Je loue un appart sur Paris et j'aimerai investir en Province, combien la banque peut me preter pour cela?

Question

Sachant que je gagne 2200 euros sur 12 mois net et que je loue un appart à 700 euros.
Puis je par exemple acheter 2 studios à 60 000 euros et les louer. Est ce que la banque me suivra et sous qelles conditions (hypothèque du bien...).
Merci!

Je n'ai pas été assez clair je pense.
Dans la mesure où je vais m'endetter pour cet achat à but locatif à 33%, les loyers que je toucherais pour ces appartements m'offriront ils une nouvelle capacité d'endettement?

Answer 1

Le banquier va calculer ton ratio charge/endettement de la maniere suivante :
D'un côté tes revenus --> ton salaire auquel il ajoutera le revenu locatif futur mais seulement pour 60/70 % du revenu foncier reel. En effet le banquier tiendra compte que ce revenu va subir des charges (taxe fonciére, charges diverses, assurances,etc....)
Par contre, il retiendra en charge la totalité des emprunts et bien sur ton loyer si tu es locataire.
Prenons un exemple :
Ton salaire : 2200 E/m
Loyer futur pour 2 studios loués 300e/mois chacun : 600*70 % = 420 E
Total de tes revenus 2620 E/mois

Charges :
Ton loyer actuel : 700 E/mois
Charges emprunts : 630 E/mois
Total charges : 1330 E

Ton ratio d'endettement : 50 %
pour une norme max de 35 %

Le banquier, compte tenu du risque elévé que represente l'investissement locatif, va egalement vérifier si tu disposes d'une épargne de "précaution"soit l'equivalent de 6 mois de revenus fonciers. Il s'agit que tu puisses faire face a des impayés ou des imprevus. Je te conseille vivement de posséder ce type d'épargne pour réaliser ton projet en limitant ton risque.

Enfin, le banquier va te demander des garanties pour le pret :
Hypotheque sur un bien neuf ou IPPD sur un bien ancien.
Voire une caution par le biais d'un organisme de caution.
Ne neglige pas le cout de ces garanties.

Pour faire suite au post précédent, je te deconseille un pret in fine au vu de tes revenus. Ce type de pret s'adresse à des gens souhaitant defiscaliser en loi de Robien, Borloo, ou autre et dont les impots sont éléves, en tout cas supérieur à 7700 E/an ce qui ne doit pas etre ton cas. Si tu réalises un investissement dans ce type de loi, mefies toi des simulations trompeuses et compte tenu de ton salaire, la defiscalisation ne sera pas importante mais tu assumeras des contraintes fortes.

Sur ce dernier point, verifie également que les revenus fonciers que tu vas percevoir n'augmenteront pas de trop ton impot sur le revenu au bout de 2/3 ans. Si c'est le cas, prends une marge de manoeuvre sur tes mensualités pour amortir la hausse de l'impot.

Pour finir, un invest locatif serein est un investissement reflechi et au maximum securisé.
Bonne chance dans tes projets.

Answer 2

le banquier ne prend pas en compte les revenus locatifs, ou très peu : car il peut y avoir des impayés. on ne prend en compte que ton salaire. donc ton endettement possible est de 2200/3. sinon il faudra une caution. Pour info, en ce moment, l'offre est très forte et les prix de location baissent, donc prévoit large si tu veux quand même faire cela.

Answer 3

Dans l'investissement locatif, les banques n'ont pas de limites de taux d'endettement.(celui de 33% des revenus n'est que pourles résidences principales sans revenu locatif)

J'ai testé les deux miennes, elles me suivent.
Mon profil est un peu meilleur que le tien maintenant mais quand j'ai commencé c'était très proche :
- célibataire à Lyon gagnant 2500euros et louant ma résidence autour de 500euros. J'ai investi en 2000 dans un studio à Lyon à 45KE loué à 300 eurosau départ.

La vrai limite se situe dans les biens dans lequel tu investis et de ton dossier de financement :
- rentabilité et cash flow : à 9-10% de renta et 4% de taux d'intérêt le cash flow est à l'équilibre meme en empruntant à 100%. Les banques suivent car elles est reconnaissent un ivnestisseur prudent. Si tu as un cash flow négatif genre 300-400 euros, ils vont trainer les pieds car en cas difficulté à louer, tu auras du mal à le financer.
- en plus cash flow, ils apprécieront si tu fais un apport encore plus si tu le places chez eux en assurances vie pour natissement couplé à un pret in fine.
- Dans tous les cas, ils prennent une caution Credit logement ou une hypothèque. Si il ne te propose pas le Credit Logement, ce n'est pas bon signe c'est ton dossier n'est pas des meilleurs.
L'autre vrai limite, c'est de ne pas trop mangé de capacité d'emprunt au cas ou tu veilles acheter ta résidence principale par la suite (ce qui était mon cas).

En synthèse, les banques te suivront que soit le montant si tes investissements sont bons et que tu as un peu d'apport y compris pour 120KE par rapport à rémunération.

Si tu veux plus d'infos, contactes moi.

Answer 4

ben tout dépend si tu as déjà des prêts, à la consommation par exemple, normalement tu ne dois pas t'endetter de plus de 33% et tout dépend aussi sur combien d'années tu veux emprunter, de ton âge, de ta santé ....

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