Como evaluo una compra de un inmueble como negocio para renta?

Question

Quisiera saber como evaluar un proyecto , si existe algun metodo para evaluar la compra de un inmueble mediante hipoteca, y el uso es para rentarlo para oficinas, comercio y habitacional.

Answer 1

El asunto es fácil. Como cualquier proyecto de inversión debes de obtener ganancia. Normalmente rentas un inmueble por el 1% mensual de su valor. Si esta cantidad o la cantidad en que logres rentarlo supera el rendimiento de cualquier otra inversión a la que tengas acceso, entonces es buen negocio y hay te tomarlo, sino se descarte.

En tu caso debes tener cuidado con la tasa que te cobra el banco, porque suele ser alta, y eso es un gran factor para la rentabilidad.

Creo que si logras al final del crédito que el inmueble se haya pagado solo, es buen negocio. Pero evalúa bien el riesgo de que por temporadas no puedas rentar el inmueble.

Saludos y éxito con las inversiones.

Answer 2

Debes hacer un análisis de los flujos de efectivo que recibiras por dicha inversión.
La renta se calcula por metro cuadrado de área rentable y, para determinar la renta debes de hacer un análisis comparativo con inmuebles similares al que vas a adquirir. Una vez determinada la rentabilidad por metro cuadrado la multiplicaras por los metros cuadrados de cada uno de los locales u oficinas que tendrás. Deberás además restarle todos los gastos en los que incurrirás mes tras mes para determinar el flujo efectivo que tendrás. (pago de predial, administración, mantenimiento, porcentaje de desocupación que crees vas a tener)
Las proyecciones se hacen normalmente a 10 años (dependiendo el uso del inmueble) y la tasa de amortización que se utiliza es la tasa libre de riesgo (que es la tasa que te ofrece cualquier rendimiento de plazo fijo bancario o, en su defecto, la tasa lider -bonos gubernamentales- y le deberas adicionar el porcentaje extra que deseas ganar que será tu premio por el riesgo de tu negocio.
Una vez determinados los flujos netos de efectivo y la tasa que aplicarás deberás hacer un análisis de Valor Presente Neto, esto es, traer todos los flujos futuros (de los 10 años por ejemplo) a valor presente. Si tu Valor Presente Neto es mayor a lo que vas a pagar ahora por el inmueble entonces es un negocio rentable (o que vale la pena) si no entonces deberás optar por otro proyecto.

Answer 3

Hola, yo soy valuador inmobiliario, si gustas hablame y lo platicamos te doy asesoria con gusto, estoy en el D.F., te dejo mi numero 04455-2070-2044, con el Ing. Eliseo de la Vega