買法拍屋，我有義務去向管委會瞭解它的規約規訂及前手欠繳情形嗎

Question

買了一間法拍屋...（拍賣公告沒有載明後手需承擔前手積欠之管理費...）
依據公寓大廈管理條例第24條規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」
第35條：「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」

1. 那是不是代表後手之所有權人有義務去查明前手有無欠繳之管理費及該管委會之規約有無規定後手應繳清前手所積欠之管理費，你若自己沒去查明時，是你自己怠於行使該權利（義務？），管委會可否以他並沒有拒絕你去要求閱覽相關資料，而是你自己的疏忽沒有去向他查明調閱相關資料，要求你需依「於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」遵守補繳前手欠繳管理費之規約？

2. 又或者我有去向管委會查明該規約之規定及前手所欠繳之管理費，知道有該項規定及欠繳管理費後，我是否仍可依該規約違反法令規定所以無效及我並沒有為承擔債務之意思表示，來對抗管委會之要求我補繳前手積欠管委費之債務呢？

3.公寓大廈管理條例這樣的規定是否就代表我有義務去查明前手積欠管理費之情形及該管委會是否有後手代繳相關之規約規定呢？假如我沒去查就是我自己的疏忽所造成的？所以要負擔這項債務及遵守規約之規定...又或者我有去向管委會查明相關資料瞭解欠費及規約規定的話，我就必須無條件於繼受後遵守原區分所有權人依規約所定之一切權利義務事項？（包括補繳前手積欠之管理費？）可是誰會在法院標房子前還去管委會查這些東西阿...

因為現在管委會已向我提告了...我該如何主張自己的權利呢？...需要一些高手的幫忙...拜託了...

我應該要「遵守」管委會的規約之規定（即：「舊住戶積欠管理費者，新住戶需先按其進駐時社區之資產值，繳足該住戶所能分享之產值權益金或舊住戶積欠之管理費」）嗎？
另公寓大廈管理條例規定應於繼受前請求閱覽或影印規約及欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形，關於這點是代表一旦瞭解了就要遵守規約之規定嗎？

Answer 1

1.前手的管理費前手負責，請看下面法律見解
2.92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第24條「區分所有
權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一
切權利義務」規定，其立法目的是為避免特定繼受人於繼受
後主張未參加規約之訂定不受規約之拘束，為使規約對於繼
受人亦有拘束力所為規定，性質上屬於「契約地位」之繼受
規定，而非「已具體發生債務」之繼受規定。亦即後手對其
繼受後所產生權利義務悉依原相關條例或規約定之，至於已
具體發生之債務，如前手所積欠之管理費，則不在規範範圍
內（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會研討結果參照

3.上開條文嗣於92年12月31日修正，惟該次修正僅增加繼受人
應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印規約
等相關文件，並未改變前述繼受人繼受契約地位而非繼受已
發生債務之旨，且由該次修正將法條文字修正為：「區分所
有權之繼受人…應於繼受後『遵守』（原法條文字為「繼受
」）原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事
項」，益見該條規範目的在於約束繼受人應遵守同條例或規
約之規定，並無令後手承擔前手所積欠債務之意。是公寓大
廈管理條例第24條規定，並無使債之關係具有物權化而得以
拘束第三人之效力，從而，非經第三人（即本件被告）與債
權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉
於該第三人。原告據此主張被告取得系爭不動產所有權後，
發生債務承擔效力，應繼受其前手所積欠之管理費，殊無足
取。


2007-03-01 16:53:09 補充：
講白話點之前產生的債務都跟你沒關係
即使規約有寫與法律牴觸也是無效的

Answer 2

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Answer 3

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Answer 4

關於拍定前之管理費請求繳納，實務上之見解，依拍賣公告之記載不同，可分為下列二種：
一、拍賣公告中載明：「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款，則應由拍定人負擔： 強制執行程序之拍賣公告中若載明：「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款，則拍定前所積欠之管理費，管委會得依債務承擔之規定向拍定人請求。
二、拍賣公告中無管理費負擔之記載，則應由原區分所有權人負擔： 繼受人對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循條例所定之各規定加以請求；且區分所有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，而此亦非公寓大廈管理條例第二十四條之立法本旨，是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行債務之責（新竹地方法院八十八年度簡上字第一一一號判決參照）。依此可知，關於區分所有權人積欠之管理費若拍賣公告中無前述「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款之記載，則拍定人毋庸負擔原區分所有權人所積欠之管理費。


故確定您絕無義務去承接前手所積欠之管理費，放心告不贏你!

2007-03-06 04:32:07 補充：
依據公寓大廈管第18條第1項第1款明文規定詳盡，公共基金由起造人(即建商)出前撥入管委會公用基金金融帳戶內，供其維護、修繕共用部分、約定共用部分及其附屬之社備等，為專款專用；如不足增補時，得須經區分所有權會議決議補足不足款額各戶應分攤部分之金額，此為健全管委會之繳費情形。管理費是依戶依坪每月繳交之費用，所謂「舊住戶積欠管理費者，新住戶需先按其進駐時社區之資產值，繳足該住戶所能分享之產值權益金或舊住戶積欠之管理費」顯然是無限上綱之惡規，坑新遷入戶的，可用各縣市政府縣市長信箱檢舉貴公寓大廈管委會。

2007-03-06 04:32:48 補充：
管理費是依戶依坪每月繳交之費用，所謂「舊住戶積欠管理費者，新住戶需先按其進駐時社區之資產值，繳足該住戶所能分享之產值權益金或舊住戶積欠之管理費」顯然是無限上綱之惡規，坑新遷入戶的，可用各縣市政府縣市長信箱檢舉貴公寓大廈管委會。管理費是依戶依坪每月繳交之費用，所謂「舊住戶積欠管理費者，新住戶需先按其進駐時社區之資產值，繳足該住戶所能分享之產值權益金或舊住戶積欠之管理費」顯然是無限上綱之惡規，坑新遷入戶的，可用各縣市政府縣市長信箱檢舉貴公寓大廈管委會。

2007-03-12 01:21:52 補充：
「繼受人」不是指繼承人所被贈與人，而是繼續前手房屋的承受人；其方式可以從法拍、雙方買賣及仲介等方式取得承受

Answer 5

你好..

公寓大廈管理條例第24條規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」

請注意;
此條所說的「繼受人」是指繼承人所被贈與人..

第35條所說的,,「利害關係人」是指區分所有權人或住戶(含承租人,,借住人等等現住戶,,簡單的說就是繳交管理費的住戶..)

而你,,在產權移轉至你名下的那一天開始,,你才屬於區分所有權人及利害關係人..(要開始繳交管理費)

而你的房子是拍賣而取得的..

請注意..

住戶欠繳管理費,,管委會都要經過法律程序,,才能向區分所有權人追討..

今天債務人房子被拍賣,,管委會都要經合法程序取得債權 憑證,,並向法院申請參與拍賣分配,,才能取回一部份管理費(不一定得全部取回),,
今天你是善意第三者,,管委會算老幾,,要向你索取前屋主欠的管理費..

即使今天住戶規約規定,,亦與民法抵觸..

所以這問題你完全不用擔心..

管委會現雖對你提告..你也不用理他..

法官只要問他一句..他向你追討的法源依據為何,,保證管委會就掛了,,即使他請律師都沒有用..

還是老話一句

放一百二十個心,,別理他

如果你還不放心
你可去電房屋所在地的公寓大廈管理課去確認
或
內政部營建署公寓課
(電話在上班地點,,如有需要可點遻杜總再問我,,我可告訴你電話)