絕開會，沒有甚麼緊不緊急的問題......。

Answer 2

下面的網址應該對你有幫助

http://phi008780420.pixnet.net/blog

Answer 3

我跟candy是同一個社區的住戶
再補充一些問題

1.將近兩三年沒開住戶會議，跟主委要求開會，但他都置之不理，要怎麼治他呢?

2.財務報告要多久公佈一次? 這兩年只公佈四次，半年一次，最誇張的是管理費本來有上佰萬的，上一次跟這一次的財務報告支出，就用掉百萬，現在只剩十幾萬!!

3.這一年主委自己搞了機車棚、電梯刷卡系統設備、監視系統設備、更新消防設施，費用上百萬，為何沒開住戶會議決定，而是主委自己決定? 這合法嗎?

4.非常另人質疑的是，主委本身是電梯業者，也開了消防設備公司，而且是利用當主委的期間把十年的公共基金花光，現在才說開會? 圖利的太明顯(把我們住戶當白吃!生氣!!)，快開會了，這期間我們該怎麼做呢?

希望各位幫忙解讀，謝謝

Answer 4

Ｑ1：主委任職逾兩年, 如何更換？要先提議嗎？
主任委員任期，正如同ctt所言，至多四年，最少一年，看貴社區規約規定如何訂定；因此貴社區可以併本次區分所有權人會議，一併提案改選次屆委員會委員。

召開目的：討論未繳管理費者是否提告？
『住戶大會』跟『區分所有權人會議』是不同的，很多人都會混淆，除非規約有另行規定，否則稱為『區分所有權人會議』，『住戶大會』是一般住戶的誤稱，會議召開方式及說明，請參考公寓大廈管理條例廿五條至卅五條。
未繳交管理費，是否可依據區分所有權人會議決議提告，這樣的做法是不妥當，管理費未繳交時，就要依規定進行催繳(依本大樓說明)，如提醒單、第一次催繳通知、公告、第二次催繳通知，逾二期就寄發存證信函，假使這些行政作業都未實施，光依區分所有權人會議決議，來對住戶提告的話，可能會被打回票，因為附件及佐證資料會不足。

Ｑ2：管理員都很老, 可否也提議委外由管理公司負責，請管理公司的優缺點？
近百戶的社區，最好是由管理公司來管理較佳，根據你所言，貴社區的管理員，因該不是管理公司派駐的，假使是管理公司派駐的話，建議貴社區可以考量貴社區實際需要，將管理員學歷、年齡列入合約中，當然年齡越輕、學歷越高的話，訂定合約的價格就越高；你擔心聘到不好的管理公司，可以限定一些管理公司投標的規格；如有內政部頒發的優良管理公司證明、ISO的認證、同一地區有20棟大廈以上的管理，探聽一下各社區委員會對管理公司的評價等，基本上對消費者都有一定的保障的。

Ｑ4：提議到決議, 會很久嗎？通常住戶大會開會的頻率？
版主將公寓大廈管理條例http://w3.cpami.gov.tw/law/law/lawe-40.htm#3第廿五至卅五條看清楚，就怕貴社區本次會議召開不合程序，辛苦一場還白忙一頓，而且貴社區所提議題都未達緊急情況，因此要依常規召開區分所有權人會議及決議的，另外要注意將會議決議及委員會組織變更呈報主管機關核備，如有需要可以用電子郵件告知，我可以傳送委員會組織變更格式、呈報函件及注意用印等給貴社區參考，也希望貴社區運作能步入正軌。

2007-03-16 20:34:03 補充：
臨時性大會：只要有人連署達到門檻就可以召開；無關緊要的事幹嘛要開，沒有住戶吃飽撐著，無關緊要的事幹嘛每天要去連署開臨時會，cct真是有獨到的見解。
只要住戶願意連署、達到門檻(1/5)，管理委員會就不能拒絕開會，沒有甚麼緊不緊急的問題』
住戶為何沒事要連署，而且非連署才能解決的事，又不是無關緊要的事？
現在經政府推動公寓大廈管理後，已逐漸改成『區分所有權人會議』舉行，但現行少數社區還是有採『住戶大會』的方式實施，這二者會議在外觀上是類似的，但實質上有很大的差別，一般住戶是不太懂字面上的意義，分不清楚這二者的差異性，當然也不會有人會去開二種會議.........，那就麻煩你跟大家說清楚。

2007-03-26 22:46:36 補充：
黃毛所說的部分，建議貴社區有心人士，多蒐集相關資料，如支出款項、會議紀錄及相關報表，可以走法律途徑就快一點準備，這種主任委員聽起來已經濫權了，不追究的話，損失的還是自己繳的各項費用，這些合一般的大樓管理上的討論，已經較難插上手了。
但是發生這種事，也要怪各住戶監督及縱容這個組織的讓人操控。

Answer 5

有開住戶大會，這是好事。
因為只有住戶大會，才有權利決定管理委員會的事情。
既然是民主的會議，你可以利用這個機會提案，把需要解決的事情都提出來讓大家討論。
即使你的提案被某些人杯葛不肯列入正式議程，你還是可以在大會的臨時提案時提出。
請你事先把上網查會議規則、弄清楚，這樣可以監督開會按正常程序進行。

Ｑ1：主委任職逾兩年, 如何更換？要先提議嗎？
A：要提議修法或立法，你們大樓應該有一份管理委員會組織規程。其中若沒有選舉管理委員和主任委員的規定，那就應該立法。
可上網找到其他大樓使用的管理辦法，印出來給大家參考。
最好事先印好，當作你們立法或修法的附件資料。
主委任期幾年一任，在辦法裡應該規定。

如主委未更換, 他本身是否就觸法？還是需有人提告？
可以在這次大會中以修法解決這個問題。不必用提告的方式。
在住戶大會中，相信他們不敢太囂張。

Ｑ2：管理員都很老, 可否也提議委外由管理公司負責？
A：應該是不可以的。這是現行民主社會一定有的組織。自己的住戶才有資格組成管理委員會。


Ｑ4：提議到決議, 會很久嗎？通常住戶大會開會的頻率？
開大會，一般幾個小時就開完了。你提了案，就要當場決議。
在你們的管理辦法中，也有一條規定是住戶大會多久開一次。


希望有幫到你。管理委員會被某些人把持，所謂的既得利益者，這是很普遍的現象。但是新式的大樓，應該比較沒有這種困擾。主要是他們有一個明確的法源。大家依法辦理、按時開會，就可以解決一些爭議。

希望你結合一些鄰居，凝聚共識，不要落到一個人孤軍奮戰，那真的會很辛苦。也沒有必要鄰居見面像仇敵，有話好好說，客客氣氣的，彼此尊重對方有不同的想法。大家不必撕破臉，方便日後相處。
若能順便提出一些受歡迎的點子，如一家一菜歲末聯誼，或社區OOO比賽、社區旅遊等，你或許可以贏得一些鄰居的贊同與支持。