時效取得地上權?

Question

我們現址居住的建築物分成兩個部份
前半部的建物是合法的且有執照
重點是後半部
後半部的產權是神明會
組織成員已死光
管理員也死了
後代派下員子孫好像還沒有清理
該會好像也沒有轉成法人的身份
而我們當初那後半部的地是用來作庭院
在上面有植樹以及我母親都在那晾衣服
而我父親因為是鐵工所以都會放一些工作物在那裡
當初並沒有任何磚造物只是一些簡易的木架圍籬而已
我們在那居住的年限自祖先自今已有百年的歷史
後半部土地的使用也是一直未曾間斷
不過以前祖先只在前半部蓋屋
而後半部
則是我父親於近十多年才將那庭院的樹砍掉移平之後才蓋有建物
但是建物面積並沒有涵蓋整個庭院
屋後還留幾株樹木沒有砍掉
我們目前的情況是沒有任何的土地糾紛
因為都死光了
我只怕年青的一輩
所以想要防患未來而已

我現有的資料：前半部房屋的稅籍資料,自日據時代至今的祖先及我們的戶籍資料

想要請教的是：
時效取得地上權的申請上有麼要注意的技巧?在地政事務所那一關好像都會被駁回不是嗎?那是否非得上法院不可?如果找代書或律師申請的話一般都要收費多少?實務上有成功的嗎?如果在申請上被他們的後代子孫發現會不會被反告呢?

關於內政部審查要點5點規定,因為我及父親都有戶籍它遷,那是否該用沒有它遷的作為申請人為佳(ex我母親)

內政部審查要點7點規定所檢附的主管機關查復其派下或信徒（會員）申報登錄或管理人備查之文件,那麼不是會員也可以隨意申請嗎?

謝謝阿慶及tomrs的答覆

tomrs:關於第八點後段,您是指我只要向所在地鄉公所的民政課申請就可以了嗎?那民政課就會給我正式的回覆文,再據此文到地政事務所申辦.
可是不是客觀上不能查明管理人之姓名、住址那在土地的申請書或複丈申請書上就不用寫明設定義務人了嗎?怎麼在審查上還需要有國有財產局的代管.

我調了土地騰本,標示部上面的使用分區為"空白"兩字,那是否就是無違反法令了

民法第796條規定,問題是鄰地的管理人都不在了,子孫又一大堆;我就算想要處理也不知該找誰了呢.

Answer 1

有關時效取得地上權事，由後往前說明如下：【時效取得地上權審查要點】：第七點為使用證明要件，您所提應為第八點後段要件才是有關神明會審查事項。該部分僅需先行文向民政單位查詢，依回覆內文作為通知對象，或確實無後任管理者的依據，如真無現任管理者，則需申報公告代管，怡國有財產局接管後，始有通知或訴訟對象。..........﹝要點﹞：第五點已﹝刪除﹞，應為第六點之誤。如要件符合由您母親以戶長名義為申請人適格，比求鄰人擔保恰當。.................地政單位對地上權案件最敏感，找到理由就駁回不願擔麻煩，例如審查要點第三點的部分，只要是非都市土地，一定要有相關單位出具的﹝無違反分區使用證明﹞，目的就是要您上法院解決。找代書或律師最好要對此事務專精者為宜，至您所言【父親於十多年來才將.........】這部分是否符合民法第769、770條要件，恐需補強證據，實務上您的案例尚有待數年的努力始能成事。換另一思考角度，與其想過頭長期努力，換來的也僅是地上權名義，佔有土地所有權人或管理者，仍會提出補償主張，如果以民法第796條規定，主張屬鄰房越界建築使用，其權利與補償方式相同，而能達到異曲同工之效。謹供參酌。

2007-02-27 23:28:41 補充：
察明該【神明會】是否有存續登記，是向縣政府民政局去函詢問。辦理地上權登記，對公告必須有【對象】，或管理人。故如回文屬無存續的神明會必須由國有財產局代管，才有送達或訴訟對象，此為實務經驗。謄本於標示部空白，您的土地應為【都市土地】，惟仍應申請﹝分區使用證明﹞，始為明確。如屬住宅區，商業區等當然可以，但如屬保護區田、林、旱等地目，仍屬違反分區使用，不得辦理，.........對於民法796條的使用，正因為目前處﹝三不管狀態﹞，如果加緊腳步把房屋修整一體，未來地籍清理勢必交國有代管，您提出民法796條的主張，則可訂立租約，以繳交租金方式使用，一勞永逸，效力與地上權同。至於目前狀態就當無償使用賺到了。

Answer 2

基本上!土地在一段時效.無人繼承或是處裡.土地會歸為國有!但是地上物所有權人!有優先購買權.時效上!地上物久了.土地想要求歸還也需要跟地上物所有權人購買!所以你的方法基本上是沒辦法實行!