可否代收房屋租金？可否強制執行？

Question

因債務人欠我錢經催討都不還；我在房屋上有設定抵押權二順位存在，債務人亦有簽本票做為擔保，因一順位設定金額彼高，怕如拍賣金額，不足清償二順位，但目前房屋有出租與第三人做為營業使用，債務人亦有收取租金，請問：
債權人可否將債務人收取租金之權利，借由法院強制執行，換由債權人收取？
感謝回答

拍賣抵押物的裁定可以嗎?如用拍賣抵押物裁定，會不會只限抵押權而已？如將來拍賣不足，可否換債權憑證（我是二順位）？

因001與002回答不一樣，到底用『拍賣抵押物的裁定，可否換債權憑證？
感謝回答 ！

用拍賣抵押物的裁定為執行名義，可否聲請移轉命令？
又聲請移轉命令前，是否要先有扣押命令？其程序為何？
感謝回答

Answer 1

您好：
您若希望由法院來強制執行，您需先取得可強制執行的執行名義，如已確定的本票裁定…等，到時您再向法院聲請強制執行扣租金(移轉命令)，則租金可直接由您收取。

2007-02-05 19:39:03 補充：
您好：若僅有拍賣抵押物的裁定，即使拍賣後不足受也無法換發債權憑證的，而且在拍定後法院也會要求您提出借據正本後始能領取所分配的金額。
拍賣抵押物的裁定僅是能向法聲請拍賣該筆不動產而已，對於債務人其他的財產是無法執行的。
若當初借款時有簽立本票或是借據等，您需先聲請支付命令或本票裁定等，確定後再來對債務人其他的財產(存款、薪資、租金…等)執行。

2007-02-07 19:39:55 補充：
您好：
僅用拍賣抵押物裁定是無法換債證的，我從事關於強制執行的工作所以很清楚！還有關於租金上的執行，與是否有抵押權無關，是以哪位有執行名義的債權人先聲請可先核發移轉命令，若事後有其他債權人聲請執行該筆租金，一般是按債權重新比例核發移轉命令。

2007-02-10 22:12:34 補充：
您好：
1、僅有拍賣抵押物裁定時僅能針對裁定上所示之不動產強制執行，無法對債務人其他的財產來強制執行的。
2、原則是先發扣押命令後再核發收取命令，但現在為了簡化程序，通常會直接核發扣押收取命令(針對存款、股金)，除非是比較特殊的情況。
3、若是薪資、租金等可按時領取的，則是直接就核發移轉命令，由債權人依移轉命令按月直接向第三人領取，以往則是支付轉給命令，請第三人將款項先繳至法院，再由法院按照債權的比例(有多數債權人時)分配，若只有一位債權人時，則法院會通知債權人到法院領款，但現在很少有法院會這麼做，除非有特殊的情況才會如此。

2007-02-10 22:14:32 補充：
4、若您還未取得裁拍外的執行名義，又希望能先扣債務人的租金債權，則可先聲請假扣押(但要供擔保3分之1)債務人的租金，等到您取得執行名義後再聲請強制執行就可領取。
5、若您有先聲請假扣押、拍賣抵押物的強制執行，對於繳款的收據要保留，對於以後取得執行名義再來執行或是換發債權憑證時，就無需再行繳納一次執行費用。
6、參考資料：

Answer 2

您取得強制執行的執行名義後，即可向法院聲請發執行命令，命該屋房客不得再將租金交付債務人，而需改交付給您。
但除非該房客為正派略有規模的公司，不會造假，否則實務上債務人與房客會串通，向法院陳報租金已一次繳清，那您也收不到租金。
再則，第一順位如正常繳息，第二順位收租沒問題，萬一第一順位也有執行名義，因租金仍為抵押權效力所及，則租金也是由第一順位優先受償。
請點閱參考：

圖片參考：http://www.080woo.com.tw/others/拍賣款分配.gif

參考網址：www.104woo.com.tw

2007-02-06 14:26:03 補充：
拍賣抵押物的裁定也是執行名義一種，拍賣後不足清償部份，法院會核發債權憑證給您，讓您再找債務人其它財產執行。

2007-02-08 18:24:19 補充：
更正如下：

拍賣抵押物的裁定雖是執行名義一種，但它是對物（房子）的執行，拍賣後不足清償是不發債權憑證；如果確認不足清償，要改用支付命令（對人的執行），拍賣不足時法院會核發債權憑證，讓債權人對債務人其它財產繼續執行。

2007-02-13 11:47:42 補充：
〔娃娃〕網友的解答，我完全贊同